吾有上將潘鳳，可斬華雄。
手握資本的深圳人一直堅信自己是走在這個時代最前沿的人。
他們的自信就好像三國時期的韓馥，自信手握上將潘鳳，字典裡沒有恐懼。
10年前叫囂著9萬/平米的房子，誰買誰是傻子的深圳人，10年後變成了傻子。
正如潘鳳最終沒能斬下華雄，某些手握大將的所謂深圳人也終將敗於時代。
NO. 1｜壹
5月，深圳最大的消息與粵港澳大灣區規劃的即將出臺有關。
這將是2018年中國區域經濟發展的最大紅利。
大灣區的人民都知道，這不僅是一場政策紅利，也是改革開放40年後的又一投資時機。
但是投資樓市，投資的不是一片水泥鋼筋，與你的固定資產共同生長的，是這個城市。
粵港澳大灣區的9+2城市群裡，深圳無疑是中心。而廣深港高鐵的開通，也意味著深圳和香港房價存在的巨大鴻溝即將得到消除。
因此投資大灣區的首選是投資深圳，這裡具有最高的安全邊際和最可觀的收益。
但是，深圳這麼大，應該買哪裡呢？
NO. 2｜貳
最近，有一種觀點認為，投資深圳應該買坪山、光明這樣的新區，遠離福田、羅湖這樣的老區。
他們的理由是，深圳一直在開發新區，很少發展老的豪宅區，當年的香蜜湖、福田、南山，都在一點點衰落。
甚至悲觀的認為，羅湖不會再起來了。
這樣的觀點，恐怕代表了不少深圳人的心聲。大多數人的印象中，羅湖是一個過於成熟的老區，而一般老區的房子，都鮮少具備投資價值。
由於時代的因素，羅湖開發時期過早，開發強度過大，到最近十幾年樓市發展動力不足，面臨城市面貌老舊、交通擁堵、配套不足等種種不利因素。
羅湖眼睜睜地看著被福田超越，被南山超越，被寶中超越，這兩年甚至被龍華超越，連當年的小弟龍崗中心區，也躍躍欲試，準備超越羅湖。
但是，羅湖真的不行了嗎？
當然不是！
NO. 3｜叄
為什麼這麼說？
因為這套論點，實際上忽略了兩個很重要的問題：
1、新區≠中心區
2、深圳的未來在舊改
首先要明確的概念是，老房子本身通常是“一文不值”的，真正值錢的只有土地。
老房子=土地的錢
新房子=土地的錢+房子的錢
1、如果羅湖就是以現在的狀況持續下去，政府和開發商都不再發展了，那房產投資確實沒啥價值了，因為在這些老房子上，房子本身是不值啥錢的，土地也沒有機會重估。
2、如果政府和開發商仍對羅湖繼續投入，繼續發展，比如城市更新啥的，那羅湖的土地就會得到重估，房子也會繼續值錢。
羅湖顯然是按照第二條道路在發展的，儘管速度略微偏慢。這是事實，也是不得已。
舉個簡單的例子，著名的羅湖鹿丹村。
鹿丹村曾經是80年代最好的公務員小區，在舊改前，因為海沙等系列問題，已是深圳最破敗的小區了。
據說，在舊改前，很多人就逃離了那個地方。至於房價嘛，基本上就等於不值錢。
如果故事到這裡呢，唱衰羅湖的觀點顯然是對的。
但就像深圳很多舊改一樣，前面的只是上半場，精彩的還在後面。
2015年，中海天鑽作為鹿丹村的舊改項目，當時拿地成本價3.5-4萬元/平。舊改之後的房價
幾乎漲了4倍，據深圳市規土委官網數據顯示，中海天鑽項目建成後房子均價達12萬/平。NO. 4｜肆
上面這個故事，其實就是深圳未來發展的大致走向。
如果確如某些悲觀論調所言，深圳只開發新區，那羅湖確實完蛋了。因為，有限的土地被老房子佔據著，無法重估。
但實際是，全市面積約為北京1/8的深圳，可用土地極其有限，每一個區域都是中心。
羅湖作為深圳的老區，過去的十幾年來一直是深圳的政治、經濟、文化中心之一。
就算不少企業開始往新區跑，也只是往市中心之一的南山、前海跑，但是羅湖作為中心的地位短期內還不會被輕易動搖。
對深圳而言，是有能力先搞活一個新區，再搞下一個新區，直到四周的新區都搞活。
但中心卻永遠在市區的羅湖、福田、南山、前海，在可以預見的若干年內，只能是關內。
你別看關外有些片區現在鬧得歡，但不客氣而言，真正有實力的人，是不會去的。不信，你數一下身邊的有錢人。
NO. 5｜伍
一個沒有爭議的事實是，深圳的未來在舊改。
在已經沒有多少土地可供開發的情況下，深圳進入全面城市更新時代，這時羅湖反而有了城市更新的先發優勢。
羅湖區城市更新“十三五”規劃已列入計劃的城市更新項目分佈圖
判斷舊改區域價值最大的要點就在於——推進速度。作為舊改力度最大的區，在舊改不斷提速的情況下，羅湖的土地價值必然會被不斷重估，足以讓羅湖煥發第二春。
有數據統計，未來5年，羅湖有望實施2300萬體量的超級舊改，4200億的投資規模，城市面貌將發生天翻地覆的變化。
前幾天，我去了一趟湖貝，發現湖貝舊改的進度超出了預期。下面兩張照片，是我拍的這裡動工的進度，可以看到現在已經拆出了四塊空地了。
深圳城市更新官方消息說，未來的羅湖湖貝舊改將建設成集購物中心、總部辦公、會議展覽、五星級酒店、公園和公寓等現代商業元素融於一體的超大型綜合性商業中心，建成後或將成為羅湖最受矚目的城市新地標。
NO. 6｜陸
更重要的是，隨著湖貝的舊改加速推進，
世界第一高樓湖貝塔將在這裡建成。深圳還很可能計劃以湖貝塔為中心修建一片高層建築群。公佈的規劃細節顯示，湖貝塔項目總投資超300億元，規劃總建築面積為205.8萬平方米，相當於3倍萬象城體量。其最高可使用的樓板位於740米處，建成後將成為世界上最高的觀景平臺。
除公共觀景平臺外，湖貝塔項目整體還包括甲級寫字樓、五星級酒店、豪華住宅和精品零售店等近30座額外建築和一個大型城市公園，其中大多將為住宅和商業項目。
下面這張是我拍的沙盤實景圖，對湖貝塔感興趣的朋友，可以親自去羅湖商貿中心的華潤展廳看看，一定會震撼到你。
湖貝塔及周邊項目沙盤實拍
摩天大樓最高，最密集的區域，房產價值一定是最高的。因為房產價值的背後，其實是土地價值和生產力、效率，而摩天大樓群其實就是土地價值的高度濃縮，是生產效率的高度集中。
關於羅湖的投資價值，我直接引用一位房產大V的話吧：
蔡屋圍到東門，現在還有3萬多的房子。人民南走路就能到口岸的，還有3萬的房子。那邊拆掉就是10萬+，這邊過個關就是10萬+，你說這溢價還不多？所以羅湖不但不是沒有未來，甚至是非常容易打出暴擊。
NO. 7｜柒
如果說南山是個含苞待放的姑娘，那麼羅湖已經飽含風韻。
羅湖既代表深圳的過去，也代表著深圳的未來。
在深南東路和文錦路交界西南側，羅湖最大的湖貝舊改對面，深南道68號成為羅湖的又一地標建築。
這個涵蓋了公寓、辦公、商業等多元業態的黃金雙子塔，三站地鐵線環繞，輻射文錦、羅湖兩大口岸的萬科標杆之作，均價6萬的深南道68號幾乎就是羅湖最後的價值窪地。
整個深圳GDP的30%都在深南大道上，140家世界五百強企業也選取深南大道作為其總部所在，而深南道68號正是這條深圳第一經濟大道上的地標性建築。
可以說，整個福田中心區以東，深南道68號這樣直接定位高端客戶的全新樓盤，還只有均價6萬多、總價280萬起，恐怕再也找不出第二個了。
可供參考的是，不遠處的中海天鑽已經高達13萬/平。至於馬路對面的湖貝舊改項目，可以透露的是，到時候的價格也會充分滿足深圳人民的想象力。
需要提醒的是，深南道68號已經進入清盤倒計時，所剩房源不多，想投資羅湖的一定要抓住上車機會。
深南道68號是羅湖重估的代表作 之一，未來，這種重估還將持續。
當你站在深南道68號，也就站在了羅湖的黃金軸線上。
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