最近一年，我們總是將房住不炒掛在嘴邊，這個炒就是指的炒房價，之前無數媒體披露了炒房客是如何炒高房價的，有的利用資金優勢控制一個地區的房價，有的乾脆用房抵貸反覆抵押加槓桿，還有的通過企業買房來規避限購，最後通過直接交易公司股權，連稅費都省了，還有各種首付貸，裝修貸，變相支持炒房，我們的政策始終跟著屁股後面去打擊，去亡羊補牢。這也讓我們痛定思痛發展租房市場，租房肯定是有人住的，所以這算是房住不炒了吧，沒想到有人竟然在這上面動起了歪腦筋。
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最近北京就出現了詭異的現象，根據鏈家的統計，2018年前7個月，北京租金指數同比上漲10.7%，略高於2015年和2017年漲幅，低於2016 年漲幅。看起來好像還可控，但實際上在外來人口密集區，就出現了低端房租大幅上漲的情況，有很多地方的租金直接漲了50%甚至是100%，明顯有人在惡意炒作租金。
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之前我們也說過，城市租金是以城市收入為基準的，如果收入不提高，租金很難出現大幅上漲，他沒有抵押，所以你很難去通過資本炒高。因為炒高後你就租不出去了，然後不划算，房東就自然又降下來了。但是現在這種事正在發生危險的變化，由於資本入局，二房東模式現在大行其道，比如昨天，我們就在知識星球，齊俊傑的粉絲群裡，分享了一張截圖，蛋殼公寓和鏈家自如，目前就在市場上公開爭奪房源，在天通苑房東心裡預期只有7500的房子，結果自如給抬到了8500，蛋殼加到了9000，自如又加到9500，最後蛋殼瘋了一樣加到10800，連房東都是一臉懵逼，這麼高價格租的出去嗎？
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第一，現在這種品牌二房東，他們會將房子改造分割出租，採取N+1或者N+2模式，也就是2居變3-4居，3居租給4到5戶，分開租每間就是2000-3000，這樣加起來，會比整租收入更多。一套整租的房子，他們簡單裝修改造後，多租出30%的租金是很正常的事情。
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第二，這些品牌打出互聯網旗號，通過大量資本融資，跑馬圈地，追求市場佔有率和房源數量，甚至真的可以不賺錢。比如蛋殼公寓2015年才成立，之後就連續融資，去年6月A+輪融資上億，愉悅資本領投，半年後今年2月再次完成B輪融資1億美元，華人文化和高榕資本領投，而自如品牌年初也完成了40億人民幣的重磅融資，華平資本，紅杉和騰訊領投，所以這些二房東迅速成為了資本的寵兒，一旦不以盈利為目的，那麼我們之前的那個房租無法炒作的邏輯就不存在了。人家可以不賺錢，或者說不怕虧錢，就是要壟斷房源，這就屬於是流氓會武術，誰也擋不住了。
所以，我們必須提出這個警告，現在很危險，城市的房租，正在被資本炒高。二房東本就是一個來料加工模式，他們收房改造出租，這個過程疊加服務，必然推高租金，如果沒有資本，每個二房東要考慮實際需求，他會有所節制，畢竟房租太高，就有可能閒置的時間更長。會拉低整體的租金回報。而一些房東也會選擇自己改造，低價分割出租，這樣跟二房東打價格差異，爭取自己的利益最大化，從而形成市場多樣性競爭，這種良性市場機制可以有效遏制房租過快上漲。但資本入局就全都打破了，他可以不盈利，那麼也就意味著房東只有把房子交給二房東才能利益最大化，就比如我們之前那個例子，天通苑的3居你不可能租出上萬元，所以只能交給二房東，而當這些二房東企業做到壟斷後，勢必在某一區域極大的推升房屋租金造成恐慌。從現實操作來看，這些二房東出手穩準狠，專門找北京的外來人口聚集區下手，比如西紅門，西二旗，天通苑這些地方。這些地方租房需求本身就大，合租需求高，經過這種房源壟斷後，就形成了囤積居奇，哄抬房租的效果。
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這個事其實應該引起足夠的重視，房租是一個城市的門檻，而蛋殼和自如這種惡性的資本競爭，推高了城市的生存門檻，這是一個民生問題，特別是這種分割改造出租的模式，他其實是輕資產，成本並不高，只要求資金週轉效率，收房改造，佔用一部分資金，但一旦開始出租了，他的資金基本就能回收了，之後就能產生很好地現金流，所以這種跑馬圈地的效應會特別快，再加上不斷的融資，會如星星之火很快遍地開花，那麼他的房源數量會大量的提升。可能很快就再沒有便宜的合租房了。全都成了蛋殼和自如的天下。他在核心區可以不賺錢甚至賠錢，在周邊或者遠郊賺錢，總體持平甚至略虧都是可以的，反正都是資本的錢，他們在前期就要的是佔有率。但這個對於租房的人來說卻是噩夢。
這個局怎麼破，我們看到以上這兩個條件，也就是N+2分拆和資本融資，只有兩個都具備的時候，炒高房租就成為了可能，如果只具備一個，這個遊戲就玩不下去了，比如北京現在的2居和3居甚至豪宅的整租房，基本上沒有受到價格的影響，因為他沒有改造和利潤提升的空間，房東直接租和交給二房東出租是一樣的，所以具備價格競爭，這就讓低端房租上漲的價格傳導不下去，於是就變成了這種二房東模式，專門坑一個城市裡面最窮的人。只有那些合租者對房租上漲的感受最深。這就太糟糕了。所以一定要把房租的問題看成民生工程，決不能允許炒高房價後再讓資本藉著互聯網的旗號炒高租金，最簡單的方法，限制那些融資的二房東企業，不讓他打隔斷，也就是說房東可以自己N+2打隔斷，但是你蛋殼和自如不能，這樣讓市場恢復價格競爭，資本的跑馬圈地就會戛然而止。
總之，考驗我們城市管理者智慧的時候了，不要到不可收拾了，才追悔莫及。
做個提示，如果想知道當年日本樓市泡沫怎麼破滅的，可以來知識星球老齊的讀書圈，找《泡沫經濟學》，看看當年日本都做了哪些錯事，有給日本造成了怎樣不可挽回的損失，我們到底跟日本當年有多類似。看完你可能會對房價有個重新的認識。
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