金科創立20年後首次進軍華南市場，此前完成八大城市群佈局，金科不止要成為全國房企龍頭，還將三年內的奮鬥目標定在了2000億，但這一切，都並非無準備之仗。
4月18日，金科在深圳蛇口發佈了其華南區域戰略發佈會，這是金科發展二十年後首次進軍華南。
發佈會上，金科股份聯席總裁方明富宣佈金科華南戰略，2018年，金科計劃加大華南地區投資開發力度，將“深耕華南，擴展海西，佈局大灣區”作為區域主要戰略目標。計劃將重點拓展廣州、深圳、福州、佛山、肇慶、惠州、東莞、中山、珠海、江門等10個城市。同時，發佈會上金科發佈了進駐華南的第一個項目：金科博翠天下，項目落地佛山。
金科開始進軍擁擠的華南市場地產市場，不過這並不是無準備之仗。
漂亮的成績單
在金科發佈會的前兩天，金科發佈了2017年年度報告。全年實現銷售金額約658億元，銷售同比增長約93%，其中地產板塊實現簽約銷售金額約630億元，同比增長約97%，實現簽約銷售面積約843萬平方米，同比增長約69%。
金科在2017年年中發佈了《金科股份發展戰略規劃綱要（2017-2020）》（以下簡稱《綱要》）顯示，在2017年至2020年期間，公司計劃各年度力爭實現簽約銷售金額分別約500億元、800億元、1100億元、1500億元，併力爭向2020年衝擊2000億元目標奮鬥。
現在看來，金科完成了《綱要》所定的500億目標，交出一份漂亮的成績單。不過值得注意的是，2017年前三季度金科房地產合同簽約銷售金額為440億元，第四季度公司合同簽約額就接近200億元。
這種下半年發力的方式在其土地儲備拓展上也可窺見。金科2017年半年度報告曾顯示：報告期內，公司土地儲備可建面積約1997萬平方米，新獲項目22個，新增計容建築面積約422萬平方米。到年度報告發布後，全年可售面積約為3300萬平方米，共計獲取79宗土地，計容面積約1245萬平方米。
半年左右的時間，金科新增57宗土地，在土地市場上的志在必得可見一斑。
另外，金科的《綱要》曾指出，截至2016年末，金科除重慶區域市場佔有率達4%以外，其餘城市的平均佔有率均有很大提升空間。這意味著增加市場佔有率也是金科在2017年的目標之一。
據無冕財經（ID：wumiancaijing）查詢瞭解，從2016年到2017年，金科在重慶的市場份額從4.43%增長為6.71%；成都的市場份額從0.48%增長為1.18%；長沙的市場份額從0.65%增長為2.17%；濟南的市場份額從1.28%增長為2.0%；合肥的市場份額從0.25%增長為1.22%，其中市場份額佔有速度最快的是合肥，其同比增長達到379.54%。
從區域方面看，目前金科已進駐重慶、四川、北京、天津、江蘇、浙江等22個省（市），開發項目主要分佈在重慶、成都、北京、天津、杭州、南京等主要一二線城市。金科2017年新開工面積約1096萬平方米，同比增長約93%；結算面積約546萬平方米，同比增長約10%；年末在建項目94個，在建面積約1746萬平方米，同比增長約51%。
金科戰略佈局。
2017年金科股份基本完成其8大城市群的戰略佈局，大力發展以重慶為核心的成渝城市群、以鄭州為核心的中原城市群和以武漢為核心的長江中游城市群；重點發展以上海為核心的長三角城市群、以深圳為核心的珠三角城市群和以北京為核心的京津冀城市群；積極發展山東半島城市群、北部灣城市群等。在產業升級方面，金科進行多業態擴張，已完成在生活服務、科技園區、酒店（公寓）、園林市政和精裝修等領域的佈局。
金科的變革
事實上，金科的《綱要》發佈之前，其發展顯得比較“穩紮穩打”。
無冕財經（ID：wumiancaijing)發現，在前五年，金科每年銷售同比增長率均低於50%——2016年，金科全年實現銷售金額約341億元，銷售同比增長約43.2%；2015年，金科全年實現銷售金額約238億元，銷售同比增長約3.48%；2014年，其全年銷售金額約230億元，同比增長約2.2%；2013年，則約為225億元，同比增長約28.6%；2012年約為175億元，同比增長20.7%。
金科近幾年的營收及同比增長情況。
然而對於房產企業來說，“穩紮穩打”的發展模式較具風險，在當前房地產競爭格局下，行業集中度持續攀升已成確定的趨勢。
據克爾瑞分析，2017年，隨著品牌房企業績規模的增長，TOP200房企各梯隊集中度均有較大幅度的提升。從集中度變化的情況來看，2017年同比變化比2016年同比增幅明顯，其中TOP100集中度增幅達10.7個百分點，變化最大；而2016年僅增長4.8個百分點。這表明，行業份額集中性更強，更向大型品牌房企靠攏。
基於此，金科2017年發佈的《綱要》成為未來金科衝擊2000億的保障。
在區域模式上，金科8大城市群的戰略佈局已經基本完成。
在發展模式上，從過往的“側重於內生式增長”向“內生式增長與外延式增長並重”轉變。金科認為，除了內生髮展，以後將更多以合作與併購的方式擴張。在核心一、二線城市，以公司層級的股權收購，項目層級的參股合作、聯合拿地等方式積極獲取項目，加速城市進入或加大公司在城市的市場佔有率；在中心城市，通過併購、合資合作等方式擴大項目獲取的數量和渠道。
對於房地產行業目前流行的高週轉模式，金科在《綱要》中表示要重點通過“強營銷保回款”和“標準化保生產”兩大抓手，實現拿地快、建設快、去化快的經營效果，加快資金的高週轉，通過規模提升增加公司利潤。
除此之外，金科設立跟投制度，希望通過“雙贏計劃”（即以員工跟投為核心的“同舟共贏計劃”以及以超額利潤獎勵為核心的“同創共贏計劃”），充分激活各層級員工的主動性和創造性，形成以高激勵為引擎的激勵機制。截至2017年12月31日，金科共有80個項目實施了跟投機制，其中合併報表範圍內跟投項目56個，涉及總跟投資金2.92億元。截止報告期末，所有項目未進行收益分配及出現退出情形。公司部分主要跟投項目有20個，其中最高的權益佔比達5.471%，分為高管跟投和員工跟投。
金科改革的變化不止於此，2018年3月9日，金科正式宣佈聘任方明富、王洪飛為聯席總裁。聯席總裁作為高管中的特殊化裝置，它在地產圈並不多見，但聯席總裁的設立背後是房企追求規模的縮影。
金科聯席總裁方明富。
在資金方面，年報顯示，金科先後獲得銀行間市場債務融資工具90億元的註冊額度、深交所關於公司非公開發行債券60億元符合轉讓條件的無異議函、證監會核准公開發行公司債券55億元的批覆，並積極推動美元債及資產支持票據業務。銷售回款約550億元，同比增長66.94%。期末貨幣資金餘額186億元，金融機構整體授信金額約1560億元，財務狀況健康穩健。
2018年，金科將目標定在了千億，第一個季度實現銷售金額約241億元，同比增長約142%，其中地產板塊實現簽約銷售金額約236億元，同比增長約148%。
3月金科宣佈對華北區域市場的開拓，4月宣佈對華南區域市場的開拓，2017年報顯示，年末在建項目94個，在建面積約1746萬平方米，同比增長約51%，距離2000億的目標金科還有3年時間，它會成功嗎？
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