昨天最新房地产销售数据出台，截至4月末，TOP100房企整体销售规模达到2.65万亿元，同比增长28.5%。在房地产调控和金融去杠杆的大背景下，房企销售却再次保持着高速增长。从数据上看房地产行业依然“繁荣”。但房地产行业“繁荣”的背后对应的却是房企的无奈与困境了。
华夏幸福开始变得不幸福了
以华夏幸福为例，上个月华夏幸福年报刚披露完不久，上交所的问询函就来了，涉及的问题多达18项，而真正引起市场关注的焦点是在华夏幸福的现金流和短期负债上。根据华夏幸福公布的财报来看，公司2017年现金流出现了3年以来首次为负的现象。一年短期负债也高达338.4亿元，再加上大量的中长期负债，公司面临着极大的考验。
对于现金流出现紧张的情况，华夏给出的解释是。由于政策的影响，导致销售回款不及时，造成了2017年现金流为负的情况。短期负债飙升的原因则是大规模拿地留下的后遗症。从这次危机可以看出来，华夏幸福高速扩张后的隐患正在逐渐显现出来。
房地产行业面临的债务危机与财务风险
华夏幸福爆出的危机仅仅是房地产行业的一个缩影，整个房地产行业其实都面临着现金流和债务危机。过去几年房地产公司大规模扩张业务拿地，导致的结果就是杠杆率和负债迅速攀升。
仅仅在2017年，房地产企业销售20强公司短期负债率平均增长就高达80%,而作为短期还债最重要的货币现金平均增长还不到20%。甚至出现了很多房地产企业货币资金不够支付短期负债的现象，其中还包括绿地控股这样的千亿级别的大房企。因此，短期负债和货币现金不匹配带来的资金缺口如果不能及时补上，很容易造成公司现金流危机。
除了短期负债，房地产行业整体的资产负债率迅速飙升也会为房地产企业带来了巨大的财务风险。从下图可以看出来，房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至80%。目前来看，80%的资产负债率对于传统房企来说有点过高了，一旦未来房地产泡沫被刺破的话，房地产企业财务风险就将被引爆了。
房企融资渠道和变现能力减弱
目前房地产行业面临的债务风险和财务风险的危机愈发严重。而通常房企解决现金债务风险的方法主要有两个。第一：去银行或者其他地方去融资，然后补上资金缺口。第二：把房子迅速脱手，获得足够的经营性现金流，去解决债务到期的问题。
但现在的情况是这两个渠道都被政策给限制了。银行限制了房企大量的贷款，证监会对房企发公司债也做了一定的要求，从下图可以看出来这两年房企发债的规模出现迅速萎缩。以前还会有从影子银行流入房企的部分资金，随着金融去杠杆和资管新规的落地，这部分的供应资金也几乎被切断了。
房地产在国内融资基本上是寸步难行，很多房企寻求国外融资瞄。2017年开始，房企在海外发债数量明显增加，2017年房企发债额度同比上涨400%。由于发行海外债券票面利率普遍都在10%以上，导致很多房企融资成本大大增加。而最近美元利率攀升幅度也较大，直接指向了2.5%一线甚至更高。未来海外融资成本持续攀升的情况下，房企海外融资规模也会受影响。
从当下整个国内国外的大背景来看，房企想获得新的融资难度会非常大。意图通过融资来解决现金流和负债问题，短期来看不太切合实际。
卖房回款受限于国家限购政策以及房价快速上涨提前透支了居民的消费能力，导致可购买人群减少。而即使卖出去，也得需要两到三年的交房期，房企才能真正拿到这笔钱。所以，我们经常能看到的事，很多房企销售额几千亿，但实际产生的经营性现金流却只有几百亿。因此，短期之内通过卖房回款也是难上加难。
从目前的情况来看，房企可谓是困难重重。一端是大量即将到期的短期负债，另一端是融资渠道的封堵和买房的限购。好在资管新规给了一年半的过渡期，也算是给房企留下了喘息之机。因此，这一两年，我们可以看到的是房企会大量促销手里的存货，融创今年前四个月的销售量达到了惊人的79%。
国内众多的媒体还在渲染房价会继续上涨，很多投资者根本没有在这里嗅到危机，反而认为这是绝佳的投资机会。在这里我想提醒大家的是，华夏幸福发生的现金流和债务危机，绝对不会是房地产企业最后一次债务危机，华夏幸福带来有可能是多米诺骨牌效应。最后，对于房企出现的债务危机可能会使高高在上的房价出现回落，毕竟，房实在卖不出去，只有降价促销了。
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