文/焦點財稅資深專家—梁寧
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房地產開發企業支付拆遷補償款，到底以什麼作為入賬憑證呢？收到補償款的一方具體又涉及哪些稅費，國家和地方都是如何規定的呢？今天我們來一起學習一下。
一、支付拆遷補償款如何入賬
拆遷補償費只有真實、實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證能夠一一對應。
房地產開發企業應當以拆遷補償協議、簽收單據及被拆遷單位或個人的相關詳細資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：
- （1）拆遷補償合同或協議；
- （2）被拆遷人的身份證複印件；
- （3）被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據；
- （4）支付被拆遷人拆遷補償費的銀行單據；
- （5）其他相關資料。
二、收到拆遷補償費如何繳稅
1、增值稅
①營改增前
國稅函【2007】969號《國家稅務總局關於單位和個人土地被國家徵用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅的批覆》規定："對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，並按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費不徵收營業稅。"
營改增前，企業取得房屋拆遷補償不徵收營業稅。
②營改增後
（1）財稅【2016】36號《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》規定：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免徵增值稅。
（2）財稅【2016】36號《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》規定：在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅。
綜上，根據36號文對於土地使用權補償明確規定免徵增值稅，對於其他拆遷補償款未明文規定。那其他拆遷補償款是否需要徵增值稅？這裡就涉及拆遷補償是否屬於36號規定的銷售行為和是否屬於增值稅暫行條例的銷售行為，如是，徵增值稅，如不是，不徵增值稅。
2、土地增值稅
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（下稱條例）第8條規定，因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，免徵土地增值稅。
3、企業所得稅
企業符合政策性搬遷的要求，可以按照國家稅務總局關於發佈《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告》國家稅務總局公告2012年第40號的文件要求執行。企業的搬遷收入，扣除搬遷支出後的餘額，為企業的搬遷所得。企業應在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業應納稅所得額計算納稅。
4、個人所得稅
《財政部國家稅務總局關於城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅【2005】45號文件中規定：
對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免徵個人所得稅。
針對上述的文件說明，房地產開發企業所涉及的拆遷補償、賠償款項符合的文件中的免稅政策，應予以不徵收營業稅、免徵增值稅、土地增值稅；企業所得稅符合政策性搬遷按照文件中對政策性搬遷進行特殊處理，搬遷時間滿5年計算搬遷所得，如果不符合政策性搬遷正常繳納企業所得稅；個人所得稅，符合城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免徵個人所得稅，超過標準應就超過部分繳納個人所得稅。
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