前言：
2016年之前，金州房地產市場以”金州主城區+金州大黑山+金州東山”為主導；2017年之後，大連土地市場供求關係的區域不均衡是金州機場新區板塊發展起來的催化劑，品牌開發商將拿地腳步轉移至此。至2019年，金州灣國際機場獲民航局正式同意，渤海大道試運行等規劃利好消息是向西發展的助推劑。金州機場新區已成為金州區銷售面積TOP.1，板塊排名全市銷售面積第8位。至2020年7月，金州機場新區依舊為金州銷售面積TOP.1，板塊排名全市銷售面積第7位。
可見，無論在規劃利好還是房地產市場表現上，金州機場新區無疑就是金州市場最亮眼的那顆星，那除了金州機場新區板塊以外，還會有其他的板塊崛起嗎？
本文中，新峰顧問將從三個方面分析未來金州房地產市場格局將如何變化。
一、金州發展歷程及相關重要規劃
（一）金州發展歷程
1、2010年4月9日-確定金州新區行政範圍。
大連市啟動新市區行政體制改革，將大連市金州區全部行政區和普蘭店區部分地區作為大連市新市區。將金州區二十里堡街道、亮甲店街道整建制移交大連保稅區託管，行政區劃屬大連市金州區。將大連市金州區三十里堡街道、石河街道，以及瓦房店市炮臺街道、復州灣街道交由大連普灣新區代管。將金州區所轄的27個街道中除二十里堡、亮甲店、大窯灣、三十里堡、石河、炮臺、復州灣7個街道之外的金州區12個街道，以及大連經濟技術開發區代管的金州區8個街道，一併規劃為
金州新區。
2、2014年6月23日-確定金普新區行政範圍。
《國務院關於同意設立大連金普新區的批覆》（國函〔2014〕76號）決定，同意設立國家級新區——金普新區。金普新區位於大連市中南部，包括大連市金州區全部行政區和大連市普蘭店區部分地區，總面積約2299平方公里。
3、2016年3月4日-確定金州區行政範圍。
正式宣佈了金普新區機構設置方案及部門機構設置方案本著進一步轉變政府職能，在管理體制上金普新區黨工委、管委會，分別為市委、市政府的派出機構，與大連市金州區委、區政府合署辦公。大連市金州區土地面積1850平方千米，戶籍人口110萬人，轄27個街道，和大連經濟技術開發區、大連保稅區、大連普灣經濟區、大連金石灘5A級國家旅遊度假區四個正局級功能區。
4、2019年12月2日-金州區行政區劃調整。
《大連市人民政府關於同意金州區部分街道行政區劃調整的批覆》（大政〔2019〕129號）決定，將大窯灣街道原歸屬於馬橋子街道、海青島街道、大孤山街道、灣裡街道的轄區範圍重新劃歸四個街道管轄，恢復原有隸屬關係；撤銷光明街道、中長街道，新設立光中街道，以原兩個街道地域範圍為新街道地域範圍。 現轄25個街道。
5、本報告金州範圍為六個街道
金州區現轄25個街道，分別是擁政街道、友誼街道、光中街道、站前街道、先進街道、大魏家街道、七頂山街道、華家街道、嚮應街道、馬橋子街道、海青島街道、大孤山街道、董家溝街道、金石灘街道、灣裡街道、亮甲店街道、登沙河街道、杏樹街道、大李家街道、得勝街道、二十里堡街道、三十里堡街道、炮臺街道、復州灣街道、石河街道。
本報告金州範圍為六個街道：擁政街道、友誼街道、光中街道、站前街道、先進街道、大魏家街道，涵蓋了金州核心城區及近郊區域。
（二）金普新區產業園區規劃
金普新區規劃了大連經濟技術開發區、大連保稅區、普灣經濟區、大連金石灘國家旅遊度假區、大連金渤海岸服務業區、大連金州經濟開發區、大連國家農業科技園區七個功能園區。其中，金州範圍的兩個功能區包括金州範圍內的金州經濟開發區、金渤海岸服務業區。
資料來源：大連金普新區官網
（三）金州交通重大規劃
1、新機場沿岸商務區以金州灣國際機場為核心進行的新區規劃，起步區涵蓋了金州機場新區板塊、體育新城及北部板塊。金州機場新區板塊引起了眾多品牌開發商的關注，碧桂園、招商、中梁等溢價拿地進入，在限高因素影響下，洋房為主，並首次出現疊拼。同時，
新機場沿岸商務區規劃實施給沉寂的金渤海岸帶來轉機。
新機場沿岸商務區位於大連北部金州灣濱海區，概念性總體規劃面積約140平方公里，計劃總投資逾千億元。起步區規劃面積17.7平方公里，規劃人口。新機場沿岸商務區起步區將建設空港產業區、商務商業區、濱河休閒區、商住綜合區、生態居住區等五大區域，發展集商業、金融、酒店、居住、空港產業、文化娛樂、旅遊休閒等功能於一體的生態型國際商務區。
2、渤海大道預計在2020年底試運行，屆時自機場新區到達大連北部僅需15分鐘左右，將較大程度縮小金州與主城區的時間距離，有利於主城區購房者的導入。
渤海大道是一條連接瓦房店市、金州和甘井子區的交通大動脈。渤海大道起始於瓦房店市李官鎮，途經金州，終點在甘井子區後鹽村，全長140公里。現在渤海大道的工程只剩下五爪山的開山工程，如果能順利進行，渤海大道一期工程能在
2020年內完工。二、金州房地產市場運行特點
（一）金州房地產市場板塊說明
【金州板塊位置示意圖】
（二）金州土地市場運行情況
金州土地供應量低，近三年土地成交主力板塊為機場新區。
近五年土地成交的區域包括金州主城區、金州北部板塊、金州機場新區。其中近三年土地成交均位於金州機場新區板塊。金州機場新區板塊品牌開發商爭先進入，並存在溢價成交，樓面地價在2500元/㎡左右。
【2016-2020年金州各板塊土地成交情況】
（三）房地產市場運行特點
2018-2019年銷售量處於高位，價格走高，機場新區板塊為主力增長點。
2017年新增供應量大增，主要來自機場新區板塊。由於入市時間較晚、價格較高，加之區域價值並未得到購房者認可，機場新區板塊銷售量較低，區域銷售量並未有明顯起色。價格在產品結構的變化下提高（洋房、疊拼產品市場份額增大）。
2018-2019年在金州主城區、機場新區兩個主力板塊帶動下，金州區市場呈現量價齊升的態勢。其中樓面地價的提高也起到了一定的助推作用。
注：去化後期=存量/6個月月均銷售量
（四）板塊演化特點
主力板塊由金州主城區一枝獨秀，逐漸轉移至金州機場新區板塊。
機場新區板塊：2017年品牌開發商大舉進入，2018年板塊認可度提高、主城區購房者進入，板塊銷售量有所增長。2019年主城區板塊萬科、保利項目售罄，改善客戶繼續外溢至機場新區板塊；同時該板塊在渤海大道等利好影響下，吸引甘北購房者進入。綜上使得板塊銷售量翻倍增長，成為金州主力板塊，市場份額為34%。
金州主城區：隨著萬科、保利項目售罄，板塊熱銷項目減少，目前在售以佳兆業悅璟為主。
金州東山板塊：在售項目以金潤花園及組團產品為主，銷售量增量約1萬平/年 。
金州大黑山板塊：多年以鴻瑋瀾山為主導，恆大雅苑的入市使得銷售量大幅增長。
金州新城區板塊：近四年無新項目入市，銷售量墊底。
金渤海岸板塊：以世茂御龍海灣板塊為主導，隨著項目銷售情況的好轉，板塊銷售量逐年走高，近三年增量2萬平/年。
【2016-2020年金州房地產市場板塊格局變化】
（五）板塊價格特點
價格等高線由主城區向周邊遞減，價格等高線清晰，價差小。
目前金州房地產市場共有17個項目在售，主力分佈在金州機場新區、金州北部板塊及金州東山板塊。金州區城區板塊在售項目減少。
【金州在售項目位置示意圖】
金州價格等高線以金州主城區、金州大黑山板塊價格為最高點；主城板塊核心區空心化 ，價格處於低等級。機場新區板塊、金州東山板塊為9000-10000元/㎡價格梯度。金渤海岸、金州北部較為成熟區域位於8000-9000元/㎡的價格梯度。
【金州住宅項目價格等高線】
（六）板塊產品、客戶特點
各板塊銷售結構，包括面積結構、總價結構，與客戶特點是相一致的。
（七）板塊存量及去化週期特點
貨量充足的板塊為金州機場板塊、金州北部及金州東山板塊。
機場新區板塊存量較高，但去化週期短，1.5年左右；金州北部板塊 貨量較為充足；東山板塊存量集中在自然天城、觀山悅等項目。金渤海岸、金州大黑山板塊的去化週期的存量及去化週期均處於低水平。
【金州各板塊商品住宅存量及去化週期】
三、金州房地產市場格局預測
未來金州房地產市場格局將如何變化，將從交通、產業、客戶流動性、土地潛在供應量、商品住宅潛在供應量五個方面進行判斷。
（一）交通因素
交通利好：區域內包括1條快速路（已建好未通車）、1條地鐵線路及規劃建設4條地鐵線路，通過軌道交通縮短通勤時間，拉近與大連主城區的距離。
（二）產業規劃因素
2020年5月28日，金州產業新園項目雲簽約儀式在金普新區管委會舉行，7大上市公司攜總投資406億元的7大項目進駐。產業新區的打造將很大程度的提高區域價值，形成北部新熱點。
金州產業新園項目坐落於金州古城北部的九里村和紅塔村、永安大街與夏金線交匯處，規劃總建設用地4.997平方公里。項目得到碧桂園、保利、新城控股、金地、陽光城、金科、雅居樂7大上市公司的積極支持和響應。此次進駐金州產業新園的7大上市公司，總市值達6184億元，將在產業新園打造金普新區·碧桂園·九里青山智慧城項目、保利·大連智慧文化城項目、新城控股吾悅九里項目、金地大連·生命健康產業園項目、金州陽光小鎮項目、金科·大連健康科技城項目、雅居樂（大連）冠軍小鎮7大項目
項目將以金州古城的“傳承”與“再造”為核心方向，以特色運動主體產業區、創意文化商業街區、高端寫字樓與總部經濟為主導，配套高端居住區和金牌教育園區，輔助於便捷的交通條件，形成新基建項目集聚的產業新園。
（三）客戶流動性要素
金州客戶為內生型，在交通配套等級提升、區域高等級規劃逐漸實施，對周邊區域的吸引力增大。另外區域對周邊街道、鄉鎮、瓦房店、普蘭店以及大連甘北的吸附力在逐漸增強。
進入金州的客群主要包括周邊街道鄉鎮客戶、開發區客戶、大連市客戶，這些客戶流入的板塊如下：
· 周邊街道鄉鎮客戶進入範圍：金州北部、金州東山、金州大黑山、金州新城區板塊；
· 開發區客戶進入主力範圍：金州大黑山；
· 大連客戶進入主力範圍：金州機場新區、金渤海岸。
此外區域內的改善客戶主要集中在金州主城區板塊，其外溢板塊主要有：金州機場新區、金州東山、金州大黑山。
（四）土地潛在供應因素
金州區供應主力集中在金州北部板塊、金州機場新區板塊，金渤海岸、金州主城區板塊無供應計劃。
從2020年金州新區土地供應計劃看，金州新區的供應重點在開發區。金州土地供應5宗，總供應用地77.68萬㎡，供應主力集以金州北部板塊、金州機場新區板塊（僅1宗）為主，均在30-42萬㎡以上。
【2020年金州新區土地供應計劃板塊結構】
（五）商品住宅潛在供應因素
潛在供應項目較多的是金渤海岸、金州大黑山板塊，北部板塊在未來2-3年內或將進入開發高峰期。
（六）未來發展方向判斷
根據以上因素的綜合分析，未來1-2年金州各板塊中，金州機場新區、金州北部板塊將是金州市場主力，金渤海岸、金州主城區將成為次主力區域。
報告主力：顧問部市場分析師-張毅
報告審核：顧問部技術總監-趙丹
內容來源：新峰地產
