再換個角度，看待這個問題。
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文 | 程立
這幾天，杭州人口淨增55.4萬的話題，刷屏朋友圈——大杭州的吸引力再一次得到驗證。對於樓市來講，這個數據更是令人激動，尤其給疫情烏雲籠罩下的開發商帶來很大的信心。
過了一個週末，我們可以冷靜下來，然後換個角度，再來看一看這個數據的意義。我認為：人口的天量流入，對杭州樓市自然是有力的支撐，但買房不是其主要目的。
1
三年賣掉約30萬套住宅，
支撐何在？
2019年，杭州新建商品房（含臨安）成交總數約12.3萬套，其中住宅約10.4萬套。
2018年，杭新建商品房（含臨安）成交總數約13.6萬套，其中住宅約10.2萬套。
2017年，杭州新建商品房（含臨安）成交總數17.3萬套，其中住宅約11.8萬套。
年份商品房成交量住宅成交量2019年12.3萬套10.4萬套2018年13.6萬套10.2萬套2017年17.3萬套11.8萬套
以上數據來源於住在杭州網數據庫
從2017-2019年，這三年的數據看，杭州一共賣掉了43.2萬套商品房，其中至少30萬套以上的住宅。
明顯的，17年非住宅的投資類比例巨大，而住宅類，每年成交量都在10萬+。
限購下，持續如此巨大的成交量，支撐何在？
2
流入人口基礎越大，
購買力就越大。
新增人口是主力軍。
2019年末，杭州常住人口1036萬，比2018年末的980.6萬，淨增了55.4萬。
我們來看這幾年杭州常住人口淨增數據的變化。
2015年為12.6萬，2016年為17萬，2017年為28萬，2018年為33.8萬。
杭州自2016年9月起，實行了限購的政策——本地居民限購兩套，外地居民繳滿2年社保的，限購一套。
在經歷了2016-2017最瘋狂的兩年後，大部分的杭州人都被限購了。在本地購買力被限制的情況下，可以判斷是源源不斷流入的新增人口，在支撐著杭州樓市的成交。
不管流入人口中有多少是準備買房，或者有能力的買房的，只要這個基數越大，那麼相對應的購買力就會越大。
3
連年增長的流入人口，
主要目的不只是投資買房。
2018年末杭州新增人口33.8萬數據出來時，不少人有這樣的觀點：
人口流入數據多，是因為投資客要買杭州的房子，在杭州交社保或者落戶，搞到買房資格。實際上，杭州並沒有那麼多人流入。
對這樣的觀點，我一直持否定的態度。這是一葉障目。我不否認這些數據中，其中包含了大量的投資客。但大家需要注意以下情況——
1、2016年由於G20的影響力，並且不限購，投資比例會比較高。
2、2017-2018這兩年間，由於限價作用，一二手倒掛樓盤比比皆是，通過各種手段落戶，搞房票的投資客比例也應該不少。
3、到了2019年，一二手倒掛已經不甚明顯了，使得投資收益明顯下降。這個時候整個市場應該是以自住需求為主了。
在這樣的情況下，常住人口還如此大幅度的流入。如果說是為了投資杭州買房，這個邏輯並不通順。
同時，杭州於2019年4月初放寬落戶條件。這個也是今年常住人口大增的一個重要因素。
但我們知道，落戶和繳納社保的不同在於，可以直接獲取購房資格，而不用等兩年。
那麼如果放寬條件落戶進來的人是為了購房目的，杭州樓市2019年的成交量應該創新高才對。但事實上，並未發生這樣的情況。
因此，我的結論是：連年大增的常住人口，投資買房並不是他們來杭州主要目的。儘管，這大量流入的人口會成為杭州樓市持續的購買力基礎。
4
別把邏輯搞反了，
不是因為房價要漲，人口才流入。
再換個角度看待這個問題。
55.4萬的人口淨流入多嗎？
多。創下了杭州有史以來最好的記錄，也有可能是今年全國人口流入的冠軍。
但是，要知道，這樣大量人口流入，對於杭州是新鮮事，對於某些城市來說，是經歷過的。
2016年人口流入數據，深圳53萬，廣州52.24萬；
2017年人口流入數據，深圳61.99萬，廣州45.49萬。
2018年，人口流入數據，深圳49.67萬，廣州40.6萬。
這兩座城市，較杭州更早，更多的流入了常住人口。而這之前，早上10-15年，北京、上海也已經歷了這樣的過程。
我們不要把邏輯搞反了。
不是因為房價要漲，人口才流入。恰恰相反，是因為人口持續不斷流入，導致了源源不絕的購買需求，支撐著樓市的成交和助推著價格的上揚。
5
投資客的判斷註定是錯的，
杭州正走在從未經歷過的路上。
為了獲得杭州這座城市的資源，在這裡工作、學習、生活，才是這些流入人口的主要目的。因為城市吸引人，機會多，才會導致常住人口流入。
這些人中，很多是會選擇在杭州買房置業。
有的是可能去年進入杭州就買了；有的可能今年才買；還有的能力不夠，可能先租房，等過幾年再買。這些進入杭州還未置業或者還未限購的人，都是潛在的購買力。
總是因為看好一座城市，才會購置這座城市的房子。
只有那些自己打著投資算盤的投資客，才會用扭曲的眼光去看待這個市場，從而得出那些流入人口都是投資客的結論——他們想的是，自己最聰明，之前賺到了，現在可以套現離場了。
既然自己套現離場了，那麼市場自然應該跌啊，跌了才有機會抄底。要是漲了，自己不就錯了嗎？可惜，杭州正走在從來沒有經歷過的路上。那些投資客的判斷註定是錯的。
如果把城市看作股票，杭州正處於主升浪，常住人口的淨增量數據是這個判斷的依據。樓市只是這個城市發展的一個展現面。
城市不斷生長，人口不斷填充，軟實力不斷增強，杭州模式會是中國的一個城市樣板，是一個令外來人口嚮往的定居之地。
6
別高興太早，沒有1000萬，
杭州也還不是超大城市。
杭州還有較大的發展空間。
2014年11月，國務院發佈《關於調整城市規模劃分標準的通知》規定：城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。城區常住人口1000萬以上為超大城市。
這裡要說明一下——杭州最新常住人口1036萬，是包含了14個縣區在內的大杭州的數據。而杭州的城區應該是包含臨安在內的十區。
如果按這個口徑統計，杭州城區的常住人口數為911.9萬。
因此，嚴格來講，杭州仍處在特大城市的行列，還不是超大城市。哪怕今年仍有50萬以上常住人口流入，也無法一步躍為超大城市。
但杭州是一定會成為中國的超大城市。
這座城市藉著亞運會的東風，為容納持續流入的人口做好了基礎建設。樂觀的預計，華麗的蛻變應該就在亞運會前後。
7
對於杭州，至少有55.4萬人，
比投資客看得更明白。
G20時的杭州，剛起飛。
現在的杭州正處於續航階段。
保持體力，保持節奏是為了能飛得更高，飛得更遠。
這個邏輯對於城市發展是如此，對於杭州的樓市，也是如此。正因為如此，政府的雙限土拍政策才會出臺。現在的不漲和慢漲，是為了今後長久穩定的發展空間。
房住不炒的堅定執行，讓樓市幾乎沒有了快進快出的套利空間。一切的投資，都要回歸價值。只要杭州不斷變強，房子作為城市的股票資產，自然會水漲船高。
要永遠記得萬科、茅臺、格力這樣的長牛股票，等你回過頭去看的時候，不要驚歎其漲幅的巨大，也不要羨慕那些堅定的持有者。
不識廬山真面目，只緣生在此山中。我們每個人都有機會抓住這樣的機遇，與杭州共同成長，成就人生財富。那些不斷流入的常住人口，他們應該是比我們看得更明白些。
