4月18號，歐神歐成效和同為大V的楊紅旭老師在上海灘做了一場分享，活動叫2018房地產財富智享會，由海狸房和家、微博房產、WEIMEDIA未亦傳媒聯合主辦。
前兩天俗務纏身，我只粗略看了一下直播，感覺還是有不少可以學習研究的地方，終於抽時間整理了一下文字稿。總結了兩位老師的觀點，供大家參考吧。
引：楊紅旭老師在歐神之前做了演講，很多人對他在網上看空、不實地踩盤略有微詞，楊老師給出了相應回應，並給出了宏觀上的個人分析。
1
楊紅旭：京滬永遠漲大體上是沒問題的
但不能以季度、半年為單位
我01年到上海，之前是做房地產策劃。大家有熟悉上海的，知道03-05年上海樓市非常的熱，包括溫州的一些資金進入，包括長三角都是大漲。
所以05年出了個國八條，然後出現了一個大的降幅，06年很多人鬧著要退房，打官司，賠違約金也要退房。我就決定開始研究。
很多人說我是鍵盤俠，噴我不懂燕郊，問我有沒有踩盤200個。
告訴各位，我從來沒有過踩盤200個，燕郊我一次也沒去過。17年2月我說過，中國最大的泡沫就是燕郊、環京，然後就……這個東西不是你踩盤多少的問題，是宏觀中觀微觀的東西。
這個東西不是我唱空了就會跌，也不是歐神唱多了就會漲（聽到這兒我噴了，高級黑）
這個不是你多軍或者空軍就能阻擋市場大勢的變化，市場就是這樣，有多就有空，一定會有分歧。市場沒有一直漲的也沒有一直跌的。財上海說京滬永遠漲，昨天晚上我們約他吃飯他沒來。
京滬永遠漲這個我覺得大體上是沒問題的，只不過你不能以季度、半年、一年為單位，比如說我以三年五年作為一個週期看這樣。
2017年上海二手房跌了10個點，我們能說它漲了嗎。
這是一個開頭啊，今天講三個東西。時間有限大概過一過。
短週期的理論及實踐
房地產的板塊輪動規律
消費者購房的體系
2
我認為2019年樓市會穩中趨松
類似14年
這有一張圖，根據過去多年政策的變化，梳理了一下。這是中國70個城市總的房價走勢和上海的走勢的對比。（部分演講ppt視頻裡沒給正臉兒，對不起）
這個房價走勢有漲有跌，但是你會發現漲的時候多。05年和08年大家都是低迷，但你發現13年，上海的同比漲幅遠遠強於全國，頂峰出現在2016年。
全國目前還是在漲，但是在收窄，5%左右。
那麼如何去判斷樓市短週期的波動，什麼在決定短期因素呢？我總結之後有四個主要因素：經濟、政策、資金、存貨。
經濟比較宏觀，政策和資金是核心。第一看政策第二看資金，如果這個我們把握住了，就大體上把握住房價波動的節奏。
過去十幾年，中國經濟最高溫的時候是07年。現在我們說中美打貿易戰，當年中國加入wto後，到了07年製造業情況是最好的。08年爆發危機後遭遇了一次變化，從10年開始，中國經濟正式開始告別兩位數（指gdp增長），這是個宿命。
只需要十年，中國gdp總量會超過美國。中國gdp年增長6.9%，美國2.6%。現在中美和八十年代日美很像，那時候日本經濟體量是世界老二。
然後美國開始打壓日本，簽訂廣場協議，使日元對美元升值，90年代初日本股市房市泡沫破裂。現在日本幾大都市圈的地價，是91年高峰期的30%。
很多人很悲觀，但是呢，日本這個泡沫破裂然後趴在地板上，是一個孤本，全球只有一例。我不相信中國會這樣，我相信d中央的智慧。
這兩天不是降準麼，有人問是不是跟放水有關係，這個也是和貿易摩擦有關係的……14年有一段時間人民幣對美元是貶值的，然後都很緊張，到了16年人民幣匯率升值，外匯儲備保住了，但是到了今年3月份，又出現了一次外儲的下滑，一旦外儲下滑，印鈔機就會減速。
這次的定向降準也是應對一些資金出現偏離的狀態。我們現在存儲率比較高，利率比較低，存儲率往下降是有空間的，但是利率不會，有可能會加息。（這段兒核心意思：降準是定向的、加息是可能的）
我們只要知道中國現在的增長率就像一個L型，在六點兒多穩住了，企穩了。當企穩我們不要太關心經濟面對樓市短頻的影響。
我們說經濟走勢和房市走勢從大的格局上是個正相關，經濟好了大家有錢了就買房了。
但是短期來看，經濟走勢和房市走勢是個負相關，就像開發商說的房地產是個夜壺，當經濟低迷的時候會拿房地產來救經濟，比如08年11年12年14年都這樣。目前呢經濟就是一個低位徘徊，所以可以忽略經濟變化對樓市短期的影響。
接著是政策，這個非常關鍵。
今年3月份開了兩會，每年有兩個重要會議值得關注，還一個是12月的中央經濟工作會議，會透露出宏觀上領導對房地產是什麼態度。
13年是沒有支撐的，整個樓市是偏平的。14年開始說完善住房保障體系，但說“分類調控”了。2014年2、3季度很多城市放鬆限購限價，比如杭州，告別了長達四年的低迷，這是一個政策信號。
15年說穩定住房消費，什麼時候說穩定那一定是利好，2015利好很多。16年，政策略有收緊。
17年去庫存，提到的三四線，沒有說一二線，為什麼，因為16年一二線過熱，庫存去的差不多了。所以說17年買房，肯定要去三四線，一二線不支持了。
2018年，我認為是中性的，雖然說房住不炒，但沒說抑制，如果個別城市偏熱，比如說前三個月的昆明大連瀋陽，會給一些抑制。
我認為2019年會穩中趨松，類似14年。那20年會不會有一個大的刺激？我認為要看19年底，2020年3月的兩次大會。
3
我看空一個是短期的，一個是結構性的
我最近看空18個城市
xiong安是一張白紙繪藍圖，有獨立的房地產機制，那別的城市還是延續以前的，長效機制在建立，租賃住房大力發展。
像很多地方zf都把租賃住房當一個政績，使得將來商品房會有一個稀缺性，也會分流一些需求，所以說各位將來買房子，不要盯著所謂剛需房，因為將來剛需可能會租房子， 但是改善的需求一直在，租賃住房不能滿足改善的需求。
貨幣週期比較好的時候都是樓市比較好的時候，像09年大放水，刺激最高。13年小放水，是一個小行情。13年很多弱二線是沒行情的比如無錫南通昆明瀋陽，貨幣的量放的不夠，全國只有局部行情。
因為經濟降速，m2是往下走的，但是m1不一樣。我們這次大行情是在2015年啟動， 16年m1達到頂峰，現在來看這次大放水已經接近尾聲了。
實際利率，利率是你資金的成本，15-16是比較低的，比13年低，目前還是一個比較低的狀態，估計18-19年會往上走。如果說沒有多次加息，那利率超不過13年和10年。
這個水庫粉絲對借貸比較關注，槓桿比較高，我們來關注一下這個全國的居民槓桿增長率。
你居民買房貸款比率多少，另一面也體現著首付比率是多少，我們看到最高點在17年1季度，之前的高峰在09年。目前已經降了3個季度，但離低點還有很遠，所以說槓桿率往下走只是剛開始。
綜合金融情況面的，比如11年底資金很緊張，那麼資金緊張的時候開發商就開始促銷，比如說環京，華夏幸福，現在開始促銷。
這個是一個庫存，新房的去化週期。這個圖是個利好，反應了一個供求，房價短期跌的因素就是因為供求，你說地價高房價就高，那是一箇中長期因素，短期就是一個供求，買方賣方的博弈。
目前弱二線和三四線可以高看一眼。很多人說我看空，我看空一個是短期的，一個是結構性的，我最近看空18個城市。大部分城市我是沒有看空的，因為供求因素在。我估計二線城市房價下降要兩三個季度後，全國大部分城市下降要19年開始。
（紅色是看空的18城市，來自楊老師17年2月微博）
4
武漢和杭州是比較強勢的
深圳會往下跌一跌，廈門比較危險
來講房地產板塊輪動。
很多粉絲問我，說要不要把房子賣了租房住，便宜了再買回來，我說你有一套兩套不要這麼幹，有三套可以考慮，你這叫逃頂，逃頂很難，比抄底還難。
我能看見大勢比如說現在接近頂部了，但最高峰我也看不清，你自己去試，把房子掛出去，看有沒有人看，有人看你試著每次漲個百分之二三，看還有沒有人去看。
板塊分化，板塊輪動是個股市術語，我試圖把它延伸到樓市裡。目前全國區域分化是變強的，但資金面是收緊的，接下來走勢不強。
全國70城價格指數。主要是綜合二手房數據，一手房有限價因素不準確。一線城市短期有泡沫，但是可以擠，二三線除了少數城市，泡沫比較小。四線一直沒漲，直到16年才開始漲。
全國7板塊，華東華南漲幅較大，西北西南東北較小。前面漲的高的可能跌一些，但是下面漲的慢的還好。
十個城市，武漢和杭州是比較強勢的。深圳會往下跌一跌，廈門比較危險。
在城市板塊內部，還有輪動。比如江蘇的蘇州，常熟漲的最晚，所以現在還在創新高。
上海，黃浦最早上漲也最早開始盤整。所以你要上海買房子，應該最早關注市中心，然後是郊區。市場非常複雜，因此也有意思。
短期風險，房價收入偏離度。嚴重不看好廈門，透支的比較厲害，然後天津石家莊濟南南京福州北京深圳三亞……
溫州因為有過泡沫，還沒有回到歷史高峰。右邊排後面的都是三線弱二線，短期還是前面的高，長期也是。上海新房的量一直萎縮。量應該不會再跌了，18年我是看淡的，價可能還會有小跌，19-20年可能會小反彈。
上海新盤庫存中性，不好不差。上海這有個萬科仁恆的盤，一期六萬賣光，二期五萬八沒賣光，不是說樓盤質量下降了房子不好，是二手房市場降溫了。
購房體系分為三部分，時機、區域、產品。（這裡diss了一下海南，說房子漲了，但沒有二手房市場。）16年最牛補漲城市杭州。
啦啦啦，接下來終於到了歐老師了～～～不知道什麼原因，現場直播有三段沒有聲音，十分遺憾，令人意猶未盡。
5
歐成效：現在是政策壓制，憋個三年五年
所有的帳都會還給我們的
楊老師做ppt的水平非常高，比我高20倍左右。
講個故事，08年美國次貸危機，大家都說很嚴重，沒有購房能力的人貸款買了很多房，然後就次貸了。美國想了一個QE，美聯儲為美國商業銀行提供無限制支持，你想放貸多少我借給你多少，想穩住美國房地產市場，搞了四輪，規模很大。
政策結果是什麼，有多少資金流入了房貸市場？
QE規模是2.7萬億美金，進入房地產市場的不到500億美金。
這就是一個悖論，大家都不明白，說我提供給你這麼多資金，商業銀行這怎麼就堵塞了。有一個問題就是“合規”，你說要滿足美國的政策合規，是很難的，它沒法放貸。
（視頻這裡沒聲兒了……）
418水庫會做一年一度的房地產預測，已經十幾年了。大家可以看到文章，點擊很快十萬加了，廣告商也很高興，我也很舒服，寫文章只花了十幾秒。
我們認為上海最遲2020年，內環到外環房價到達12/8/5。
15-16市場很亢奮，17年大家說我太保守；17年上海市場就是很差，18年大家又說我太樂觀。
我對上海的看法是一直不變的，明年如果有一波行情，上海內環能從8萬到12萬，行情到19、20年這樣子。我說的是內環的普通商品住宅。
上海歷史上比現在頹廢的時代也有，上世紀八十年代，很多上海女孩子嫁到廣東去，為什麼，因為窮。這在現在是一件不可想象的事情。1990年開放浦東，振興長三角之前，上海不是很富裕。
振興的原因是因為長江入海口，結合各種基本面看，長期我們對上海是有信心的。但是這兩年是真的不好，改革的步伐已經落後其它省市了。在創新方面有很多的優勢，但不好好珍惜，和外省的差距是拉近的。人口也在老齡化。我們希望上海有進一步的改革。
2025年，我們認為上海內環到外環房價到達25/16/10，當然建立在上海zf努力上面。如果19年沒有變化跡象的話我們會修正這個預測。
講一些最近熱點，貿易戰。貿易戰從邏輯上是站不住的，現在的主流經濟學家，對於貿易戰的分析，全部是錯誤的。
什麼叫戰，（然後視頻又沒聲兒了……）……貿易戰是打不下去的，噱頭是選舉。
真正重要的是什麼，是大排面。我們就講味千拉麵、康師傅牛肉麵，這種白領主流拉麵。38塊、45塊。對於麵條來說，我們是有一定信心，在2025年前，達到100塊的。
因為我看我自己的信用卡記錄，吃飯都是75塊錢，為什麼是75，因為我要吃兩份。
但是到了2025年，我要跟大家說，午飯100塊，是看得見的。
（注：我聽到這兒的時候心想，這都什麼啊，怎麼都是面，歐神改當歐師傅了嗎）
98年，我進了500強做管培生，月薪2500 。復旦有幾個大學生，上海人，背井離鄉去青島海爾，海爾起薪850 ，一年一萬塊。現在復旦的學生，起薪也要一萬塊一個月，優秀點的年薪也要二三十萬。
通貨膨脹是不可逆的，通貨緊縮我是不相信的，除非說大排面十年後你還是35一碗賣給我。
金融界的數據和我們現實的數據越來越偏離。水庫是實戰派，一碗麵多少錢你吃一碗就知道了。
我們來說說降準，事實上國內兩種意見，鷹派鴿派，鷹派主張什麼，收緊銀根和貨幣，說中國的通脹一年12-13%，但是貸款利率5點幾。有很多敗類，靠著找國家借很多的錢，靠著負債，發了大財。
這個屬於不正之風應該打擊。不能讓你們太容易了對吧，咣噹一個人兩三年變a8了，這個不公平對吧。
所以借錢要七個八個點，還要更高。這是對勞動人民的責任。
還有一種，放水，四萬億，維持我們年年賺錢年年發財社會太平的景象，你好我好大家好。同時比較容易刷gdp 。
但到16-17年情況變了，17年銀根非常非常緊，做貸款做到最後就是跪銀行。跪進跪出。（叒沒聲兒了…）
……如果哪一天開了閘口，30-40%是會一下補回來的。關鍵還是看制度鬆不鬆口，這一次翠湖開盤4000萬總價，全部售罄，全部全款，市場不缺購買力。
以我們對一線富豪市場的瞭解，認為上海18萬一平沒什麼問題，大家買得起，現在是政策壓制，憋個三年五年。所有的帳都會還給我們的。
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上海市場沒有太大操作性
重慶非常非常被低估
上海市場沒有太大操作性，房住不炒了。
我很喜歡重慶的山山水水重慶妹子。介紹一下，重慶很多人大家都不知道，1950年剛解放時，重慶是第四大城市。我看以前的書，有一句話：“南上廣重永遠漲”。就是南京上海廣州重慶。
後來重慶有所衰落，重慶從基本面來看，gdp超過天津，現在第五。廣深的領先程度不是太大，五年後重慶會超過廣深，成為第三大城市。
現在重慶gdp是成都1.45倍，很有可能升為1.6倍。當2倍後，就不可逆轉了。重慶不適合做全國性的城市，如果說在西南，那就一定是重慶，非常非常被低估。我們16年關注重慶時上海8萬重慶8千，房價是十分之一。
我們認為重慶有可能是一個世界性的城市，還有大量人口，人口結構很年輕。總而言之重慶各方面評價都是最高的一個城市。大家要看改善個人居住，我們是推薦重慶的。
2018年春節後一個非常猛的主升浪，每個月10%，沒有干擾的話到六月份問題不大的。有一些限購政策在傳言中，有興趣的朋友們要抓緊步伐了。
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