2013年，在華東有這麼一個地方，92畝地337套聯排別墅，只賣了7套房，均價才8000元/平方就捂盤停售了。在這種情況下，投資者被市場押向了文旅投資的方向。2017年1月，中央一號文件出現的“田園綜合體”一詞，正是由這個曾經被迫捂盤的地方首創。憑藉相鄰的195畝示範區的文旅規劃，實現了20萬人次的年客流量，人均客單價達到118元，年營收創下4838萬！剩下的300多套別墅均價提升到1.8萬/平方，真正的有價無房！
這是一個地產商以“振興鄉村”的初心實踐出來的項目——無錫陽山的“田園東方蜜桃村”，這更是一個地產轉型文旅運營的項目，它讓一座靜態的郊區城鎮成為一個擁有活躍消費力的城鎮。
東方園林打造
國內首個
大型田園綜合體
田園東方由隸屬於東方園林股份有限公司的東方園林產業集團作為投資主體進行開發建設，依託總公司集團經驗與實力，在政府方面得到了大力支持。東方園林對陽山進行了土地流轉、整體農業規劃、生產組織、品牌謀劃等頂層設計的一系列規劃。
土地流轉：當地的農地流轉有兩種模式，由老百姓自行選擇
2013年開始，陽山鎮開啟水土地流轉試水，《北京信託土地信託之無錫（桃園村項目）》方案顯示，村民享受每年1700元/畝的固定收益，受託人(即承包人)獲得每年浮動收益的70%，村民按照流轉土地面積獲得20%，信託公司（土地信託實際上是把土地經營權分離出來並委託給信託公司進行專業化管理，這樣一來，農民手中的土地就變成了一種收益憑證，信託公司按照一定的時間和比例向農民返還收益）留5%，村委會留4%，股份合作社留1%（陽山鎮政府出面與北京信託公司就項目細節設計展開了多次商談。桃園村233家農戶自願以承包地股權入股成立了桃園土地股份合作社。2013年11月7日，北京信託公司與桃園土地股份合作社簽約，與此同時將158畝流轉土地交給當地靈俊水蜜桃種植專業合作社經營種植）。
總結來說，土地流轉方式一種是土地承包權換終身社保，有勞動力的居民，可以當農場主，也可以回到田園當職業農民，使陽山農民“失地不失業”，並使之成為“體面的職業”；第二種是土地承包權和土地經營權分離，村民以土地經營權入股合作社，每年分紅，變農民的土地經營權為資產。“農地流轉”最大的不同是“產業導入與升級”。一方面將土地流轉給大戶或進合作社，進行水蜜桃的統一集中種植和經營，目前該模式已在鎮上多個村裡推廣開來；另一方面，引進東方園林這樣的大企業參與土地流轉後的規模化經營。
藉助“田園綜合體”
探索“田園”經濟
田園東方蜜桃村，位於享有“中國水蜜桃之鄉”美譽的無錫市惠山區陽山鎮，自2013 年4月初啟動建設，到2014 年3月28日正式開業，至今已有近6年的時間，近兩年更處於持續勃發的階段。
項目更是具備華東旅遊大省的大流量地緣優勢，距無錫市中心20公里，離高鐵站30公里，2小時半徑覆蓋長三角城市群中最主要的上海，以及南京、杭州、蘇州常熟、湖州等主要市場。
圖 – 田園東方區位優勢明顯
總佔地6246畝，約佔鎮區總面積的1/10，其中3500畝種植水蜜桃。鎮內擁有3.2萬畝桃園、7000多畝生態林、千年古剎禪宗寺、百年書院、地質公園等，綠地覆蓋率超過70%，並有以死火山風貌的大小陽山為核心的旅遊度假產業，生態環境得天獨厚。
圖 – 田園綜合體項目概況
2.1“現代農業”、“休閒文旅、“田園社區”三大板塊互融開發
復興田園，尋回初心。項目以“美麗鄉村”的大環境營造為背景，以“田園生活”為目標核心，將田園東方與陽山的發展融為一體，貫穿生態與環保的理念。
現代農業、休閒文旅、田園社區三大板塊，打造為以生態高效農業、農林樂園、園藝中心為主體，體現花園式農場運營理念的農林、旅遊、度假、文化、居住綜合性園區。
圖 – 田園東方項目三大板塊
總體規劃主要有鄉村旅遊主力項目集群、田園主題樂園、健康養生建築群、農業產業項目集群、田園社區項目集群等，規劃為典型的互融開發模式。
圖 – 田園東方板塊劃分
把農村的相關問題以及田園綜合體的理念，通過整合鄉村分散的資源、建立旅遊基地場所、綜合性帶動地方經濟，把鄉建文化作為平臺，向全社會推廣，從而達到綜合性的目的，整體來說，利農利社會。
2.2現代農業板塊：源於農業，但高於農業的文化創意策劃
現代農業板塊包括四園、四區、兩中心、整合東方園林產業集團優勢，導入當代農業產業鏈上的特色、優勢資源，開拓陽山鎮農業發展的新方向。
圖 - 田園東方四園、四區、兩中心
在整個農業板塊中，水蜜桃是盈利和品牌的“驅動器”，水蜜桃是無錫陽山特產，故田園東方的水蜜桃以自有的桃園基地為賣點，聘請種植方面的技術人才，與園區的其他產業鏈連在一起，採用產地直銷模式對外出售。除了水蜜桃出售的利潤，田園東方還利用蜜桃這個IP，打造了一系列蜜桃相關活動。
2.2休閒文旅板塊：構建現代浪漫鄉村生活情懷——農莊+教育+餐飲+住宿
休閒文旅板塊以“創新發展”為思路，目前已引入拾房清境文化市集、華德福教育基地等頂級合作資源。拾房文化市集是田園東方於2013年11月正式攜手清境集團共同締造的一座田園創意文化園，規劃包括主題餐廳區、牧場區、綠樂園戶外活動區、售賣區、書院、主題民宿區、華德福校舍在內的多個主題園區。
拾房村在無錫市陽山鎮的獅子山以北，是火山、桃花、良田、書院以及承載著鄉情記憶的老村落，有“小豬快跑”親自遊樂園、各種老宅子改造的手工作坊。
華德教育基地：華德福教育(Waldorf Education)起源於德國，作為非宗教性的獨立教育運動在世界各地已有90多年實踐歷史，在歐洲的發展到了一個比較成熟的階段。截至2012年，全球60個國家建立了1025所獨立的華德福學校、2000所幼兒園、530所特殊教育中心。
特色客棧：2015年6月6日，“中國最美人文客棧”花間堂進駐無錫陽山田園東方，規劃共24間房，房價在500-1000之間。
在工作日和旅遊淡季，項目利用配套的會議中心引入一些商務會議客群作為補充，比重大概只佔到10-20%；而重頭戲還是在於休閒度假客群，佔到80-90%。對置業客群來說，近80%的置業客群來自於無錫本地，周邊城市（如蘇州、常州等）佔到20%左右。置業客群主要以本地客群為主，上海等大城市的旅遊客群的置業意願比較低。
2.3田園社區板塊：以田園綜合體居住物業為主
社區板塊的產品以“新田園主義空間”理論為指導，將土地、農耕、有機、生態、健康、陽光、收穫與都市人的生活體驗交融在一起，打造現代都市人的夢裡桃花源。
項目一期選址於拾房村舊址，規劃包括聯排別墅住宅和主題多樣的拾房文化市集，無錫田園東方為廣大田園人構建一幅“有花有業鋤作田”的美好人居圖景。其中拾房文化市集累計完成投資7500萬元，後期會陸續投運。
住宅別墅：住宅規劃為賴特草原風格的聯排別墅，面積範圍在97-230㎡，主要是底層、聯排別墅，建築面積116700平米，共337戶，均價13000元/平。別墅外圍戶戶鄰水，住宅區規劃形似佛手，意為向西側的千年古寺“朝陽禪寺”行佛禮，對陽山的歷史文脈表示尊重，又名為田園小鎮“拾房桃溪”。
表 – 聯排別墅面積配比
文旅板塊中與清境農場合作的文化集市先建造開園，為項目的引擎產品導入客群，營造生態空間後別墅產品入市回現，也是旅遊先行地產回現的開發模式。
核心競爭力
與盈利模式
“從旅遊到地產，而非地產到旅遊”的文旅化營銷，田園東方蜜桃村田園“新社區”經營成就陽山鎮土地財政的新時代，實現地產文旅化的成效。
3.1合作開發，擴大和深化陽山旅遊度假區的建設發展
2017年5月，東方園林、陽山鎮鎮政府與萬科集團簽署戰略合作協議。在政府的幫助下，東方園林與當地果農進行合作，從2011年開始，原來每家三畝、五畝散戶的種植方式被統一管理的農場代替。桃園會有一部分開放給遊玩的遊客做休閒採摘。東方園林聘請當地的種桃能手成為員工、成為技術指導，聘請務農人員成為職業農民。而東方園林也可以邀請技術專家為其提供最先進的技術。
3.2運營模式：三生融合，實現生態農業、休閒旅遊、田園居住複合功能
項目打造生態、生產、生活的三生的產品功能，通過農業、加工業、服務業的有機結合與關聯共生，實現生態農業、休閒旅遊、田園居住複合功能。產品以主題遊樂產品為核心引擎，高爾夫球會、四大酒店產品、住宅為核心產品，以文化、生態主題公園為配套產品，是典型的旅遊超市模式。
圖– 東方田園及鄰近區域業態規劃圖
通過公司化、規範化、科技化運作。發展現代農業產業園，形成當地社會的基礎性產業；規劃打造新興驅動型產業——文旅產業，以生態自然型多樣的旅遊產品和度假產品組合；開展田園社區建設，服務原住民，新住民和遊客，最終形成的是一個新的社區。
圖 – 田園東方經營機制
搭建與鄉村鄉民共贏的平臺，農民以農村土地入股村集體公司和鄉村運營平臺，定期分紅，同時成為企業員工獲取勞動報酬，另外也可獲取土地及地上附著物的一次性補償，不僅解決了農民收入問題，也獲得了當地政府與農民的信任。
2.3盈利模式：區域開發，開放式運營
項目以區域開發的思路來開發，前期通過小尺度配套物業確保持久運營。首先以文旅板塊頂級資源引入提升土地價值，旅遊消費和住房銷售同步進行的旅遊+地產綜合盈利模式。後期進行配套完善，做到良性循環可持續發展。整個項目採取開放式的運營模式。
圖 – 田園東方盈利模式
從低端收入的原住民，到順應旅遊發展，創造了高消費的旅居民，再形成常態高消費的城鎮新住民，圍繞著蜜桃村一圈一圈產生了新城鎮的經濟帶，創造了土地財政收入。這樣的人口質量改造，為陽山鎮創造了一個發展的奇蹟，市場力跨越了政府力，讓一個靜態的郊區城鎮成為一個活躍的消費城鎮，碧桂園、萬科的直接跟進，更是分享了“陽山鎮文旅化”後的高紅利。
全國首個
田園綜合體“樣本”
的模式借鑑
田園東方項目的成功之處在三個方面，首先是地產戰略，快速回收資本。優先啟動休閒農業旅遊項目，導入客群預熱項目，隨後別墅產品入市，從而直接實現了項目的盈利；其次是合作共贏，保障優質的產品服務供給，引入拾房清境文化市集、華德福教育基地等頂級成熟合作資源，從而一舉解決了農旅項目最欠缺的人才團隊問題，同時自帶的流量光環，為項目地快速打開市場提供了強有力的保障；最後是文化吸引，滿足長三角人群的小癖好，田園東方的業態開發圍繞陽山鎮百年文化經典，在儒家書院教育、佛家禪宗、桃園農耕等文化基礎上做到進一步延伸，打造了一系列的文藝範的體驗項目，滿足了長三角人群特殊的，對於精緻文化生活的嚮往之情，成功激活市場，既延伸了產業鏈條，又形成了自己的獨特魅力，使整個村落真正的“活”起來。
來源： 產城觀察網
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：
1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；
3、租售代理，攜20餘年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售；
4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；
5、全程顧問，以20餘年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航。
