一轉眼已是金狗迎春，在這裡給各位讀者朋友拜年了！
大家還記得去年5月澳洲財政預算宣佈的各個稅政草案，到今天也一項一項通過立法了。其中11月橫空出世的“空置稅”，讓許多外國房產投資者們大跌眼鏡。那時候的政策預案，如今已瓜熟蒂落，並且出臺了更多的操作細則。
為什麼會有這個稅種？主要是有些海外投資客購置的房產沒有人住也不出租，讓澳洲民眾不高興了，這不是赤裸裸的炒房？不斷給政府施壓，從而引起了政府重視。現實中有多少人會有遭遇此稅種？
◐
客戶李先生就有這個擔憂。
李先生一家經常到澳洲度假。在2017年10月10日購入了黃金海岸的一套別墅，入住了半個月的樣子就回國了。本來是計劃給女兒留學時陪讀可用，但因為種種原因，孩子入學得推遲到2018年下半年。因為是個豪華大別墅，李先生也並不想隨便出租給其他人住，因此，這房子買下之後除了最開始的半個月，以後就一直沒人居住。
如今這空置稅出臺了，李先生想知道個究竟，好做好準備。
◐
我們首先來弄清這個稅種涉及到的幾個概念：
誰是外國人？
新法規將適用於擁有澳洲民用住宅的廣義上的外國人，包括
外國個人
受外國人實際控制的公司
受外國人實際控制的信託
那持有臨時簽證，哪怕是已經在PR申請等待中的人，算不算外國人？算。
什麼樣的物業？
新法規定，同時滿足以下全部條件的物業必須繳納空置稅：
民用住宅或土地（如果土地上正在建造民用住宅）
被外國人擁有
在2017年5月9日晚7：30之後獲取
購置時候需要向外國投資審核委員會（FIRB）申報批准，包括開發商獲取的新屋免FIRB申請證明類房產
一年內有半年以上時間空置
看起來，辦公寫字樓、廠房、倉庫就可以不算咯？似乎這也是一種置業新思路。但前提是，也要FIRB首肯，看它同意不同意你購買這些物業。
如何定義“空置年”？
雖然澳洲的財政年度是從每年的7月1日至次年的6月30日，但是有些稅費的徵收卻是按自然年度1月1日到12月31日來核定的，例如土地稅。
但是，空置稅條款中的“一年內有半年以上時間空置”中的“一年”，是從外國人獲得權力能佔用該住宅的第一天起算開始的一年。比如說，直接買的是現房，就按成交合同日。買的是新房或者要翻新的住宅，就按佔有證明頒發日。所以說每個外國人都會有自己獨特的空置年。
如此而言，相關物業需要被外國人持續擁有一年之後，才會產生空置稅的核徵。換句話說，如果一年內賣了這房子，就不會被徵收空置稅。
所以，在2017年5月9日晚7：30之後一段時間內買房並交割的歪果仁們，你們的“空置年”很快就到期了。
如何界定“不空置”
外國人自己，也可以是親戚，真實地入住到該房產
該房產被第三方真實租用，且租約超過30天
該房產真是的處於可租用狀態（比如有公開廣告而且是按市價條件出租）且租約超過30天。
請注意，這最短30天租期的實施，很可能把如今流行的假期短租和Airbnb（在法規有特別註明）給排除在外了。
如何計算“空置稅”
要交多少稅？
簡單的說，外國人在購買本地房產需要交多少FIRB申請費，空置稅就交多少。
如果是免於申請FIRB的新房，也需要FIRB申請的同等對待，繳同等金額。
具體算法：空置稅基於獲取時的土地或房產的市價來計算，以階梯價格遞增，最低為$5,500，過萬之後基本就是一萬一個檔次，而且上不封頂，這就意味著越貴的房子空置稅會越高。
如何繳納“空置稅”
和大部分其他所得稅一樣，澳洲稅局ATO主管此稅。外國人要求在空置年結束後的30天內遞交單獨的納稅申報，並在收到ATO核定確認後發送繳付通知的21天內完稅。並且請各位妥善保存有關證明，澳洲稅局對於此類文件的保管期限的要求是產權處置後五年。
◐
李先生明白了！
由此推算，在2018年10月9日滿一整年時，李先生就要在2018年11月9日前自己或者委託專業人士向澳洲稅局遞交規定的有關空置稅的納稅申報。
ATO進行相應審核後，認定李先生一家此套物業在該特定的空置年內符合繳納空置稅的條件，於是會發送繳稅核定通知給他。
為了避免不必要的麻煩，李先生則需要在核定日21天內完成繳稅。並且存檔所有相應文件。
或者，李先生可以考慮將物業按規定時間（30天）出租從而減免此稅。
可能讀者更關心ATO怎麼知道房子裡是有人住還是沒人住？你想告訴ATO, “我思, 故我在”？哪那麼容易，澳洲稅局可以堪比FBI，只要想查實，證據蒐集的力度廣度深度遠遠超出你我的想象。
但是，大家也不必“談空置稅而色變“。這不過是當下外國人在澳洲進行房地產投資要多考慮的成本因素之一，很多國家針對外國投資者都會有這樣那樣的稅種。常說”投資有風險，入市需謹慎“，這個空置稅屬於政策風險，好在政策是人制定的，也許不遠的將來它還是會變的。
閱讀更多 大悟 的文章
