職務：律師
文 | 張國棟
2014年3月15日，家住浦東的王德才（化名），與閔行區盛世開發商（化名）簽訂商品房買賣合同，購買其名下熱銷樓盤“盛世名府”12#602室，總價款560萬。合同中約定付款方式為分期付款，從2014年3月15日起至2014年7月20日止，王德才需4次向開發商支付購房款。合同中還約定，在支付全部房款後開發商即向王德才交房，且在一個月之內，為其辦理小產權證書。合同也約定，如王德才逾期未支付最後一筆購房款，開發商有權在逾期付款次日起45天后解除合同。但是直到截止日期，王德才因做生意而致使資金週轉困難，最後一筆200萬尾款遲遲未付。開發商於2014年7月30日向王德才郵寄《催款函》，要求其儘快補足尾款，未得到回覆。從2015年開始，閔行地塊大熱，周邊樓盤都在大幅漲價。開發商又幾次發催款函，仍然杳無音信。時間到了2016年4月，樓盤價格已上漲近三分之一，開發商認為王德才嚴重違約，起訴法院，要求法院判解除雙方商品房買賣合同，且支付一定的違約金、賠償金。
法律分析：
“欠債還錢”似乎是天經地義的事，尤其是買房子欠開發商的錢，似乎更有還的必要。畢竟，購房尾款不支付，開發商就不會交房，自己就沒有房子住。但是房子是大宗交易，在一線城市動輒幾百萬的房價，有的時候真的讓人難以承受。大多數人要麼耗費大部分積蓄，要麼高額舉債來購房。當然，一旦購房者因某些原因而無法按時償還其中部分房款，就有違約的風險。
為保障日益複雜的各類市場交易關係的正常進行，減少交易過程中不穩定因素，我國合同法詳細規定了合同履行、合同違約、合同解除等一些列內容。合同一方既享有權利也享有義務。我國合同法授予了守約方單方解除合同的權利，但其行使合同解除權也受到一定限制，以防止權力濫用。
但是值得注意的是，有的時候，即便購房者嚴重違約，開發商也未必有權解除合同。就如本案例一樣，即使房價持續上漲，違約的購房者依舊可以抗辯開發商合同解除的訴訟請求。那到底為什麼呢，我們接著分析！
如果逾期還款在約定寬限時間內或者開發商合理預期時間內，購房者即時補足尾款，開發商也不會難為準業主。如果購房者長期不還款，且房價持續上漲，那麼開發商多半會要求解除合同並主張違約金、賠償金。此時購房者既無法拿到房子，又要賠開發商一大筆錢！這種賠了夫人又折兵的事，相信沒有人會願意接受。
不過，開發商解除合同權利行使期限也是要受到一定限制的。《商品房買賣合同司法解釋》第15條規定，如果法律沒有規定或當事人沒有約定，且違約方沒有催告守約方當事人行使解除權的，那麼合同解除權應當在解除權發生之日起一年內行使，逾期的，解除權喪失。
回到本案中，雙方當事人在買賣合同中約定，最後一筆付款截止日期為2014年7月20日，如王德才逾期未支付，開發商有權在逾期付款次日起45天后解除合同。也就是說從2014年9月6日起，開發商享有合同解除權利。而合同解除權行使期間為2014年9月6日至2015年9月7日。開發商未在此期間行使合同解除權（比如以發信函方式通知王德才合同解除），僅是多次發催款函，並不具有合同解除的法律效果。故開發商合同解除權喪失，需要繼續履行向王德才交付房屋義務，而王德才亦需補足尾款及支付相應違約金。
當然反過來也一樣。如果是開發商違約延期交房，也是上述法律適用與分析過程。
我們還可以延伸一下，如果購房者違約付款後，開發商在規定時間內行使合同解除權，那麼王德才如何應對呢？這種情況是實踐中經常遇到的問題。首先要與開發商主動協商，及時補足尾款，完成交房。如果協商未果，在開發商《解除合同通知函》發來之時，根據《合同法》解釋二第24條，除另有約定外，購房者可以在通知函到達之日起三個月之內向法院起訴提出對合同解除的異議。雖然購房者存在違約，但這是法律保護其權益的一道重要防線，也是值得注意的！
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