在《中國的房地產業向何處去》一書中，我們討論了房價的長期（三十年的時間）決定因素，本文進一步探討這個問題。
先看兩張圖，分別是日本和美國的真實房價與勞動力人口占比（15~64歲人口占總人口比重）的時間序列圖，如下：
圖1 日本真實房價與勞動力人口占比
圖2 美國真實房價與勞動力人口占比
我們看到的結果是，勞動力人口占比與房價的趨勢高度的一致。我們將這個指標擴展到22個國家[1]，利用OECD和世界銀行的數據庫，我們取1989~2014年這25年的時間各國的勞動力人口占比變化作為因變量，同時期的各國的名義房價作為自變量，進行指數迴歸，如下圖：
圖3 1989~2014勞動力人口變化與名義房價變動的關係
我們看到，勞動力人口占比解釋了各國60%的房價變動。我們在《中國的房地產業向何處去》一書中有對勞動力人口占比進行過詳細的解釋，這是一個非常神奇的指標。
宏觀經濟運行領域：勞動力人口占比決定的宏觀經濟的儲蓄水平，儲蓄是金融機構的重要資金來源，因此，伴隨著勞動力人口占比的上升，整體的經濟會出現儲蓄大幅上升、淨出口大幅上升、金融機構資產負債表擴張（即信貸週期擴張）這些現象，其結果就是經濟的高速增長。
房地產領域：勞動力人口構成了買房的主體，這部分人群具有真實的購房需求。因為，從整體上講，未滿14歲的和超過65歲的，沒有新購買住房居住的動力。
投機領域：勞動力人口是投機的主力軍。觀察各國的股票市場估值也會發現，各國的股票市場估值水平與各國的勞動力人口占比呈現高度的相關性。同樣的，這部分人口也是投機房地產的主要人口。
綜上，勞動力人口占比的增長會導致：1、儲蓄率提升。2、淨出口提升。3、信貸週期擴張。4、債務率提升。5、股票估值的提升。6、房地產價格的提升。這6個因素之間又可以形成相互作用的關係，比如淨出口的提升會導致基礎貨幣供給擴大，進而影響到信貸週期擴張；信貸週期擴張也會導致房地產價格的上升。
這個指標為何會上升、下降的波動，主要原因是二戰的影響。二戰造成了人口減少，戰後軍人退伍回家又導致了嬰兒潮，而戰後的嬰兒潮由推動了下一波嬰兒潮。因此，這個指標起起伏伏。
世界銀行對全球各國的這個指標進行了預測，美國、日本和我國的情況如下：
圖4 世界銀行對中美日的勞動力人口占比預測
由於二戰之後，我國內戰和自然災害推遲了嬰兒潮，加之從70年代開始的計劃生育政策，導致了我國的勞動力人口占比指標從1970~2014年左右長期的上升，達到了74%左右。
根據世界銀行的預測，到2021年，我國勞動力人口占比會下降到70%，即與日本房地產泡沫破裂前夜的水平持平（日本的頂峰出現在1991年，為70%左右）。從2021年開始至2046年，這25年的時間內，會從70%下降至60%左右。這個降幅與日本從1991年~2016年的這25年時間內降幅一模一樣。
從1991年開始的房地產泡沫破裂一直持續到今天，全國平均房價累計從1991年的高點跌幅67%，六大都市（日本六大都市指的是：東京、名古屋、大阪、神戶、橫濱和京都）的跌幅為75%[2]。
因此，該指標的下降，會導致我們的房地產長週期內承壓，房地產的投資收益率極有可能跑輸其他投資品。
[1] 22個國家包括：
Japan、Italy、Finland、Germany、Netherlands、France、Denmark、Belgium、Switzerland、Sweden、United Kingdom、Australia、Portugal、New Zealand、Canada、Spain、United States、Norway、Korea, Rep.、Ireland、South Africa、Colombia。
[2]這兩個數據都是名義跌幅，由於日本的CPI在過去的二十多年裡是負值，如果採用實際跌幅衡量，日本一線城市的房價跌幅超過80%。
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