國際五大房產諮詢公司之一的仲量聯行（JLL）在今年3月發佈了一份針對布里斯班公寓市場的全面報告。

報告指出，雖然布里斯班當地的公寓市場在過去12個月內遭遇了一定的挑戰，但最壞的時刻或許已經過去。該公司對於當地公寓市場的中期表現持樂觀的態度，尤其是質量，地段，設計都非常精良的優質公寓。

為了印證這一觀點，JLL在其報告中列舉了八大看好布里斯班公寓市場的理由，現在就讓我們一起來一一列數。

理由一、 昆士蘭經濟的強勁反彈

自2013年澳洲的礦業進入低谷期後，昆州經濟已經開始呈現出了強烈的反彈趨勢。德勤公司預計，未來五年內，昆州的經濟將以平均每年3.8%的速度上漲，這一速度將是這段期間所有州際增長預測中最高的，而澳洲各大州的平均經濟增長幅度將在3%左右。

與此同時，經濟學家對於昆士蘭未來的經濟發展多元化表示看好。良好的商業環境，將使得昆州經濟不只依賴於礦業，消費增長，出口增長，旅遊，教育等產業同樣將成為昆士蘭的重要經濟支柱。

即便對於資源業，專家們的態度也開始變得樂觀起來。雖然像上一週期這樣的礦業繁榮或許不再會出現，但對於資源業的需求同樣已經開始呈現上漲，預計未來五年有大約200億澳元的資金將投入到昆州的資源產業中。

理由二、基建大繁榮

過去幾年，昆州的基建速度曾經一度有所滯後，這主要是由於州政府的債務產生，無力投入更多資金用於基建。但目前這一現象已經成為過去。隨著昆州政府的收入上升，昆州的基建“大躍進”時期也拉開了帷幕。最近舉行的昆州大選，也進一步為一些大型基建項目掃清了障礙，諸如投資54億元的跨河鐵路項目等，都已經排上了昆州政府的計劃之中。

目前布里斯班的重大基建項目包括：投資30億元的皇后碼頭項目，布里斯班機場第二跑道擴建工程，Eagle St碼頭項目等等，這些工程不僅將大大提升布里斯班的市容市貌，也將帶來大量的就業與人口增長機遇。

理由三、人口快速增長

昆士蘭州的人口增長速度一直以來都高於澳洲平均水平。過去35年，這裡的人口以平均每年2.0%的速度上升，而全國平均水平則只有1.4%。不過，在2013年之後的礦業衰退期間，昆州人口的增長速度有所放緩，2015年只錄得1.3%的人口增加，但到2017年，已經回覆到1.7%的水平。

昆州與新州的州際移民人數及房價對比

人口增加的重要驅動力之一，在於布里斯班相對於悉尼和墨爾本的房價可負擔性更好。目前，這裡的獨立屋房價只有悉尼的55%左右，上一次在2000年左右，昆士蘭的人口也曾出現快速增加，當時這裡的房價也只有悉尼的一半左右。

澳洲統計局的數字顯示，2017年第三季度就有大約5300個澳洲人從其他州遷移到昆士蘭生活，他們中的絕大多數居住在布里斯班及其周圍地區。

昆士蘭州過去十年的就業增長率及失業率

當然，人口的增長同時也離不開就業數據的改善。昆士蘭在2017年內的就業人數上漲了4.7%，預計這一趨勢在2018年還將得到延續，這些都對布里斯班住宅地產的增長提供了積極的信號。

理由四、公寓價格可負擔性強

過去五年，布里斯班並沒有出現向悉尼和墨爾本這樣的公寓大繁榮時期。根據CoreLogic的數據，過去五年，悉尼的公寓平均上漲了50%，墨爾本上漲了20%，而布里斯班則上漲了9%。以每平方米計算的話，投資者在布里斯班最好地段投資公寓的每平米單價大約在8000-1000澳元，而投資者在悉尼，要花多一倍的價格，才能買到距離市中心大約15-20公里的公寓。

雖然目前投資者的貸款政策有所收緊，但布里斯班公寓更低的價格，更好的租金回報，以及中長期更好的增值潛力依然吸引著不少投資者的目光。以租金回報來說，雖然整個布里斯班市的公寓回報率在4.8%，但個別優質公寓的租金回報可以達到5.5%以上。而不論悉尼還是墨爾本，公寓的平均租金回報率在4%以下，更不用說回報更低的獨立屋。

理由五、公寓供應量急劇下滑

關於布里斯班內城區公寓的分析報道多如牛毛，但實際上當地的供應量高峰已經過去，未來幾年，這裡的新房供應數量將出現明顯的反轉劇情。導致未來幾年布里斯班公寓供應數量下降的重要原因，在於銀行對於開發貸款的收緊，造成了大量的新建項目被無限期的拖延。

過去12個月，布里斯班當地新開建和銷售的公寓數量屈指可數。現在來看，2016年是布里斯班公寓供應量的峰值，大約有7000套公寓成交，而今年的數字大約是4500套，未來幾年這一數字將會繼續下降。如果目前的趨勢不變，那麼到2020年之後，當地的公寓將會出現供不應求的狀態。

理由六、高質量公寓表現依然不俗

說布里斯班公寓都不漲的人，或許並沒有做好足夠的市場調研。事實上，即使在整體市場相對較平緩的布里斯班，個別質量出眾，選址優秀，建設精良的公寓項目，依然在市場上有著非常不錯的表現。

目前的布里斯班市場上，公寓的供應中充斥著大量選址一般，質量普通，價格較低的公寓。這類公寓在銷售時基本或者大部分銷售給投資者，並且以面積較小的一房，兩房公寓為主。

JLL的研究顯示，導致布里斯班二手公寓價格漲幅不大的主要因素，是這些質量較差的公寓，很不幸，他們也是整個市場中的大多數產品。但在2017年的二手公寓銷售記錄中，有64%的公寓以超過購買價的價格出售，並且其中一部分的價格漲幅超過20%。

一個最明顯的現象就是，那些面積較大，配套設施完善，選址考究的公寓，比那些面積偏小，配套一般的普通公寓的表現要強勁許多。也就是說，目前的布里斯班公寓市場，是一個表現分化非常嚴重的市場。

理由七、高密度居住方式漸成主流

歷史上，澳大利亞的獨立屋建造數量一直以來都要超過公寓兩倍以上，但2016年的數據顯示，公寓的建造數量第一次超過了獨立屋。

造成這一現象的一個重要原因，是澳大利亞人居住方式的改變，並且這一現象已經在全澳的首府城市中變得普及。

隨著人口結構的改變，80後，90後人群，將是未來澳洲購房大軍的主力人群，這些與他們的長輩有著完全不同生活方式和價值觀的年輕人，將不再拘泥於必須要有後院的生活方式。更多的人希望自己居住在一個出行便利，安全，有配套設施，無需花過多時間打理花園的房產中。

2016年，澳大利亞的公寓建設數量首次超過獨立屋

對於布里斯班的人來說，高密度居住方式的轉變要比悉尼這樣的城市更慢一些。

2016年的人口普查顯示，布里斯班只有12.6%的人群住在公寓中，而悉尼的這一比例已經高達28.1%。過去幾年的公寓建設高峰期，無疑將提升布里斯班公寓居住的人群比例，這座城市的居住方式改變，也將從此拉開序幕。

理由八、布里斯班總體市場供應量均衡

如果我們不只看公寓，而把目光放到更廣的整體市場，那麼我們會發現布里斯班的住房供應量在總體上依然保持均衡狀態。從過去三年的數字來看，公寓的整體供應量或許暫時超過了需求量，但這一情況只會維持較為短暫的一段時間。隨著目前整個房產市場新房開工率的下降，預計市場將會很快達到新的供需平衡，並進而轉向供不應求。

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Newstead布里斯班最佳內城區

Newstead 位於布里斯班內城北區，距離布里斯班CBD1.7公里，是舉世公認的布里斯班優選河濱地段，支撐其需求優勢的還有便利的交通、豐富的休閒娛樂活動和零售商店以及舒適的生活方式。

地理位置坐落於Newstead核心位置

位於紐斯特德區的 Stratton Street和 Ann Street 之間，佔地 10,000 平方米。

距離布里斯班市中心不到 1.5 公里。

步行可達斥資 11 億澳元的老煤氣廠改建區。

前往堪稱文化標誌的布里斯班唐人街只需短途步行。

毗鄰布里斯班最標誌性的地標建築之一Waterloo Hotel 和 Emporium 購物中心及詹姆斯大街購物區。

項目簡介安居新典範

項目名稱：Newstead Central – Laguna

開發商：Metro Property Development Pty Lt

項目地址：1055 Ann Street, Newstead, Brisbane

產權類型：永久產權

建築面積：53㎡ - 110㎡

項目戶型：公寓（一房、二房）

交房時間：2017年8月

項目價格：AUD$452,000 - 944,000

項目設施：沙灘、瑜伽草坪、垂直花園、健身房、BBQ燒烤區、底層零售商鋪等

周邊配套豐富完善的生活配套

購物

Harvey Norman Fortitude Valley — 西南129米

Forty Winks Fortitude Valley — 西北31米

Emporium Hotel Brisbane — 西南233米

Dare Gallery — 西南129米

Woolworths Gasworks Plaza — 東397米

Sourced Grocer — 東南740米

餐飲

Ristorante Tartufo — 西南262米

The London Club — 東南864米

Gerard’s Bistro — 南616米

Harajuku Gyoza — 西南1.0公里

Mecca Bah — 西南296米

Waterloo Hotel — 南158米

娛樂

Twelfth Night Theatre — 西北513 米

Art Valley Artworks — 西北82米

Design Data Management — 東南95米

Brisbane Showgrounds — 西866米

James Street Bistro — 南639米

公園

Water Front Park — 東北489米

Perry Park — 北880米

銀行

Westpac Branch/ATM — 北156米

ANZ ATM Newstead Branch (Smart) — 東北202米

Suncorp Bank ATM — 西南296米

NAB ATM — 北572米

Royal Brisbane and Women’s Hospital — 西1.4公里

Bowen Hills Medical Centre — 西北701米

Brunswick St Medical Centre — 西南1.0公里

教育資源

All Hallows’ School — 西南1.3公里

Goodstart Early Learning Fortitude Valley — 西南532米

St Joseph’s College — 西南1.7公里

Queensland University of Technology — 西南3.1公里

項目設施豪華生活設計理念

Laguna的設計理念完美融合了豪華生活與都市的繁華，是內城區安居的新典範。兩層階梯式的瀑布、綠洲景觀花園還有瀉湖泳池環繞四周，眾多壯觀美景可盡情享受。

周圍亞熱帶綠化帶、瑜伽草坪、沙灘、小型健身泳池、私人泳池間、戶外廚房區域、酒吧、私人閱讀室…你會發現，城區生活也可以如此愜意。

精裝展示精心設計，精益求精

每一間公寓的設計都能讓您耳目一新。小至開關，大至裝潢，內外均精心設計，一切細節精益求精，每一處細節都盡顯高貴。所以您的公寓會具備最高質量的裝修和裝飾，如再生石質理檯面、純羊毛地毯、鋪設地磚的起居區和頂級廚具，在Laguna，您值得擁有這最好的一切。

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