大家知道，在2014年11月27日，國務院頒佈了《關於清理規範稅收等優惠政策的通知》（國發[2014]62號）文件，叫停了各級政府各種形式的優惠、返還。但是，當年出臺了這個文件之後，造成了很多企業，尤其是外資企業，向東南亞國家遷徙。
於是，國家在2015年5月10日又發佈了《國務院關於稅收等優惠政策相關事項的通知》（國發[2015]25號）文件，政策規定：“各地區、各部門已經出臺的優惠政策，有規定期限的，按規定期限執行；沒有規定期限又確需調整的，由地方政府和相關部門按照把握節奏、確保穩妥的原則設立過渡期，在過渡期內繼續執行；各地與企業已簽訂合同中的優惠政策，繼續有效；對已兌現的部分，不溯及既往。”
因此，基於當地的優惠政策或因土地爭議等，房地產企業在實務中還是會收到不同形式的政府返還。對於收到的政府返還，企業應綜合考慮，具體情況具體分析，對應處理。
（一）衝減成本
企業可能首先會考慮衝減土地成本。是的，部分地區稅務機關對此出臺了規範性文件，明確規定在計算土地增值稅時，政府返還的土地款需衝減土地成本。
例如江蘇地方稅務局發佈了蘇地稅規[2012]1號文件，第五條第（四）款規定：“納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金（包括後期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益後予以確認。”
遼寧地方稅務局發佈了遼地稅函[2012]92號文件，第六條規定：“房地產開發企業從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務機關在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接衝減土地成本。”
青島地方稅務局發佈了青島市地稅局公告2016年第1號文件，第五十一條規定：“對於房地產開發企業從政府取得的土地出讓金返還以及從事拆遷安置、公共配套設施建設取得的補償或財政補貼款項，抵減相應的扣除項目。”
基於稅收考慮，政府返還衝減土地價款，可能是稅務機關優先選擇的，但需要注意的是，衝減土地價款將影響增值稅。根據國家稅務總局公告2016年第18號第五條規定：“銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+稅率）”，在銷售收入一定的情況下，土地價款減少，銷售額變大，此時繳納的增值稅就會增多。此外，土地成本的降低，也將導致企業所得稅和土地增值稅增加。所以，在當地無具體政策硬性要求的情況下，企業需慎重選擇此種方式。
（二）作為營業外收入
有些企業會選擇直接作為營業外收入處理，當然，作為營業外收入未嘗不可，但是需要注意的是，作為營業外收入，需要繳納25%的企業所得稅。假如企業當前急需資金，晚繳稅款還能創造資金的時間價值，緩解企業資金壓力。所以，企業需要結合自身情況綜合考慮。
（三）作為專項資金
最好的處理方式莫過於作為專項資金，但前提是，此筆政府返還滿足《財政部、國家稅務總局關於專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）文件規定。
第一：縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的；
第二：同時符合以下三個條件：
（1）企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；
（2）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；
（3）企業對該資金以及以該資金髮生的支出單獨進行核算。
（四）作為定向購房款
當企業涉及定向安置或者移交時，可作為定向購房款。如果企業建設的小區需要給政府配建公租房，廉租房等，這時，可以與政府協商，將返還資金作為購房款處理。此時，政府向企業撥付的資金，可以作為銷售收入，同時企業有對應的開發成本，這樣即可以往定向購房款的方向處理。
通過以上的分析可見，政府返還的籌劃空間還是很大的，因政府返還的方式和用途不同，再加上當地的政策及企業的實際情況存在差異，所以企業在選擇處理方式，需綜合考慮，謹慎選擇。
