职务：律师
文 | 张国栋
2014年3月15日，家住浦东的王德才（化名），与闵行区盛世开发商（化名）签订商品房买卖合同，购买其名下热销楼盘“盛世名府”12#602室，总价款560万。合同中约定付款方式为分期付款，从2014年3月15日起至2014年7月20日止，王德才需4次向开发商支付购房款。合同中还约定，在支付全部房款后开发商即向王德才交房，且在一个月之内，为其办理小产权证书。合同也约定，如王德才逾期未支付最后一笔购房款，开发商有权在逾期付款次日起45天后解除合同。但是直到截止日期，王德才因做生意而致使资金周转困难，最后一笔200万尾款迟迟未付。开发商于2014年7月30日向王德才邮寄《催款函》，要求其尽快补足尾款，未得到回复。从2015年开始，闵行地块大热，周边楼盘都在大幅涨价。开发商又几次发催款函，仍然杳无音信。时间到了2016年4月，楼盘价格已上涨近三分之一，开发商认为王德才严重违约，起诉法院，要求法院判解除双方商品房买卖合同，且支付一定的违约金、赔偿金。
法律分析：
“欠债还钱”似乎是天经地义的事，尤其是买房子欠开发商的钱，似乎更有还的必要。毕竟，购房尾款不支付，开发商就不会交房，自己就没有房子住。但是房子是大宗交易，在一线城市动辄几百万的房价，有的时候真的让人难以承受。大多数人要么耗费大部分积蓄，要么高额举债来购房。当然，一旦购房者因某些原因而无法按时偿还其中部分房款，就有违约的风险。
为保障日益复杂的各类市场交易关系的正常进行，减少交易过程中不稳定因素，我国合同法详细规定了合同履行、合同违约、合同解除等一些列内容。合同一方既享有权利也享有义务。我国合同法授予了守约方单方解除合同的权利，但其行使合同解除权也受到一定限制，以防止权力滥用。
但是值得注意的是，有的时候，即便购房者严重违约，开发商也未必有权解除合同。就如本案例一样，即使房价持续上涨，违约的购房者依旧可以抗辩开发商合同解除的诉讼请求。那到底为什么呢，我们接着分析！
如果逾期还款在约定宽限时间内或者开发商合理预期时间内，购房者即时补足尾款，开发商也不会难为准业主。如果购房者长期不还款，且房价持续上涨，那么开发商多半会要求解除合同并主张违约金、赔偿金。此时购房者既无法拿到房子，又要赔开发商一大笔钱！这种赔了夫人又折兵的事，相信没有人会愿意接受。
不过，开发商解除合同权利行使期限也是要受到一定限制的。《商品房买卖合同司法解释》第15条规定，如果法律没有规定或当事人没有约定，且违约方没有催告守约方当事人行使解除权的，那么合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期的，解除权丧失。
回到本案中，双方当事人在买卖合同中约定，最后一笔付款截止日期为2014年7月20日，如王德才逾期未支付，开发商有权在逾期付款次日起45天后解除合同。也就是说从2014年9月6日起，开发商享有合同解除权利。而合同解除权行使期间为2014年9月6日至2015年9月7日。开发商未在此期间行使合同解除权（比如以发信函方式通知王德才合同解除），仅是多次发催款函，并不具有合同解除的法律效果。故开发商合同解除权丧失，需要继续履行向王德才交付房屋义务，而王德才亦需补足尾款及支付相应违约金。
当然反过来也一样。如果是开发商违约延期交房，也是上述法律适用与分析过程。
我们还可以延伸一下，如果购房者违约付款后，开发商在规定时间内行使合同解除权，那么王德才如何应对呢？这种情况是实践中经常遇到的问题。首先要与开发商主动协商，及时补足尾款，完成交房。如果协商未果，在开发商《解除合同通知函》发来之时，根据《合同法》解释二第24条，除另有约定外，购房者可以在通知函到达之日起三个月之内向法院起诉提出对合同解除的异议。虽然购房者存在违约，但这是法律保护其权益的一道重要防线，也是值得注意的！
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