在上週的2020第一次線下粉絲交流會上，有好幾個人問手裡的二手房怎麼辦。
我能感受到，持有二手房的人最近有點慌了。
我想說，與其在慌亂中尋找人生出路而沒有結果，不如讓自己的心平靜，使浮躁的心靈沉澱下來。
當心態好時，一切都會像朝好的方向轉變。如果在困境中更加急躁，慌亂，就會把自己置身於更加危險的境地。
01
天天被你們唸叨，寫下二手房吧。
不是我不想寫。
你沒有發現，買二手房的難度比買新房更高？
新房可以理解成一個toB的生意，你和開發商談業務。
二手房可以理解成一個toC的生意，你和房東談業務。
你要對單個人產生信任難度比較高，你買二手房時和不同的人之間的溝通成本也會更高。
而企業更容易標準化。
比如折扣，就是5%或者3%，而對於二手房東來說，可以是3萬、5萬、10萬甚至是20萬。
比如你可能想買，但是對方突然告訴你不賣了或者要漲價，甚至那套房的產權存在問題。
其實寫二手房的難度和你買二手房是一樣的。
二手房市場非常不標準化。
特別是，找不到靠譜的數據。
沒有數據，就很難做出理性的分析。
目前我們能找到的相對靠譜的就是貝殼app的二手房掛牌數據。
截止到2020年4月23日，我看到貝殼APP上重慶二手房的掛牌數據是146280套。
對，14.6萬套。包含了璧山、江津等少部分區縣的房源，應該不超過1萬套。
你看，最直觀的結果就是：供應太多，你家的房子不好賣。
很正常。
作為重慶二手房的持有者，最關心的也就是變成了：持有的重慶二手房什麼時候能賣出去？
疫情下，更茫然。
今天寫一點我的看法。
02
要先從新房說起。
根據銳理數據統計，2019重慶新房成交體量2896萬方，按照100-120平米套，計算下來總成交量約25-28萬套。
這個套數，應該是全國第一。
這個套數，看起來仍然是天量。
我相信，很多人看到這個數據會很吃驚，尤其那些手裡握著二手房一直賣不出去，又沒有出門去看過新房市場的人，還有那些一直看空重慶樓市的人。
“明明二手房就賣不出去。
為什麼你卻說新房賣了那多。
你是開發商的槍手。”
這樣的話我聽了太多。
但這個數據，並不是我胡亂編的。
現實就是如此，重慶還有很多人在買房。
只是那些人主要買的不是你掛著的那套二手房。
原因也很簡單，非常簡單。
人們的注意力都被新房吸引了，尤其是那些限價的新房。
假若，市場中只有20萬個人要買房，15萬個人買了新房，自然也就只有5萬個人買二手房。
回過頭再去想一想2017、2018年，二手房怎麼火起來的？
主要原因是，買不到新房！
更甚者要繳高額的茶水費。
而從2018年第四季度至今，新房供應量增加了，同時成交量也降低了，普通人可以買到新房了。
對普通人來說可以買新房也可以買二手房，那麼為什麼新房的吸引力會比二手房更大呢？
03
是啊，為什麼新房比二手房賣得更好？
第一，是最重要的價格因素。
近一年以來，新房中房子賣得最好的一定是“限價盤”，所有人都知道了限價的套利空間，無論自己住還是投資。
尤其是那種總價100-150萬之間的被搶得最兇，保利觀塘、中交就是例子。
與此同時，絕大部分的二手房房東在房子的售價上沒有特別多的讓渡空間，而且普遍比新房貴1-2000元/平米。
如果你是剛需，多開車10分鐘，房價便宜20萬，你會怎麼選？
我想，大部分人會選擇新房。
其二，是新房有的產品優勢。
這一點在重慶是非常獨特的。
過去20年，重慶市場上銷售的絕大部分商品房都是塔樓，3梯8戶是標準，還有3梯10戶，2梯10戶的產品，然後二手市場中流通的絕大部分是這樣的塔樓。
而目前普遍在售的新房都是2梯6戶、3梯6戶、2梯4或者1梯2戶，甚至是1梯1戶的產品。
不用說，二手房的居住舒適度比新房肯定要差一些。
而且從戶型結構上，目前在售的新房清一色的：大橫廳、寬陽臺、落地窗。
再加上清一色的玻璃幕牆外立面。
新房的產品優勢碾壓14萬套二手房。
如果是你，你買哪個？
絕大部分8090後的剛需選擇了新房。
對於改善型需求來說更不說了，追求產品力和舒適度自然就選擇了新房。
04
所以，你手裡的二手房什麼時候會更好賣？
經常有人說，二手房交易才能反映真實的房地產市場和價格。
這話沒毛病。
但只看二手房不看新房，你的判斷也會不全面。
對目前的重慶來說，他不是北京也不是上海，北京上海已經進入了存量房時代，而重慶還是一個以新房為主導的市場。
所以，重慶的新房和二手房加在一起才構成了一個完整的房地產市場。
而在增量房時代，新房和二手房是有輪動效應的。
銷售量會輪動，價格也會輪動。
因此，我是這麼看的。
如果重慶的新房不能把量跑起來，你手裡的二手房就很難脫手；如果新房的量跑起來了，你手裡的二手房脫手就會更容易。
這個量可以是絕對的量，也可以是相對的量。
一種情況，是重慶的新房供應量趕不上新房的成交速度的時候，這時候許多人買不到新房自然就會考慮買二手房。
另一種情況，是重慶的新房房價持續上漲，逐漸拉平和二手房的價格差距，或者你能買到新房距離更加偏遠的時候。
這時，二手房的成熟優勢或者叫綜合性價比就會顯示出來，許多人也會考慮購買二手房。
否則，你可能只能打折才能賣掉手裡的房子。
如果你著急用錢或者你的房子本來就不咋地，那就不要在價格上一直傲起，便宜點賣了唄。
但是，如果你不是特別著急用錢，我不建議打折賣掉手裡的二手房。
何必呢？
耐心的拿著，等一等。
有些情況，已經在路上了。
記得有句話是這樣說的：不要怕，因為他也在怕你。
