文 / 英倫投資客
英國開發商Great Portland Estates近日發佈的一則公告曝光了香港金管局在倫敦的房產投資——漢諾威廣場改造項目（Hanover Square estate）。
Great Portland Estates公告顯示，美國私募股權投資公司KKR提前租下了漢諾威廣場18-19號作為其倫敦總部，租約為15年。
倫敦旗幟晚報：KKR租下倫敦新總部
漢諾威廣場項目背後金主是英國開發商Great Porland Estates和香港金融管理局，雙方分別投資2.02億英鎊（約25.2億港元），各持有該項目一半股份。
香港金管局作為4435億美元香港外匯基金的管理者，與其它主權基金在倫敦收購現成物業做“收租公”的做法不同，在倫敦漢諾威廣場項目上直接介入地產開發，“變身”開發商，並表示未來將持有該項目至少10年以上。
香港金管局之所敢用風險偏好極低的外儲投資倫敦，主要是因為倫敦核心地段的優質物業極其稀缺，抗風險能力強，回報增長潛力理想，符合外匯基金的投資準則。
香港金管局投資的漢諾威廣場項目（Hanover Square estate）是倫敦威斯敏斯特區近幾年最大的一個改造項目，佔地1.3英畝，將建設甲級寫字樓、零售物業和住宅。
漢諾威廣場重獲新生
漢諾威廣場項目位於熙熙攘攘的牛津街與攝政街交匯的牛津圓環（Oxford Circus）西南側，隸屬於梅菲爾區，可謂鬧中取靜。
倫敦漢諾威廣場項目具體位置
圖中綠地是漢諾威廣場，紅框處是改造項目所在的位置，右上角是Oxford Circus地鐵站
漢諾威這個單詞來自於英國的漢諾威王朝，漢諾威廣場便是修建於這個時期。當時漢諾威廣場聚集的居民多是漢諾威的護擁者及馬爾堡戰爭中的著名將軍將領。
不同於今天的購物區與辦公區，早期的漢諾威廣場是居民區
300年過去後，許多18世紀的房屋雖然得到保留，但不再適合現代的使用方式，改造因此被提上了日程。
如今的漢諾威廣場已幾乎被辦公樓佔據，其中最著名的要數Vogue倫敦總部
為了更成體系地設計改建漢諾威廣場周邊的舊樓，Great Porland Estates（GPE）從2006年起便開始收購漢諾威廣場附近的房產。
到2007年三月底，GPE從五個地主手中共收購了六處總計16.3萬平方英尺的房產，2008年最後的一筆土地收購讓漢諾威廣場改造計劃得以順利啟動。
GPE這種操作在英國叫做拼地（land assembly），拼地完成後，GPE在2011年正式拿到了重建漢諾威廣場的規劃許可，並在2013年拉到了香港金管局的投資。
紅框處為漢諾威廣場改造項目
倫敦漢諾威廣場改造項目詳細規劃圖
漢諾威廣場重建項目規劃了多棟辦公大樓：包括上文提到的KKR即將入駐的漢諾威廣場18-19號；二級保護建築——漢諾威廣場20號（包含8300平方英尺的餐廳和6300平方英尺的辦公用地）；和一棟位於新邦德街的大樓。
KKR即將入駐的漢諾威廣場18-19號樓
KKR此前在倫敦聖詹姆斯廣場辦公，待漢諾威廣場建成完工，KKR集團將搬入漢諾威廣場18-19號樓，租用其中四層（5-8層，共計約57200平方英尺的辦公用地）作為新辦公室。
KKR確認提前入駐漢諾威廣場，算得上是梅菲爾十年來數一數二的租約大單，既是對漢諾威廣場項目質量的一次有力背書，也保證了這個項目未來的租金收入。
拿下KKR集團租約後，GPE隨即同香港金管局一起，正式啟動了整個漢諾威廣場改造項目的建築工程。
漢諾威廣場
值得一提的是，GPE2008年拿下漢諾威廣場項目開發權之後，就與倫敦新地鐵伊麗莎白線（Crossrail）和威斯敏斯特區政府展開合作，希望在梅菲爾打造世界級的交通樞紐與花園廣場。
漢諾威廣場18-19號大樓屬於Crossrail上蓋物業，並將連通現有的倫敦地鐵。
Crossrail邦德街站，漢諾威廣場檢票口
伊麗莎白線（Crossrail）將於2018年底通車，位於漢諾威廣場18-19號大樓底部的Crossrail出入口，也將於今年年底投入使用。
英倫投資客寫在後面
縱觀香港金管局在倫敦的這筆地產投資，因為用的是外匯儲備，所以操作的格外謹慎。投資上雖然沒有選擇風險係數更低的買樓收租，但選擇
對倫敦西區核心地段的開發項目進行財務投資，並同英國房地產開發經驗豐富的Great Portland Estates深度合作，讓其操盤整個項目，最大程度降低了項目的開發風險，相比直接去買樓收租，收益也更為可觀。閱讀更多 英倫投資客 的文章
