文／研究員 馬千里、吳嘉茗、周奇
建築年代：高租金板塊平均房齡更長，租房越老越吃香
分建築年代作分類彙總，上海市呈現出建築年代越久，平均租金越高的趨勢。如10年以內房屋的平均月租金只有68.1元/平方米，比全市平均低10%，而40年以上的住宅平均月租金達到87.8元/平方米，又比全市平均高出了14.5%。上海市房租價格似乎與美酒一樣，呈現出“越久越香”的分佈特徵。
從供應規模來看，房齡在11-20年之間的住房市市場供給的主力，即建築年代在1998-2007年之間的住房供給量最大，在經歷過10至20年的財富再積累之後，這部分住房的房東大多已經進一步改善了自身住房條件，未出售的住宅也因此成為了住房租賃市場的主力。而5年以內的住房租賃掛牌量僅為9.2%，主要還是因為房東居住或暫時空置比例較高。房齡在30年以上的租賃房源僅佔5.2%，40年以上的更是隻有0.5%，這部分房源主要密集在內環以內，區位價值優異，房租水平自然也水漲船高。
造成“越久越香”的原因當然並不是租客真的喜歡老房子，而是由於建築年代越久，該房屋位於內環內或者高價值板塊的概率越大，板塊內配套完善，區位優勢顯著，因此提高了房屋租金水平。
房型大小：一室戶是“房中貴族”，四房住宅平均每平方米租金最低
分房型來看，1房產品月租金最高，達到了99.86元./平方米，遠遠超過其他房間類型。在合租成為租賃市場主流現象的情況下，1房產品擁有更好地私密性，再加上對客廳、廚衛等空間的獨佔，且具有顯著的“小戶型低總價”優勢；在上海聚集了大量外來高收入人群的情況下，也為租房市場帶來了更多的單人、情侶或小家庭客源。在產品優勢、客戶基數大、支付能力強的情況下，1房產品的租金價格自然也水漲船高。
其後由2房至4房，隨著房間數的增加，平均租金水平也隨之下降，其中4房每平方米平均月租金更是隻有68.16元/平方米。原因不難理解，隨著房間數的增多，客廳等公共空間的共享人數會隨之增多，各房間的私密性也會隨之下降，房屋出租價格隨之下滑也在清理之中。
不過5房及以上產品的平均月租金又回升到了79元/平方米。主要還是因為大量整租的高品質別墅及大平層產品拉動，使得這部分住宅的每平方米租金有所回升。 但相比密集在中環以內的一房出租價格而言，5房及以上產品仍有較大差距，這一方面是因為這些大戶型產品也存在“合租”現象，另一方面更重要的 ，還是因為上海對外出租的大面積住宅多位於青浦、松江和閔行等中遠郊，地區的平均租金水平相對較低所致。
周邊掛牌數量：房源越密集越貴，租賃需求易扎堆
按1.5公里內租賃房掛牌數量進行分類彙總，可見隨著周邊租賃掛牌數量的上升，平均租金水平也呈現上升趨勢。當1.5公里範圍內房源數量在400個以下時，平均月租金只有58.6元/平方米，而當房源數量達到400以上時，平均租金水平也隨之快速上升，在401-600、601-800、801-1000分檔，平均月租金依次較上一級提升了32.2、22.8和7.4元/平方米。
但到了租賃房源更加密集的800以上分段，月租金又出現了小幅回落，下降到了111.7元/平方米。由此來看，一個小區周邊租賃房源的多少，固然在一方面證明了租住密集程度，從而在一定程度上反映了此處租賃房的價值，但租賃房太過密集的現象，還是會對租金水平造成一定程度的負面影響。
聯繫地圖分析可以看到，租賃房源相對密集的板塊大多集中在中環以內的城市中心，尤其在浦西的南京東路、靜安寺、上海站、徐家彙等核心地區已經連點成面，這些地區的高租金，是租賃掛牌量與平均租金相關的重要原因。典型如徐家彙板塊附近，周邊租賃房源高度密集，平均房屋月租金也超過110元/平方米。
此外，在嘉定、松江、顓橋等的遠郊，也有較多租賃房源供給，這些遠郊板塊租賃市場規模的快速發展，在一定程度上印證著這些板塊的人口集聚能力和未來發展潛力。另一方面，這些板塊平均租金不高，也是租賃房源高度密集地區平均租金出現回落的原因之一。
周邊二手房價：高房價區域租售比更高，核心板塊令住房“物有所值”
對於租金價格水平的研究，終歸繞不開“租售比”這一概念。我們以周邊二手房掛牌單價對租賃房源進行分類，對平均房租水平進行分類彙總，由下圖可見，
隨著周邊二手房平均價格的上升，平均租金水平在一路攀高。周邊出售單價在4萬元/平方米以下的租賃房源，平均月租金只有33元/平方米，而出售單價在8萬元以上的租賃房源，平均月租金可高達126.8元/平方米。租售比指標也是如此，隨著出售單價和平均租金水平的上升，租售比也在持續上揚。周邊二手房掛牌單價在8萬元以上的房屋平均租售比可以達到1.7%，較房價最低的4萬元以下分段高出了5個百分點。這一方面說明，相對於低房價區域的租賃房而言，高房價區域的租賃房往往能夠提供更多的生活和工作便利，上海的高房價區域確實“物有所值”；另一方面在租客支付能力上，也說明了高收入租客的支付能力較強，對於租金的價格敏感程度更低，在側面印證了上海市中高端房屋租賃市場的價格空間。
將租售比按網格進行分析，（由於二手房價格採集樣本存在缺失，部分遠郊區域缺乏有效信息）可見上海市租售比較高的區域集中在了外環以內的區域，以陸家嘴為原點，沿二號線向西呈帶狀延展。
從板塊層面看，古北、衡山路、淮海中路等板塊的二手房平均單價都超過了7萬元/平方米，租售比均達到了2%以上。而位置相對偏遠的西渡、萬祥鎮、大團鎮等板塊，房價水平在2-3萬元/平方米左右，其租售比只有1%。此外值得注意的是，浦東的新場、泥城、惠南等板塊近年來得益於自身規劃利好，以及迪士尼、臨港新城自貿區的輻射效應，房價水平快速攀升至了5萬元以上的水平，但對於租客而言受眾面依然較窄，月租金依舊大多在30元/平方米以下，最高的惠南也不過27.8元/平方米，2000元左右的月租金即可租到兩房。
總結：在小區基本面角度，房屋自身屬性對房價影響有限，如建築年代對個體房屋的租金水平並不會產生實質性的影響，房型的變化也只是對低房價板塊的影響較為明顯。租賃房源的密集程度，確實與房租水平存在一定正相關，但不少租賃房源太過密集的地區，由於居住條件一般、距離市中心較遠，房租水平依舊低於全市平均。整體來看，還是周邊二手房價格對租金的影響更加顯著。並且伴隨著房價水平的上漲，租金水平還會出現更大幅度的上升。
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