今天的樓盤評級是大興瀛海鎮的萬和斐麗。大興目前有8個限競房項目，是限競房項目競爭最激烈的區域。萬和斐麗這個項目，在其中不算最好的，也不算最差的，算是比較低調的一個項目吧。
2017年7月，經過37輪的角逐，遠洋、首創、世茂聯合體以47.9億元+26%自持比例拿下大興區瀛海鎮地塊，溢價率49.69%。該地塊出讓文件顯示，未來住宅銷售均價不得超過52449元/平方米，最高銷售單價不超55071元/平方米。項目公司是由三家開發商合資的，由遠洋來操盤，其中的高層住宅部分就是萬和斐麗。
項目的位置在瀛海鎮鎮區北街與經二路交口處西南角，項目分為東、西兩區，東區以別墅產品為主（疊拼和合院，戶型在140平米以上），西區（即萬和斐麗）為4棟11-15層小高層。萬和斐麗主戶型有60㎡、75㎡、80㎡、90㎡，為了給別墅騰出更多的空間，萬和斐麗的4棟小高層採用的是“L”形排布，板塔結合的形式，也讓大部分小戶型都是東西朝向。60㎡-90㎡的戶型設計多達8種，買這個樓盤就得好好挑挑戶型了。
目前萬和斐麗尚未拿到住建委的預售證，還處於意向登記階段。有些相對比較好的戶型，可能因為排卡的人較多，銷售已經不太推薦了。
萬和斐麗評級：
地理位置 ★ ★ ☆
區域規劃 ★ ★ ☆
項目本身 ★ ★ ★
商業設施 ★ ★ ☆
學區教育 ★ ★ ☆
醫療配套 ★ ★ ☆
環境綠化 ★ ★ ★ ☆
房價指數 ★ ★ ★ ☆
綜合得分 ★ ★ ☆
（注：每項滿分為五顆星★ ★ ★ ★ ★ ）
購買建議在文末。
下面是單項詳細評級。
地理位置 ★ ★ ☆
項目位於瀛海鎮鎮區北街與經二路交口處西南角，南五環至南六環之間，緊鄰剛剛清盤的瀛海府項目。項目距離南五環大概3-4公里車程，距離南六環大約6公里，同時距離京臺高速僅幾百米，因此由京臺高速進城比較方便。
萬和斐麗宣傳項目距離8號線延長線瀛海站1.2公里，實際上步行距離大約2公里左右。這個距離就比較尷尬了，日常通勤距離地鐵超過800米就是個問題了，基本上只能靠公交車或者共享單車接駁了，這一點需要注意。8號線瀛海站預計今年年底開通，另外還有S6線，目前還在規劃階段。
區域規劃 ★ ★ ☆
大興區瀛海鎮東部及南部的12平方公里的土地上，原有18個村落，4千多戶農民，如今瀛海鎮靠近南海子公園的景觀地段建起了228.6萬平方米的高樓，其中絕大部分是回遷樓。
拆遷和騰退進行得比較順利，瀛海鎮就有了不少待開發的地塊，現在也算是大牌開發商雲集的區域了。瀛海鎮過去幾年在交通方面改善非常明顯，京臺高速通車，地鐵8號線瀛海站，G104北段改建工程為五環路至興亦路，全長5.2公里，設計標準為城市主幹路；黃亦路也進行了拓寬；京開高速拓寬已完工。北京新機場高速和南中軸路南延，將於2019年和北京新機場同步投入使用。
在瀛海站附近，規劃有10萬方商業綜合體，將會改善區域內的商業氛圍，現在的瀛海一帶的商業只是滿足基本的生活需求，但是檔次不高。
從整體規劃上看，瀛海區域將來會是一個純住宅區域。
項目本身 ★ ★ ★
萬和斐麗一共有4棟11-15層小高層。整個小區規劃容積率2.0，需要注意的是，這包含了東區的疊拼和合院，因此萬和斐麗的幾棟高層密度遠比容積率2.0高。
項目宣稱交房時間是2020年，估計真正交房要到2021年了。另外要注意限價房鎖定5年。
萬和斐麗主戶型有60㎡、75㎡、80㎡、90㎡，戶型多達8種。總的來說，萬和斐麗的8種戶型都談不上出色，由於密度高，L型高層的設計導致有好幾個戶型都是東西向的。戶型最好的算是南北通透的90平米三居戶型和80平米的兩居，其次是75平米南北兩居，另外60平米的一居戶型也勉強可以接受，畢竟總價較低。80㎡和90㎡的南北通透的戶型比較好，但是預計會比較搶手，80㎡一共只有30多套，銷售表示已經不用排號了；而90平米的南北三居也比東西三居要貴60萬左右。
商業設施 ★ ★ ☆
目前瀛海由於已經有大量的住宅，多為回遷樓，基本的生活商業配套還是有的，但是檔次較低。如果想要去高檔一點的商業中心，得驅車前往舊宮生活圈的住總萬科廣場。
根據瀛海區域的規劃，在8號線瀛海站旁邊，會建設有10萬方商業綜合體，因此未來商業氛圍會有改善。
學區教育 ★ ★ ☆
萬和斐麗項目規劃了幼兒園，據說有4000平米的幼兒園作為配套。
項目附近還有瀛海鎮第一中心幼兒園和瀛海鎮第一中心小學。但是很明顯，學區教育仍然是瀛海區域的一個弱項。短期內也看不到改善的可能。
醫療配套 ★ ★ ☆
環境綠化 ★ ★ ★ ☆
萬和斐麗距離南海子公園大約3公里。南海子公園4倍於頤和園的大小，2倍於奧林匹克公園的大小，也是北京市最大的溼地公園，全部建成後總面積超過11平方公里。南海子歷史上就是北京最大溼地，是遼、金、元、明、清五朝皇家獵場和明、清兩朝皇家苑囿。整個郊野公園內外的建設都非常好，而且是免費開放的公園，南海子公園已經成為南城最大的“綠肺”。
筆者從南海子公園一路開車前往瀛海鎮，沿途的感受是道路寬敞整潔，綠化做得不錯，整體密度較低，從大環境來說，還是比較宜居的。
房價指數 ★ ★ ★ ☆
萬和斐麗是限競價房，銷售均價不得超過52449元/平方米，最高銷售單價不超55071元/平方米。大興的幾個限競價房的均價都差不太多，從瀛海府的熱銷來看，只要產品設計好，購房者對這個房價還是認可的。
與附近的商品房相比，限競價房在價格方面還是有一定優勢的，比如中鐵華僑城·和園的售價是6.7萬/平米，當然這個項目的定位是改善型的住宅。
如果與附近的二手房價格比較：
北京城建海梓府，鏈家上的二手房均價是6萬/平米左右；
亦莊金茂悅，鏈家上的二手房均價在5.8萬/平米左右。
另外，瀛海區域有大量的回遷房小區，比如瀛海家園，興海園，玉璟園等等，而興海園小區裡的帶電梯商品房，目前價格在4.4萬/平米，當然帶回遷房的小區品質會差一些。
總的來說，萬和斐麗的價格相對周邊新房價格有折價，相對周邊同品質二手房基本沒有溢價。至於南五環外這個地段，值不值5.2萬/平米的價格，那就是另外一個話題了，我們認為當然還有更好的地段選擇。
購房建議：
項目優點：小戶型多，總價低，距離8號線瀛海站不遠，毗鄰南海子公園。
項目缺點：戶型一般，密度較高；教育，商業，醫療配套都比較弱；限競價房5年限售。
瀛海府開盤當天就清盤了，證明了這個區域的購買力和大興的吸引力。相對瀛海府，萬和斐麗離地鐵遠一點，戶型差一些，優勢還是小戶型總價低。最小的一居總價大約330萬，首付130多萬就夠了，因此對於手頭錢不多的剛需群體還是有吸引力的。
萬和斐麗把售樓處放在亦莊的高爾夫球場，很明顯也是主要針對在亦莊工作的剛需群體。
瀛海區域有大量回遷房，通常來講，有大量回遷房的區域不適合投資。
大興+亦莊不僅限競房項目多，共有產權房近兩年的供應也很多，根據北京市去年到今年的土地供應情況，大興的共有產權房大約能供應6500套左右，位列各區第一。
所以，在亦莊或者南城工作的剛需群體，選擇還是非常多的。建議多看看，多比較不同的樓盤項目。
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