在代理征地拆迁案件过程中，所有接手的征地拆迁案件都要前期协商、谈判，包括起诉到法院的案件也要抓住一切机会和时机尽可能协商。经过办理大量征地拆迁案件磨炼，史西宁律师总结了征地拆迁谈判五点秘籍和大家分享。
第一，确认拆迁性质。
面临征地拆迁，你首先要弄清楚是谁主导的，谁要拆你，因为什么拆，这都很重要。如果是政府主导的，一般是为了公共利益而征收，带有一定的强制性，这种情况你一般是反对不了的，只能争取合理补偿。如果不是政府主导，纯粹的商业行为，就不具有强制性，你的主动性就很大，你不同意就不能拆迁。
第二，确认土地性质。
征收行为因土地性质不同而不同，要分清是集体土地还是国有土地，国有土地上是征收房屋，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》必须按照市场价给予补偿。而集体土地上拆迁，目前没有直接的法律依据，主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，集体土地要开发首先必须先征收为国有，所以，主要是征收土地的补偿，房子等是作为地上附着物进行补偿的。但是不管是哪种性质的，都必须给予被拆迁人公平合理的补偿才可以拆。
第三，给自己定位。
不管因为什么导致拆迁，拆迁补偿的对象是土地或房屋的所有权人，那么要想拿到补偿，你首先需要证明自己是被征收土地或房屋的所有权人，因此，手中的土地证、房产证就非常重要了，凭此可以对号入座去主张你的权利。如果你不是土地或房屋的产权人，而仅仅是使用者，首先要看租赁合同中就遇到拆迁问题是有有明确约定，有的话按照约定执行，没有的话，也就是说在有效的承租合同下，你因拆迁而导致的停产停业损失或其他损失是可以主张补偿的。
第四，明确补偿内容。
国有土地上房屋征收的补偿主要有：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。而集体土地上主要是土地征收的补偿，房屋、青苗等地上附着物的补偿，搬迁和临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。
第五，了解补偿标准。
这是史律师接触拆迁案件和咨询以来，回答最多的一个问题。很多被拆迁人找到律师第一句话就是先问怎么补偿。补偿显然是拆迁案的核心，但是前提必须先弄清楚前边的几个问题才能谈补偿。如果是国有土地上的房屋征收，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，必须按照市场价补偿。而集体土地上拆迁，目前没有直接的法律依据，主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，此外，最高人民法院有相关的司法解释，《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中已经就土地征收补偿适用问题作出了规定，“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”。至于征收耕地等不涉及房屋的情况下，《土地管理法》的规定是按照最高为前3年年均产值的30倍，实践中建议当事人按自己土地的年均产值来主张补偿。总的来说把握一个原则就是征收或者拆迁不能降低你原有的生活居住水平。
学会以上五招，被拆迁人就可以和拆迁方协商补偿协议了。如果通过谈判拿到了合理补偿是最好的，如果与拆迁方无法平等协商达成协议，被拆迁人可以借助专业拆迁律师来帮助自己维权，事实上，这也是争取到一个公平合理的拆迁补偿的最有效的途径。
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