2020年杭州房地產市場走出“V”型曲線。年初受疫情影響市場停擺；復工後，購房需求釋放，樓市迅速復甦，房價倒掛之下多個萬人搖引爆新房市場，西溪公館“6萬人搖”，一度把杭州推上風口浪尖；下半年，熱點樓盤政策、人才搖號限售一系列新政將二手房也點燃，三墩北、未來科技城等熱門板塊二手房成交價不斷被刷新。這一年，即使在限價、限購甚至搖號政策加碼的大環境下，杭州樓市表現依舊不俗。
一、新房：住宅網籤連續六年突破10萬套 房價穩漲
據克而瑞浙江區域數據統計，截至2020年12月31日，杭州十區共成交商品房152039套，環比增長12%。其中，住宅商品房成交117226套，佔商品房交易量的77%。據統計，杭州商品住宅成交量已連續六年突破10萬套。
近五年，杭州住宅整體均價呈穩步增長態勢。2020年，杭州十區商品住宅成交均價為28446元/㎡，環比2019年的27695元/㎡，上漲了13.54%，為近五年甚至十年來最高。
回顧全年成交行情，2月份網籤因疫情暫停，成交幾乎創下近兩年新低，隨著疫情得到控制，被抑制的需求釋放，市場迅速回暖，且由於高價項目集中補籤，4-5月新房住宅量價齊升。7月受新政及供應結構性收緊影響，開始降溫，9月下旬管控開閘集中放量，市場逐步回暖，年底房企衝量但限籤嚴格，呈現供應衝高但成交低位行情。
商品住宅中，位於富陽銀湖的萬達同心灣，憑藉快速多次開盤和產品優勢，全年成交2103套，成為成交量最多的項目。項目坐擁城南萬達廣場和地鐵6號線，產品上，又設置了全屋地暖，且創新設計89㎡3房1.5衛戶型。
成交金額最高的，是位於錢江世紀城奧體核心區的保利澄品，2020全年成交額達67.5億元，且連續兩年（2019、2020）登頂金額榜。
二、二手房：量價齊漲 全年6個月成交量破萬
據我愛我家數據統計，2020年，杭州市區（不含臨安）共成交約10.2萬套二手房。和2019年的8.1萬套相比，成交量上漲約25%。
近8年以來，杭州二手房成交量最高的年份為2017年，約11.8萬套，其次是2016年，約11.3萬套。今年的10.2萬套，排名第三。
年初受春節和疫情影響，二手房短暫遇冷，2月成交量幾乎創下歷史新低，但疫情後市場迅速升溫，4月到8月連續5個月成交量破萬，下半年幾輪新政下，新房搖號難度增加，屢搖不中的購房者被分流到二手房市場，加上不少熱門次新房入市、外來人口不斷流入，導致市場持續升溫，11月二手房成交量再度破萬。
數據顯示，今年杭州二手房低總價區間房源成交比例不斷下降，置業門檻進一步提升。今年，300萬以下的房源佔比，由去年的70.8%下降至63.9%，300萬以上價格段房源今年成交比例明顯增長。
從置業年齡來看，購房群體年輕化趨勢愈發明顯。今年90後置業客戶的購房比例達30.84%，環比上升2.16%，其中95後購房人群佔比7.56%，比例增幅達1.9%。
供應方面，2020年6月底，杭州二手房掛牌量首次突破12萬套，到了年底，掛牌量淨增7000餘套，約為12.7萬套。2021年，杭州預計70多個新盤將交付，屆時會有相當數量的投資房源被投放到二手房市場，掛牌量預計還會進一步增加。
三、政策：引才“新八條”、搖號精準調控
2020年，杭州四大政策涉及樓市，分別是：
1）2月，杭州市推出“戰疫引才、杭向未來”八大舉措，其中包括，對全球本科以上所有應屆大學生，在發放本科1萬元、碩士3萬元、博士5萬元一次性生活補助的基礎上，再給予每年1萬元租房補貼，最多可享受6年；提高高層次人才購房補貼，給予A類頂尖人才“一人一議”最高800萬元購房補貼；B、C、D類人才分別給予200 萬元、150 萬元、100 萬元購房補貼等；以及抗疫人才重點招引、對境內外高層次人才實施專項獎勵等高含金量的政策舉措。
2）2月24日，杭州市委辦公廳印發《關於服務保障“抓防控促發展”落實“人才生態37條”的補充意見》，其中提到“支持高層次人才優先購房”：A類人才在杭購買首套住房免搖號；B、C、D、E及其他符合人才，在杭購買首套住房可按不高於20%的比例優先供應。該政策已於4月1日正式實施。
影響：從房地產角度而言，爭奪人才，實際上也是在爭奪市場購買力。近幾年，杭州人才引進落戶政策一直保持寬鬆態勢，今年對人才的各項補貼、購房政策傾斜，加之去年學歷落戶放寬要求，為杭州在“人才爭奪戰”中贏得機遇。1至10月，杭州市新引進35歲以下大學生達30.9萬人，相比2019年全年增長45.84％。4月以來，高層次人才的認定數量激增，截至2020年8月，累計認定A類至E類高層次人才2.2萬名。人才購房優先政策出臺前（2015年4月至2020年3月），杭州智慧人才平臺上公示的累計公示的高層次人才不過1.1萬餘人。人才的流入，能推動城市創新，提升城市商業活力，帶動消費，進而提升城市整體購房需求和置業購買力，利好樓市。
3）7月2日，杭州出臺《關於進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》，明確——①人才優先搖號房源，自網籤之日起，5年內不得上市交易；②本市非限購區域戶籍家庭搖號買房，需在限購區連續繳納一年社保或個人所得稅；③均價35000元/平米以下新房無房戶傾斜比例不低於50%；④一戶家庭同時只能參與一次搖號登記。
4）9月4日，杭州發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，要求——①杭州市購買新房，在辦理不動產證時才能繳納契稅；②父母投靠落戶，須滿3年才能作為獨立家庭，在限購區買房；③30週歲以上未婚單身且在限購區無房、離異單身滿3年且無房記錄滿3年，可認定為無房家庭；④熱門樓盤，向無房家庭傾斜80%，無房家庭購買該類房源，自網籤日起，限售5年。
影響：杭州兩次樓市調控，意在遏制投資、支持自住，受政策傾斜的無房戶和自住家庭，搖中新房的機會增加；由於熱門樓盤將有房戶拒之門外，中籤率提升，加之多數紅盤未開閘，萬人搖暫別市場。新政下，即使沒有紅盤託市，新房市場熱度仍不斷升溫，普通新房中籤率屢創新低。尤其是改善家庭，改善新房選擇趨少，中籤率持續走低，搖號難度增加，一些新房屢搖不中的購房者，轉向二手房市場，導致二手房市場升溫。
四、土地：全年賣地2611億 全國第二
2020年，連續三年蟬聯土地出讓金榜首的杭州，讓出頭把交椅。據樂居統計，杭州市區（含三縣市）全年共成交289宗地塊，總成交面積973.19萬方，總成交金額達2611.2億元，僅次於上海。
雖較2019年的2744.1億元有所下跌，但主要是因為11月末土地市場提早收官。從歷史成交來看，這一成績，僅次於2019年，依然處在高位。
和前兩年一樣，蕭山區依舊是杭州的賣地大戶。2020年全年出讓42宗經營性用地，總成交面積209.58萬方，成交總額達646.62億元。
這一年，土地市場的熱度幾乎貫穿全年，在統計的140宗涉宅地（不含租賃）中，34宗拍至自持，為近三年最多。自持比例最高的達22%，為金地戴村項目，其次是中國三迪大江東臨江項目，自持20%。
9宗涉宅地樓面價破3萬元/㎡，比去年多3宗，其中4宗均由濱江競得，單價最高的濱江江河匯地塊，樓面價42607元/㎡（自持11%）。
今年，本土房企迎來大年，拿了杭州近半數的涉宅地。
拿地金額最高的濱江集團，斥資404.62億元攬下12宗涉宅地，其中不乏文暉“三芒星”、錢江世紀城等重磅地塊。綠城則以226.1億元，成為拿地金額榜榜眼，儲備9宗地，包括亞運村運動員村一號項目。
今年杭州共有2宗地塊總價破百億，分別是綠城運動員村一號地塊和濱江文暉“三芒星”地塊。值得一提的是，沉浮十年的濱康綜合體項目今年重新掛牌出讓，由龍湖以總價71.8億元競得。
儘管土地市場競爭激烈，敏捷、新力、花樣年、中國三迪、合能、上海大華集團六家外來房企，仍積極佈局杭州，拿地意願強烈，敏捷、三迪、合能，都是以自持的代價才贏得“入場券”。
限價方面，自“雙限”以來，大江東、勾莊、青山湖、臨安、未來科技城等13個板塊限價上漲，但整體來看，限價並未放鬆，超50個板塊限價保持穩定。
2020年，杭州十區成功出讓的涉宅地塊，可建面積約1355萬方，按當前套均110平米算，可供應房源約12.13萬套，供需基本保持平穩。
五、2020年房價收入比：11.74
據克而瑞數據，2020年杭州共成交117226套新建商品住宅，成交總額為4019.42億元，套均總價約342.88萬元，成交均價28466元/㎡。
據杭州市統計局數據，2020年前三季度城鎮常住居民人均可支配收入為54754元。
計算可得，2020年城鎮居民人均可支配收入約為73005元，由此，我們可以按照房價收入比=單套總房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5），嘗試估算下2020年杭州房價收入比，約為11.74。
六、住宅租賃：供應量增大 租金持續下跌
我愛我家市場研究院數據統計顯示，受到流動人口基數不斷增加的影響，租房需求持續上漲，2020年，杭州租賃交易量環比2019年上漲5.5%。申花、三墩、金沙湖三大商圈，位居租房交易量前三。
從租房群體來看，90後佔比近55.92%，環比上升5.64%。其中以學生客群為代表的95後租房需求比例大幅增加。租房戶型結構上，1室及2室租賃需求依舊最大。
由於大量商品房交付和政府租賃住房配建力度加大，租賃市場供應規模不斷增大，2020年租賃新增房源量環比去年上升25%左右，這一現象，導致租金水平上漲乏力。
今年月度單位租金從去年年底降至60元/㎡/月以下，再未能突破這一關口。今年租金水平最高月份為7月份的59.7元/㎡/月，相比去年9月份最高的63.7元/㎡/月，降幅達6.28%。今年9月後，租金持續下跌，12月僅為56.8元/㎡/月，為全年最低。
七、市場心態：買房邏輯變了，買賣雙方仍積極入市
今年，受疫情影響，部分剛需購房者反而更加堅定了在杭州買房的信念。改善購房者則經歷了從觀望到積極入手的心態轉變，部分購房者本以為疫情會壓縮購房需求，打算疫情後暫時觀望，不曾想市場熱度迅速恢復，又轉向積極看房、搖號之路。
和往年相比，購房者最大的變化，是不再單純執著於房價倒掛樓盤，也開始看重區域和項目的成長性。閒林、大江東、寧圍等非熱門板塊新房中籤率持續走低。“新政後，突然就失去了紅盤購買資格，等再去看非熱點樓盤時，發現這些樓盤中籤率也降低了，如果再搖不中，就打算去淘一淘二手房”。據樂居調查，這樣的例子並不在少數。
二手房方面，據多家中介門店反映，3、4月份不少賣家曾因疫情一度焦慮降價，疫情後伴隨市場熱度和門店來訪量持續走高，惜售、調高掛牌價常有發生。
受“競地價、限房價”政策影響，今年房企開發和推盤節奏明顯加快，以開發時間換利潤空間。如2019年12月底開盤的濱江·御虹府，4.6個月實現清盤，5月4日開盤的融信大發弘陽·沁瀾從首開到售罄只用了48天。
八、杭州市民看2021樓市：穩中有升 “改善難”或延續
樂居普通員工認為，2021年，杭州樓市仍將以穩為主。由於“限房價、競地價”政策，新房房價幾乎不可能大漲或大跌，但不排除部分剛需板塊限價有提升的可能，而由限價導致的遍地高週轉、降成本，以及搖號新政引發的杭州樓市“改善難”這一問題，依舊會延續。另外，人口導入效應將逐漸顯現，城市力持續保持穩步增長，樓市也將穩定向上。
開發商的工作人員表示，受“三道紅線”監管新規影響，房企外部融資來源受到顯著限制，加上杭州“限價”政策導致利潤收窄，外來房企在杭拿地會更困難，未踩紅線、有一定資金的房企迎來拿地窗口期。新政策環境下，在杭房企的競爭會更加激烈，只有提高運營效率和資金週轉效率，持續提升產品和創新能力，才能贏得市場。
其他杭州市民，多表示2021年依舊會買房，限價下新房房價將繼續保持穩定，受搖號政策傾斜的首套房用戶，新盤選擇餘地更多，買房更容易，二套房買房難度更高。由於2021年交通等利好還將持續兌現，不少市民對於二手房價，仍抱有上漲預期。
九、2021走勢：限價持續，成交可期
在“房住不炒”的政策主基調下，穩地價、穩房價、穩預期仍然是杭州樓市調控主旋律，政策放鬆的概率極低，“限購、限價、限貸、限搖”等政策2021年大概率不會退出，如果市場過熱，不排除調控加碼的可能。
近年來杭州人口流入一直在持續增加，為樓市帶來穩定的需求量，2021年，杭州樓市成交或將延續2020的上漲行情。
限價下，新房價格上漲幅度將被嚴格限定在5%之內，房價基本平穩，不會大起大落。在一二手房價倒掛紅利吸引下，部分熱門樓盤還會掀起搶購浪潮，為降低市場熱度，紅盤“撞車”現象仍將存在。
隨著新房的交付，杭州二手房掛牌量會繼續增加。成交方面，預計分化還會持續，產品和配套等更加優質的次新房、學區房，在未來很長一段時間內，都會受到歡迎，價格下跌可能性極小，部分產品有短板、配套無明顯優勢的小區，將繼續滯漲。
2021年，杭州不少板塊和樓盤值得關注，如：亞運村的綠城桂冠東方、華潤亞奧城、萬科日耀之城；文暉的濱江保利和品；江河匯的濱江綠城·江河鳴翠；奧體的濱江觀品；申花的濱江融創·濱融府；文教的建發書香印翠、中冶錦繡公館；三墩的建發金輝紫璋臺、融信天瀾裡、古墩彩虹軒；蔣村的現房項目葛洲壩龍湖中國府；大江東的融創雲帆未來社區；以及望江新城的K11等。
