進入5月，惠州房地產市場迎來批量出貨期。市場反饋顯示，批量外省客戶湧入市場，惠州再度出現供需兩旺的局面。
惠州世聯行的數據顯示，大亞灣最近入市開盤的樓盤，外地客戶達5成以上。昨日，大亞灣房管局發佈《關於嚴厲打擊惡意炒房、惡意炒作等違法行為的申明》稱，採取限制性購房措施，對投機炒房行為予以嚴厲打擊，對一次性購買3套以上(含3套)的購房行為採取暫緩網籤，核實其是否屬於惡意和投機炒房行為。
惠州市房管局相關負責人回應解釋，惠州不是限購，而是限制性購房，無論本地抑或外地戶籍，只要在惠州市內擁有兩套房，第三套房將暫緩簽約。
業內人士稱，該政策在限制外地炒房客投資投機的同時，傳遞出樓市嚴控信號。
A
新政
大亞灣房管局
一次性購房3套或以上暫緩網籤
坊間傳聞惠州“限購”的消息是從本週一下午晚些時候，開始在行業蔓延開來，但這種瀰漫的傳聞並非空穴來風。惠州世聯行惠灣片區總經理程笑稱，本週一下午3時左右，其接到受大亞灣房管局委託的房協工作人員的電話，“個人或者家庭購買兩套以上，將無限期停止網籤。”
但這種傳聞還有另外一個版本，“大亞灣房協轉告會員，同一個樓盤，限同一個人或者同一個公司多買兩套，超出不予簽約備案，而且還添加了惠州變相限購的說法。”
昨日中午，針對坊間關於惠州限購的傳聞，大亞灣房管局公開申明稱，粵港澳大灣區的發展有效吸引大量群眾前來我區就業安居，推動我區房地產市場的有效發展，但也出現部分單位和個人購買多套房源的投機炒房行為。為規範房地產市場交易環境，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，我區一直以來採取限制性購房措施，對投機炒房行為予以嚴厲打擊，對一次性購買3套以上(含3套)的購房行為採取暫緩網籤，核實其是否屬於惡意和投機炒房行為。不排除我局將聯合其他部門對購買3套以上(含3套)的住房資金來源進行核查，全面打擊炒房投資行為。
申明還稱，將對相關機構炒作宣稱的政府限購、價格上漲等信息，製造房地產市場緊張氣氛、誤導購房群眾恐慌性購房行為，進行調查核實，並予以嚴懲，告誡開發企業、中介機構等不要炒作不實信息，共同維護市場的平穩健康。
該申明發出後，部分從業者提出疑問，一次性購買3套暫緩網籤，是分開可以買多套，還是累計數量，未有定論。
針對該質疑，昨日下午，大亞灣房管局發佈補充協議：即日起，凡在我局(大亞灣房管局)系統內登記購買三套及以上房源的，第三套及以上緩籤。
惠州市房管局
限制性購房政策可能覆蓋全市
對此，惠州市房管局相關負責人回應，惠州樓市不是實施限購，而是限制性購房！不論是本地戶籍還是外地戶籍，只要在惠州市內擁有2套房，第3套房將實施緩籤政策。
這意味著限制性購房政策從大亞灣覆蓋到全市範圍只是時間問題。該負責人說，為遏制炒房，對在惠州境內購置第三套以上房產的，予以暫緩網籤，以核查購房行為是否惡意炒房。對於在惠州市內購買第3套房，房管局將對購房者該套房的用途進行查證，若發現是炒房投資行為，將不給予備案。
該負責人還強調，接下來，惠州房管局不排除參考周邊城市，對購房者的資金來源進行查證，全面打擊炒房投資行為。但該負責人並沒有對3套以上住房暫緩網籤的發佈時間、落地細則做出說明。
B
市場
來惠州組團買房
省外客戶佔5成
批量外省客戶湧入市場，惠州再度出現供需兩旺的局面，部分開發商開始採取一次性付款優先以及提高首付比例的辦法來甄別客戶。惠州市房管局相關負責人解釋，當前銀行額度緊張按揭難度大，部分購房者沒有額度和按揭資格。但房管局要求開發商要接受按揭客戶和公積金貸款，解決剛需客戶的購房問題。
大亞灣某樓盤的營銷經理鄭文輝說，4月份到5月份，外省客量大了很多，“4月底，推了384套，一兩週賣完了，外地客比例上漲，深圳客5成，外省客戶也佔5成，江西、山東、浙江、溫州來的客戶基本上是投資客，很多沒辦法貸款，都是一次性付款。”
世聯行惠灣片區總經理程笑解釋，從世聯行監測的數據看，近期深圳 客 之 外 ，有三四成外地來的客，浙江、東北的會多一些“主要來投資，擔心灣區規劃出來後，利好多，他們做不了按揭，只能一次性付款，也讓開發商多了提高首付和一次性付款的理由，現在惠陽、大亞灣在大灣區中的宜居角色，被市場行業廣泛關注。”
城區外地客增加也很明顯，5月初開盤的中洲惠博沿江路項目半島城邦，外地客的比例明顯增多。中洲天御項目相關營銷負責人陳曉銳證實，外省客源在中洲半島城邦的客戶大約有8%-9%的比例，深圳客佔比20%，本地客佔比70%，而天御的外地客3%-4%，之前外地客的比例很小。
陳曉銳稱，中洲天御和半島城邦項目的外地客，新疆、山西、江西、北京、天津的居多，其中在5月6日，一個山西的煤老闆開盤在半島城邦買了12套，一個新疆的客戶沒看房、沒看戶型圖就買了幾套。“北方的投資客主要是看中惠州的粵港澳大灣區戰略以及灣區中，唯一不限購的優勢，他們找的是性價比高的樓盤。”
新政影響
可打擊外地瘋狂投資客
也可能傷害改善性剛需
3月份之後，作為灣區唯一不限購的惠州，受到眾多資本以及外省投資客的青睞。這些投資客攜資本之勢，在惠州尤其是惠灣市場上掃貨，5月初，惠灣市場批覆12個預售項目，多半去化一空。世聯行的數據顯示，4月惠州商品房批售20608套，環比上升136.87%，成交16228套，環比上升21%。
惠州世聯行惠灣片區總經理程笑說，4月至今大亞灣市場深圳客只有4成，不少外省客戶湧入，以浙江、江蘇、東北、新疆的客戶居多，他們中20%以上都在惠州購買2套以上，而且一次性付款。與此同時，還有專業炒樓機構一次性買一棟樓。“在一定程度上，外地的投資客瘋狂進入的市場一定是一個不健康的市場，投資客都搶完了，真正想買房的客戶搞不到房號。這肯定是不行的。”程笑稱，如果再繼續炒作，可能有更嚴厲的調控政策出來。
一位營銷負責人稱，這樣的政策說明了惠州市官方的態度，雖然短時間不具備限購的可能性，“用限制性購房政策，來試探市場的反應，確保數據以及基本面的平穩。”
不可忽視的事實是，外地客戶在惠州的瘋狂趨勢從惠灣蔓延到城區的趨勢，從仲愷到金山湖到博羅，近期發售的項目都有批量的外地客身影。5月初開盤的中洲兩個項目中出現了批量的山西、新疆客戶，中洲相關營銷負責人表示，有山西客戶一次性買了12套。
惠州世聯行副總經理胡光宇說，現在把三套以上的網籤暫緩了，避免外地投資客集中。
惠州德威集團營銷中心總經理劉友也認為，如果批量的投資客進駐，會給市場造成恐慌，市面上一旦出現一個人買10套、20套、30套的現象，會讓市場出現恐慌性入市，導致外地客在搶，本地客也在搶。
胡光宇也認為，第三套暫緩網籤的做法，會讓相當一部分二孩家庭換房需求受到抑制，“以前自己單身一個公寓，有小孩換了三房，現在2小孩了，要換個4房或者五房的怎麼辦？”
而部分房企營銷負責人認為，該政策可能會成為有人別有用心的炒作，惠州嘉霖集團營銷負責人遊宇說，擔心一些不良中介拿政策來炒作，說你現在不買連購房資格都沒有，“在中介以及不良商家的炒作下又會造成市場恐慌。”
貸款
銀行額度緊 按揭批覆難
部分開發商在談及提高首付比例和優先一次性付款時稱，當下金融政策收緊，銀行的審批流程拉長，退件率極高，而且額度緊張，利率上浮大。
江灣南岸項目策劃經理初千策說，現在江灣南岸在售的252平方米大戶型，一套至少要賣400萬元，“你首付4成，貸款二百多萬元，實際上很難批覆。只要超過200萬的貸款，審批很麻煩，利率最高上浮50%。”
中洲控股天御項目營銷負責人陳曉銳也證實，金融政策收緊，審批流程又長，退件率高，利率高，“首套利率最高上浮35%-40%。”
新力東園銷售經理鄭文輝說，部分銀行對首付來源進行調查，“有小額貸款、大宗消費貸款的，都不貸款，做銷售等收入不穩定、淘汰率高的行業都不貸，優先給公務員以及企事業單位工作人員。”
一位匿名的開發商銷售經理稱，現在銀行放款速度不是一般的慢，“去年11月份開始賣了100多套，到現在為止，才放款了4套，這都半年多了，開發商只能申請預售款來支付工程款以及營銷費用。”
世聯行惠灣片區總經理程笑解釋，認房又認貸的政策很嚴格，而銀行放款又慢，開發商現金流受限，肯定優先一次性付款；與此同時，提高首付比例，放款相對容易，資金回籠也快一些；銀行的要求高了之後，對客戶的審核嚴格，很多客戶通過不了。
部門說法
惠州市房管局：
貸款難是事實 但不能拒絕公積金和按揭貸款
針對當前部分開發商提高首付比例、優先一次性付款選房的做法，惠州市房管局副局長黃偉雄表示，當下剛需客戶購房確實存在貸款難的問題，但該局要求開發商不得拒絕公積金貸款、按揭貸款購房，“按揭批覆難，這也是一個過程。”
黃偉雄稱，現在按揭額度很緊缺，按揭的過程很長，部分開發商覺得很難，有些半年、一年都批不下來。但這不是理由，“我們要求開發商在售樓處公示：允許按揭，允許公積金貸款。”他同時坦言，法律並沒有規定首付多少，“現在惠州沒有限購，購房者來自五湖四海，有些樓盤地理位置較好，意向購買者多。部分購房者不符合按揭條件也是原因。”
惠州市房管局房管科相關負責人也持相似觀點。他解釋，現行的住建部2014年最新的商品房合同範本裡面的付款方式約定，有按揭、一次性、分期三種，一個客觀的事實是現在金融政策變化，按揭放款時間長了很多。開發商希望資金儘快回籠、流入，“我們接到過相關投訴，也聯合公積金中心約談了部分房企，要求不能拒絕公積金，也不能拒絕按揭客戶。”
大亞灣樓市新政
對一次性購買3套以上(含3套)的購房行為採取暫緩網籤，核實其是否屬於惡意和投機炒房行為。不排除我局將聯合其他部門對購買3套以上(含3套)的住房資金來源進行核查，全面打擊炒房投資行為。
即日起，凡在我局(大亞灣房管局)系統內登記購買三套及以上房源的，第三套及以上緩籤。
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