房地产持有时和出售时都需要交纳的税金
房地产的税制给房地产投资带来的风险，上次主要讲了房地产取得税，为了摆脱房地产通缩，促进房地产流通，限时减轻不动产取得税。一些地域从房地产触底感和税收不足的观点考虑，今后房地产取得税有上升倾向。这回我们来讲持有房地产和出售房地产时的税制，给房地产投资带来怎样的影响。
1、持有房地产时缴纳的税金
持有房地产时需要缴纳的税金有固定资产税和都市计划税。只要持有房地产（土地，建筑物）的人都需要缴纳，而且需要每年缴纳。（都市计划税是在地计划区域内持有房地产的人缴纳）。
固定资产税和都市计划税的概要如下：
固定资产税=税收标准（固定资产税评价额）×1.4％
城市计划税=税收标准（固定资产税评价额）×0.3％
原则上，固资产税定的税率为1.4％，但各市政可以设置不同的税率，所以固定资产税的税率会根据持有房地产的场所不同而不同。
2、固定资产税的计算标准和今后的动向
固定资产税是固定资产评价额乘以课税标准（计算税率的标准）得出的。固定资产税的评价额每三年重新评估一次。现在计算的土地时价，是参考公告价格的70%左右。这个水准是1994年评估变更后的水平，之前是公告价格的20％到30％是固定资产税的评价额。为此1994年以后固定资产评价额一下上升，固定资产税和都市计划税也一下上涨，考虑到这些，1994年以后到现在都有在调整负担。
所以，今后如果因为税制修订，或是像1994年那样提高了课税标准，地价上涨必然固定资产税评价额也上涨，固定资产税，都市计划税金额也增加。这样持有房地产会受到税制变化的影响，使房地产投资伴随着利润压力的风险。
3、出售房地产时的税收和未来趋势
出售房地产时，需要对获得的利益缴纳所得税和住民税，在日本是叫做房地产让渡收益税。
房地产让渡收益（出售时获得的利润）的税率按一下方式计算
{房地产销售价格 - （购买房地产所需成本+房地产转让所需费用）}×税率
出售房地产，有利润的时候需要缴纳的税金，如果没有利润就不需要缴纳。目前所得税和住民税的税率是20%（持有房地产5年以上出售的情况），过去的泡沫经济时期，土地价格高涨，所得税和住民税的合计是39%，大约是现在的2倍。随着地价下落，下降到32.5%，26%到现在的20%，今后地价如果上升，有可能会加强税收。
现在为了促进房地产流通，出售满足一定条件的商业用房地产，在购买新的投资用房地产的时候，可以受到税收时限的优遇。（出售时获得的利益不足80%不需要缴税【换置特例】），这样可以出售位于郊区收益率低的停车场和公寓，购买都心部收益高的房地产，可以做到积极换置房地产，现在只是这些也是有时限的，等经济复苏以后可能会修正。
需要注意的是：
非居住者在出售房产的时候，如果买方是在日本的个人或者法人的话，非居住者需要缴纳源泉税，这个金额是买卖金额的10.21%，这点需要注意。如果非居住者的房产是自己居住或者是给亲属居住，且价位在1亿以下的话，是不需要缴纳这个税金的。
4、其他税收
除了上面提到的那些，还需要注意“消费税”。在房地产上，土地不征收消费税，但对建筑物征收5％的消费税。过去消费税从3％上涨到5％，使得出现一时间急着购买房地产（建筑物）的现象。此后消费税的上涨也是不可避免的，消费税上涨会直接反映到建筑物上，对房地产产生了不小的影响。
5、税制改革和房地产投资的时机
一般来讲每年的12月中旬，执政党会整理概括【税制改革大纲】，向国民公布后，于第二年的4月开始施行。
根据各种修改的内容决定适用日期。根据税制修订的内容估算投资时机，是成功投资房地产的战略要点。比如，如果事先知道4月1日以后房地产所得税会上涨的话，可以提前购买。相反要是有减轻政策的时候可以等到政策实施以后再购买。时常收集房地产税制改革的情报，了解哪一些对房地产投资有利，哪一些不利，对自己会带来怎样的影响，再做判断尤为重要。
总结：
这次和上次我们分了两回讲解了和房地产相关的税金制度所带来的风险，税制改革不是靠房地产投资家的努力能改变的，可以说这是自己不能控制的，也是最大的风险，为了缓解这种风险，要注意捕捉每年的房地产税制变化，还有确保你所找的房产中介是否熟知这些税金知识。
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