吾有上将潘凤，可斩华雄。
手握资本的深圳人一直坚信自己是走在这个时代最前沿的人。
他们的自信就好像三国时期的韩馥，自信手握上将潘凤，字典里没有恐惧。
10年前叫嚣着9万/平米的房子，谁买谁是傻子的深圳人，10年后变成了傻子。
正如潘凤最终没能斩下华雄，某些手握大将的所谓深圳人也终将败于时代。
NO. 1｜壹
5月，深圳最大的消息与粤港澳大湾区规划的即将出台有关。
这将是2018年中国区域经济发展的最大红利。
大湾区的人民都知道，这不仅是一场政策红利，也是改革开放40年后的又一投资时机。
但是投资楼市，投资的不是一片水泥钢筋，与你的固定资产共同生长的，是这个城市。
粤港澳大湾区的9+2城市群里，深圳无疑是中心。而广深港高铁的开通，也意味着深圳和香港房价存在的巨大鸿沟即将得到消除。
因此投资大湾区的首选是投资深圳，这里具有最高的安全边际和最可观的收益。
但是，深圳这么大，应该买哪里呢？
NO. 2｜贰
最近，有一种观点认为，投资深圳应该买坪山、光明这样的新区，远离福田、罗湖这样的老区。
他们的理由是，深圳一直在开发新区，很少发展老的豪宅区，当年的香蜜湖、福田、南山，都在一点点衰落。
甚至悲观的认为，罗湖不会再起来了。
这样的观点，恐怕代表了不少深圳人的心声。大多数人的印象中，罗湖是一个过于成熟的老区，而一般老区的房子，都鲜少具备投资价值。
由于时代的因素，罗湖开发时期过早，开发强度过大，到最近十几年楼市发展动力不足，面临城市面貌老旧、交通拥堵、配套不足等种种不利因素。
罗湖眼睁睁地看着被福田超越，被南山超越，被宝中超越，这两年甚至被龙华超越，连当年的小弟龙岗中心区，也跃跃欲试，准备超越罗湖。
但是，罗湖真的不行了吗？
当然不是！
NO. 3｜叁
为什么这么说？
因为这套论点，实际上忽略了两个很重要的问题：
1、新区≠中心区
2、深圳的未来在旧改
首先要明确的概念是，老房子本身通常是“一文不值”的，真正值钱的只有土地。
老房子=土地的钱
新房子=土地的钱+房子的钱
1、如果罗湖就是以现在的状况持续下去，政府和开发商都不再发展了，那房产投资确实没啥价值了，因为在这些老房子上，房子本身是不值啥钱的，土地也没有机会重估。
2、如果政府和开发商仍对罗湖继续投入，继续发展，比如城市更新啥的，那罗湖的土地就会得到重估，房子也会继续值钱。
罗湖显然是按照第二条道路在发展的，尽管速度略微偏慢。这是事实，也是不得已。
举个简单的例子，著名的罗湖鹿丹村。
鹿丹村曾经是80年代最好的公务员小区，在旧改前，因为海沙等系列问题，已是深圳最破败的小区了。
据说，在旧改前，很多人就逃离了那个地方。至于房价嘛，基本上就等于不值钱。
如果故事到这里呢，唱衰罗湖的观点显然是对的。
但就像深圳很多旧改一样，前面的只是上半场，精彩的还在后面。
2015年，中海天钻作为鹿丹村的旧改项目，当时拿地成本价3.5-4万元/平。旧改之后的房价
几乎涨了4倍，据深圳市规土委官网数据显示，中海天钻项目建成后房子均价达12万/平。NO. 4｜肆
上面这个故事，其实就是深圳未来发展的大致走向。
如果确如某些悲观论调所言，深圳只开发新区，那罗湖确实完蛋了。因为，有限的土地被老房子占据着，无法重估。
但实际是，全市面积约为北京1/8的深圳，可用土地极其有限，每一个区域都是中心。
罗湖作为深圳的老区，过去的十几年来一直是深圳的政治、经济、文化中心之一。
就算不少企业开始往新区跑，也只是往市中心之一的南山、前海跑，但是罗湖作为中心的地位短期内还不会被轻易动摇。
对深圳而言，是有能力先搞活一个新区，再搞下一个新区，直到四周的新区都搞活。
但中心却永远在市区的罗湖、福田、南山、前海，在可以预见的若干年内，只能是关内。
你别看关外有些片区现在闹得欢，但不客气而言，真正有实力的人，是不会去的。不信，你数一下身边的有钱人。
NO. 5｜伍
一个没有争议的事实是，深圳的未来在旧改。
在已经没有多少土地可供开发的情况下，深圳进入全面城市更新时代，这时罗湖反而有了城市更新的先发优势。
罗湖区城市更新“十三五”规划已列入计划的城市更新项目分布图
判断旧改区域价值最大的要点就在于——推进速度。作为旧改力度最大的区，在旧改不断提速的情况下，罗湖的土地价值必然会被不断重估，足以让罗湖焕发第二春。
有数据统计，未来5年，罗湖有望实施2300万体量的超级旧改，4200亿的投资规模，城市面貌将发生天翻地覆的变化。
前几天，我去了一趟湖贝，发现湖贝旧改的进度超出了预期。下面两张照片，是我拍的这里动工的进度，可以看到现在已经拆出了四块空地了。
深圳城市更新官方消息说，未来的罗湖湖贝旧改将建设成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，建成后或将成为罗湖最受瞩目的城市新地标。
NO. 6｜陆
更重要的是，随着湖贝的旧改加速推进，
世界第一高楼湖贝塔将在这里建成。深圳还很可能计划以湖贝塔为中心修建一片高层建筑群。公布的规划细节显示，湖贝塔项目总投资超300亿元，规划总建筑面积为205.8万平方米，相当于3倍万象城体量。其最高可使用的楼板位于740米处，建成后将成为世界上最高的观景平台。
除公共观景平台外，湖贝塔项目整体还包括甲级写字楼、五星级酒店、豪华住宅和精品零售店等近30座额外建筑和一个大型城市公园，其中大多将为住宅和商业项目。
下面这张是我拍的沙盘实景图，对湖贝塔感兴趣的朋友，可以亲自去罗湖商贸中心的华润展厅看看，一定会震撼到你。
湖贝塔及周边项目沙盘实拍
摩天大楼最高，最密集的区域，房产价值一定是最高的。因为房产价值的背后，其实是土地价值和生产力、效率，而摩天大楼群其实就是土地价值的高度浓缩，是生产效率的高度集中。
关于罗湖的投资价值，我直接引用一位房产大V的话吧：
蔡屋围到东门，现在还有3万多的房子。人民南走路就能到口岸的，还有3万的房子。那边拆掉就是10万+，这边过个关就是10万+，你说这溢价还不多？所以罗湖不但不是没有未来，甚至是非常容易打出暴击。
NO. 7｜柒
如果说南山是个含苞待放的姑娘，那么罗湖已经饱含风韵。
罗湖既代表深圳的过去，也代表着深圳的未来。
在深南东路和文锦路交界西南侧，罗湖最大的湖贝旧改对面，深南道68号成为罗湖的又一地标建筑。
这个涵盖了公寓、办公、商业等多元业态的黄金双子塔，三站地铁线环绕，辐射文锦、罗湖两大口岸的万科标杆之作，均价6万的深南道68号几乎就是罗湖最后的价值洼地。
整个深圳GDP的30%都在深南大道上，140家世界五百强企业也选取深南大道作为其总部所在，而深南道68号正是这条深圳第一经济大道上的地标性建筑。
可以说，整个福田中心区以东，深南道68号这样直接定位高端客户的全新楼盘，还只有均价6万多、总价280万起，恐怕再也找不出第二个了。
可供参考的是，不远处的中海天钻已经高达13万/平。至于马路对面的湖贝旧改项目，可以透露的是，到时候的价格也会充分满足深圳人民的想象力。
需要提醒的是，深南道68号已经进入清盘倒计时，所剩房源不多，想投资罗湖的一定要抓住上车机会。
深南道68号是罗湖重估的代表作 之一，未来，这种重估还将持续。
当你站在深南道68号，也就站在了罗湖的黄金轴线上。
閱讀更多 包不同 的文章
