房地產持有時和出售時都需要交納的稅金
房地產的稅制給房地產投資帶來的風險，上次主要講了房地產取得稅，為了擺脫房地產通縮，促進房地產流通，限時減輕不動產取得稅。一些地域從房地產觸底感和稅收不足的觀點考慮，今後房地產取得稅有上升傾向。這回我們來講持有房地產和出售房地產時的稅制，給房地產投資帶來怎樣的影響。
1、持有房地產時繳納的稅金
持有房地產時需要繳納的稅金有固定資產稅和都市計劃稅。只要持有房地產（土地，建築物）的人都需要繳納，而且需要每年繳納。（都市計劃稅是在地計劃區域內持有房地產的人繳納）。
固定資產稅和都市計劃稅的概要如下：
固定資產稅=稅收標準（固定資產稅評價額）×1.4％
城市計劃稅=稅收標準（固定資產稅評價額）×0.3％
原則上，固資產稅定的稅率為1.4％，但各市政可以設置不同的稅率，所以固定資產稅的稅率會根據持有房地產的場所不同而不同。
2、固定資產稅的計算標準和今後的動向
固定資產稅是固定資產評價額乘以課稅標準（計算稅率的標準）得出的。固定資產稅的評價額每三年重新評估一次。現在計算的土地時價，是參考公告價格的70%左右。這個水準是1994年評估變更後的水平，之前是公告價格的20％到30％是固定資產稅的評價額。為此1994年以後固定資產評價額一下上升，固定資產稅和都市計劃稅也一下上漲，考慮到這些，1994年以後到現在都有在調整負擔。
所以，今後如果因為稅制修訂，或是像1994年那樣提高了課稅標準，地價上漲必然固定資產稅評價額也上漲，固定資產稅，都市計劃稅金額也增加。這樣持有房地產會受到稅制變化的影響，使房地產投資伴隨著利潤壓力的風險。
3、出售房地產時的稅收和未來趨勢
出售房地產時，需要對獲得的利益繳納所得稅和住民稅，在日本是叫做房地產讓渡收益稅。
房地產讓渡收益（出售時獲得的利潤）的稅率按一下方式計算
{房地產銷售價格 - （購買房地產所需成本+房地產轉讓所需費用）}×稅率
出售房地產，有利潤的時候需要繳納的稅金，如果沒有利潤就不需要繳納。目前所得稅和住民稅的稅率是20%（持有房地產5年以上出售的情況），過去的泡沫經濟時期，土地價格高漲，所得稅和住民稅的合計是39%，大約是現在的2倍。隨著地價下落，下降到32.5%，26%到現在的20%，今後地價如果上升，有可能會加強稅收。
現在為了促進房地產流通，出售滿足一定條件的商業用房地產，在購買新的投資用房地產的時候，可以受到稅收時限的優遇。（出售時獲得的利益不足80%不需要繳稅【換置特例】），這樣可以出售位於郊區收益率低的停車場和公寓，購買都心部收益高的房地產，可以做到積極換置房地產，現在只是這些也是有時限的，等經濟復甦以後可能會修正。
需要注意的是：
非居住者在出售房產的時候，如果買方是在日本的個人或者法人的話，非居住者需要繳納源泉稅，這個金額是買賣金額的10.21%，這點需要注意。如果非居住者的房產是自己居住或者是給親屬居住，且價位在1億以下的話，是不需要繳納這個稅金的。
4、其他稅收
除了上面提到的那些，還需要注意“消費稅”。在房地產上，土地不徵收消費稅，但對建築物徵收5％的消費稅。過去消費稅從3％上漲到5％，使得出現一時間急著購買房地產（建築物）的現象。此後消費稅的上漲也是不可避免的，消費稅上漲會直接反映到建築物上，對房地產產生了不小的影響。
5、稅制改革和房地產投資的時機
一般來講每年的12月中旬，執政黨會整理概括【稅制改革大綱】，向國民公佈後，於第二年的4月開始施行。
根據各種修改的內容決定適用日期。根據稅制修訂的內容估算投資時機，是成功投資房地產的戰略要點。比如，如果事先知道4月1日以後房地產所得稅會上漲的話，可以提前購買。相反要是有減輕政策的時候可以等到政策實施以後再購買。時常收集房地產稅制改革的情報，瞭解哪一些對房地產投資有利，哪一些不利，對自己會帶來怎樣的影響，再做判斷尤為重要。
總結：
這次和上次我們分了兩回講解了和房地產相關的稅金制度所帶來的風險，稅制改革不是靠房地產投資家的努力能改變的，可以說這是自己不能控制的，也是最大的風險，為了緩解這種風險，要注意捕捉每年的房地產稅制變化，還有確保你所找的房產中介是否熟知這些稅金知識。
閱讀更多 樓訊網 的文章
