導讀
2018年註定是不平凡的一年，隨著去槓桿的深入，資金面不斷緊縮，信用違約黑天鵝持續蔓延。而作為高槓杆典型代表的房地產行業，在經歷了十幾年的加速膨脹後，負債率已達到一個峰值，當下急劇缺錢的房企或許正遊走在危險關頭。
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房企發債突遭“中止”，監管更加審慎
近日房企發債遭“中止”的消息引起了小債的注意。上交所信息顯示，5月30日，房地產企業合生創展集團有限公司2018年非公開發行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發行額度為31億。而在5月28日，碧桂園擬發行的一筆200億額度的小公募債，狀態也顯示為“中止”。
不僅如此，5月29日廣州富力地產股份有限公司非公開發行2018年住房租賃專項公司債券遭遇“中止”，這筆債券發行額度為60億。5月25日，另一家房企花樣年集團（中國）有限公司擬發行的50億住房租賃50億私募債，也顯示為“中止”。
除此之外，還有大批的房企正在排隊發債。近日，金地(集團)股份有限公司宣佈，公司擬公開發行2018年第二期公司債券30億元，債券所募資金擬用於償還銀行貸款和到期債務。中天金融集團股份有限公司稱，擬非公開發行2018年度公司債券60億元。
這也表明，負債率攀高的大型房企正在被動去槓桿。至於房企為何四處找錢，發債背後的動力很大程度上是借新還舊，積土成山的高負債迫使房企不斷融資以償還舊的債務。之前實力強、規模大的頭部房企可利用上市等優勢獲得低成本、較為便利的融資，而這一現象也在近日悄然轉變。
值得注意的是，從2016年底全面收緊的房企發債到目前仍未解凍，並且在近來房企債務違約的風險加持下，大型房企的發債渠道也在收緊，監管層對房企發債的態度更加審慎。
前幾年融資環境寬鬆時期房地產債券發行呈井噴式增長，而受監管收緊影響，近兩年國內房地產發債規模大幅萎縮。2017年房企發債規模大幅下降。數據顯示，2017年房地產企業共發行公司債85支，總規模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降了近90%（88.17%）。
尤其是進入2018年以來，房地產企業融資進入監管最嚴厲時期，房企去槓桿、降負債已成為排在壯大規模前面的第一要題。
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房企負債究竟有多高
Wind數據顯示，房地產行業整體負債率再創新高。數據顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率達到79.1%，房企負債率已經達到了13年來的一個峰值，為2005年以來的最高位。 市場有人統計，如果按照集中度佔行業15%的11家大型房企總負債8萬億來算的話，整個房地產行業的負債總額可能達到了50萬億，相當於去年GDP的60%。
在136家上市房企中，負債超過百億元的房企有67家，佔比49%；負債超過300億元的房企有37家，佔比為27%。負債超千億的房企有萬科、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、泰禾集團、陽光城、華僑城、泛海控股、新城控股、榮盛發展、金地集團、金科股份、華髮股份10家房企。其中負債超3000億的房企為萬科、綠地、保利地產、華夏幸福。萬科的負債更是高達10289億元，實力驚人。
2008年至今10年間，房地產行業負債率上升了將近20%。在上市房企中，共有31家房企資產負債率超80%，包括天房發展、綠地控股、雲南城投、中交地產等。
短期債務壓力方面，世聯行、南都物業、綠景控股、舜喆、東灃、新梅、中房股份流動負債佔總負債比例為100%。另外，綠景控股、京能置業、大龍地產、三湘印象、北京城建、新黃浦、中交地產、世聯行、金漢股份、金融街、首開股份的現金到期債務比超過-100%，綠景控股更是高達-48978%，甩出其他房企幾條街，其償還壓力可見一斑。中小房企債務壓力和償債壓力相對更為明顯，可以說資金鍊非常危險了。
與高負債截然相反的是，房地產行業的毛利率和淨利率整體呈下降趨勢。淨利率在2011年達到峰值，之後便開始急劇下降，直到2016開始方緩慢上升。隨著調控的影響逐漸顯現，信貸政策收緊，企業資金成本上漲，房地產企業的利潤率將有所降低，部分企業資金鍊開始吃緊。
值得注意的是，在各梯隊的房企中，負債與規模幾乎是同步增長的。
眾所周知，房企10年來的發展模式都是規模戰，想要壯大規模，躋身頭部房企就要加槓桿，因此在過去幾年中，房企不斷髮債融資，負債率也呈不斷上升態勢。
槓桿加到頂的房企也在迎來償債高峰，今年一季度償還債務支付的現金同比上升約38.5%。資金緊張的房企開始加速回款，方式包括降價等，這一定程度上也在擠壓房地產市場，加大了中小房企的經營壓力。
房企自身也意識到了高槓杆問題，甚至主動去槓桿已拉開帷幕。恆大提出，到2018年末資產負債率從71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右；五礦地產與融信也表明，未來企業將進一步降低淨負債率。
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發債收緊迫使房企尋求多元融資
發債的收緊迫使房企開始尋求多元化多渠道融資，就目前來看，境內發債的補充渠道即境外發債和具有政策窗口期優勢的資產證券化（ABS）正在成為房企的融資新渠道。
內地信貸收緊的形勢下，中國房企近期密集海外發債“解渴”。Wind數據顯示,截至2018年5月22日,2018年以來內地房企已公告計劃發行的海外債券達61只,發行總額超過240億美元,比去年同期大幅度上升105%左右。2018年4月份，海外融資總額摺合人民幣376.12億元，相比上月份193.44億元也大幅上升。
小債從國家發改委網站和上交所等渠道發現，對融創、萬科、首創、金科、華遠、萬達、旭輝、陽光城、富力等房企的境外發債予以備案登記，已有超過十家房企在不到一個月的時間發行境外債券。
房企為何要選擇境外發債。除了內地融資機會收縮外，海外發債政策寬鬆、時間短效率高也吸引了急需資金的房企躍躍欲試。歸根到底還是迫於資金壓力救急。
在融資渠道收窄的大環境下，地產行業也迎來了一個政策窗口期，即鼓勵長租公寓市場發展。租房租賃的債券和資產支持計劃（ABS）順勢成為房企的新興融資渠道。
據瞭解，資產證券化作為金融創新工具，在房地產企業融資發行方面具備諸多優點，拓寬了融資渠道，降低整體融資成本，提高了融資便利，是我國房地產行業發展的趨勢所在，同時助推房企由重資產向輕資產模式轉變。
樓市調控在逐步發酵，短期沒有放鬆的跡象，房企的資金需求量變大，面臨的壓力也是空前，由於品牌溢價、融資成本、週轉速度現金流等方面的差異，大型房企和中小房企的分化也將進一步嚴重。
據天風證券金融部統計，包含公司債、企業債、中期票據以及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達932億元、四季度到期高達698億元。2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。值得注意的是，無論是境外還是境內，房企都即將迎來還債高峰，因而明年資金面會更加緊張。屆時融資跟不上的話，一些中小企業或面臨資金鍊斷裂的風險。而實際上房地產市場已經風聲鶴唳，除了不斷爆出的資金危機和違約事件外，目前市場上不少中小房企急於拋售手中資產，估計已處於危險邊緣，如果身邊有這樣的房企， 就要注意警惕了。
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