摘要：本文试图从近期出台的楼市调控政策，结合市场变化，提炼分析出这些政策对后市的深层次影响，特别是对处于市场迷茫期的朋友以交流之用。
近日，随着七部委联合实施楼市乱象整治，房地产调控进入真正的深水区，对前期调控过程中问题进行查漏补缺，特别对打击异地投资购房、企业购房进行限制以及整顿黑中介，标志着多年存在的炒房土壤发生了根本性变化。房地产市场调控犹如一个“温水煮青蛙”的过程，其作用开始显现，这是对当下房产持有者和欲购者不可不察的现象。
下面，专聊房君对近期已实施的8项楼市政策谈谈自己看法：
1.房贷额度仍然趋紧，房贷利率居高不下
全国已有53家银行上调首套房贷利率，其中以南京为代表的11家银行首套房贷利率上浮至20%，太原要求首付款比例从20%提升到30%，上海多家银行已停止个人住房抵押消费贷款，没有停止的银行也要求提高利率和减小额度。
从这些动作来看，房贷审核进一步趋严，按照以往规律，房贷额度既定的前提下，一些银行由于上半年房贷已提前放贷差不多，下半年按揭下款难可能存普遍现象。同时，也导致开发商资金不能及时回笼，房企生存面临压力，不排除一些房企率先放量回款。
2.公证摇号大面积实行，微调继续进行
目前，上海、杭州、南京、西安、武汉等城市已实行售房摇号政策，公证机关全程参与监督摇号过程，其中，上海、西安、杭州、长沙等城市还对企业参与摇号资格进行了限制。以西安和青岛为代表的城市要求在开盘前务必审核参与摇号人员资格（购房资格审查）。
这项政策基本把外地炒房客排除在外，异地突击炒房已然行不通。西安、青岛等市同时还规定按正常首付款比例参与摇号购房，这项政策有利于购房者，但不利于开发商，原本想在限价下全额快速回款的计划不能实现，对开发商资金链是一个打击。
3.长租市场迎来重大政策支持和资金支持
国开、建设、农业、华夏四家北京分行已出具集体土地长期租赁贷款方案；深创投安居集团人才租赁资金专项支持计划获得深交所通过，总额200亿元；深圳发布租售租售并举意见稿，计划到2035年，新增的170万套住房中，用于公共租赁住房占比20%；保险公司通过直接投资，并以各种形式参与长租市场。
这些政策表明，长租市场顺应历史趋势，走在风口。其实，在房价高企和建设用地逐步减少情况下，根据国外经验，长租市场迎来发展是必然产物，这也注定一些居民需要一生租房解决居住问题。不过，我们也要看到，通过层层资本运作和包装的租赁住房市场，相信租金价格水平会迎来上扬，万科180万租金包就是代表例证。
4.“限售”大家庭成员越来越多
沈阳、青岛、长春、哈尔滨、成都、丹东、宁波、三明、贵阳、西安、宜昌、徐州、长沙等城市相继出台或加码限售措施，其中尤以长沙、青岛、徐州限售年限长为甚，分别为5-6年，其他城市均基本在合同备案或者产证取得2-3年后方可上市交易。
限售政策对打击炒房具有较大的杀伤作用。以前炒房客都是用杠杆短炒以最大限度获益，现在限售后，期房到交房时间加上办理产证时间，4-8年时间不是一般炒房客能承受的。当然，房子流动性被凝固，也限制了市场不稳定带来的抛房动作，房价大幅调整也失去了一股力量。
5.招贤纳才政策眼花缭乱
珠海、山东、海南、西安、福州、太原、浙江、南京、天津等省市纷纷出台吸引人才优惠政策，主要包括对具有一定学历的人才零门槛落户，对特殊人才进行奖励，其中海南和珠海人才达到一定工作年限，可以无偿获得房屋产权。西安、天津更是成为引才网红城市，让其他城市望尘莫及。
在城市卡位战中，吸引人才政策，本身是一件好事，但在楼市调控纷纷限制购房资格的前提下，看看这些引人城市基本也是楼市调控严厉城市，也难怪人才政策被一些人看作是变相放松楼市调控举措，此项政策为当地房地产市场注入新鲜购买力（接盘侠）。笔者相信，随着楼市调控的深入，这种削弱楼市调控的政策措施可能会有所收敛。从这个角度也说明，未来房地产市场竞争终究还是城市吸引力的竞争，人口流入多，房地产市场越有潜力，反之远离。
6.“限价”让开发商很受伤
海南要求6个月内不得调高备案价，长春要求成交价格不得高于预售申报价格。这里不一一列举，其实，在一定期限内不得调高价格的政策，甚至更严厉的1-2年都未突破限价的城市大有存在，虽然很多城市未公开说明，基本也都存在此项心照不宣政策。
限价带来的影响是深远的：一方面压制了一手房的价格，让刚需购房者有机会上车；另一方面限价也对二手房的预期有所影响，大家纷纷去抢一手房，而二手房市场无人问津，随着时间推移，二手房高高挂起的挂牌价会有所调整；再一方面，开发商拿地成本高，但价格卖不上去，对开发商利润和后期拿地意愿大幅降低。其实，最近一些城市土地市场溢价率大幅降低、土地成交价格下降都是其直接反应，这种连锁反应会逐步体现。这里也提一点，一些城市限价盘，仍是刚需者的福利，机会要把握住。
7.棚改政策生变
近期，国开行收回棚改项目审批权限。鼓励实物安置，言下之意，货币化安置比例将下降。对于严重依赖棚改资金的三四线城市楼市是个打击，棚改造就的需求比例大概是20%左右，各城有异。其实，大家知道，大规模棚改计划截止时间是2020年，未来三年计划为每年500万套，相比去年600万套低16.7%，棚改力度本身有所减弱，加之现在的货币化安置比例减少，三、四线手握现金的待购者减少是必然，对三四线市场的影响不可小觑。
8.不动产信息平台联网
全国已基本实现联网，不动产登记系统运行指日可待，这也是房产税实施的必要前提。笔者之前也撰文论述过，不要认为联网就可以随便查询，肯定是封闭运行，对震慑普通房产持有者没什么作用。但是，这项工作是多年努力的结果，也意味着财税改革推进进入了一个新阶段。
写在最后两件事，这不是房地产政策之事，随便也提提：一是定向降准。这个其实跟房地产没有多大关系，人家说了这是针对小微企业的，即使爬山涉水流点进来，对房地产这个行业也是杯水车薪，所以，大家不要理解为楼市注水；二是随着这轮楼市冷却期到来，大家还是不要把心思都放在房子上，现在很多城市买卖都不太合适（要仔细理解这句话），正因为是冷却期，自然因好卖房子偷工减料引发的房屋质量维权问题也会多起来。
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