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来不及解释了，快上车🚗老司机带带你
2019年年中前夕，黄老板回了趟老家胡建，约老乡老板们“叙叙旧”，顺便谈点生意，“最近手头有点紧，要不要再拉兄弟一把？”
彼时泰禾正值风雨飘摇之际，资金紧张、高管离职，短短小半年，黄老板就把手头的5个项目转给了闽系同行世茂。老乡们给黄老板支了个招：大家都看衰你，你得在媒体上做做宣传宣传。
回京后，久居深宅大院多年的黄老板犹豫了一阵子，终于决定跟媒体见见面。在那场见面会上，有提问，“我朋友买了你们北京院子二期的房子，会烂尾吗？”
据说，黄老板是这样回答的，“恭喜你那个朋友，因为限价，他买到就是赚到了。”
一年后，北京院子二期的业主们不仅没有觉得赚到，一百多户的房子没有拿到预售证，工地停工了半年，虽经多次维权，工地部分勉强开工，但施工方说，泰禾拖欠了数亿工程款，不久将停工走人，“烂尾几乎成定局。”
真是一问成谶。
01
作为胡建人，黄老板很自信自己的运势。
2002年，在福州深耕多年地产的黄老板进京，在当时的通州丁各庄运潮减河边拿了一块地，这块地最开始的规划是容积率高达3的高层普通住宅。黄老板说，“当时来看这块地，不堵车的话，开到天安门只要半个小时。再看环境，紫气东来，风水宝地。在北京有这样的自然环境还真不多见。”
于是他将改成容积率只有0.33的别墅区。起初，别墅被设计成地中海风格，发现北京风沙大，白墙不耐脏，请来当时颇为知名的艺术家重新设计，但建成效果“像非洲原始部落”，只好又拆了重建。重建出来的就是中式院子。这片在运潮减河边的院子当时远离市区，直到2010年，四居的院子也要卖到1600万，但也就城里有钱人置个院子供老人养老。
结果，通州潞城成了北京副中心行政区所在地，距离“运河岸上的院子”也就区区浅浅窄窄的一条运潮减河，曾经偏僻的院子已经是毗邻市行政中心的黄金地段，叼根烟还没抽完就到了副中心行政区。
如此运势，黄老板更是坚信他的运气会长久。从2015年起，黄老板就带着泰禾一路狂奔，一路“买买买”，就在调控升级的2017年，还进行了45场并购，耗资约489亿元。那些钱，都是借来的。
借债还钱，天经地义。要还钱，要么就是把房子卖出去回笼资金，要么就是借新还旧。前者是很多地产商惯用的高周转玩法；后者在过去只要钱给得到位，还能继续滚动。但黄老板做的是高端的院子，一套上千万，“高周转”不了；金融去杠杆，非银非死即伤，再难以滚动。
到了2018年，黄老板要还债了。可口袋没那么多钱，只能变卖项目筹资苦撑了大半年。
去年，黄老板说：“最困难还是在去年年底，但是也没有大家想象的这么差”
但今年可能更差。
7月6日，上海清算所披露：“2020年7月6日是泰禾集团2017年度第一期中期票据（简称：17泰禾MTN001）的付息兑付日。截至今日日终，我公司仍未收到泰禾集团股份有限公司支付的付息兑付资金，暂无法代理发行人进行本期债券的付息兑付工作。”
黄老板曾想办法解决兑付资金，然鹅，在兑付日，还是没能搞掂。
胡建那边传闻，为了度过难关，黄老板拉着妹妹以个人名义向民间借贷借了几个小目标。但这借来的几个小目标相对泰禾眼前的债务，可谓杯水车薪。
毕竟截至6月12日，泰禾已到期未归还借款金额235.58亿元。
02
黄老板手头还有不少地。土地是硬通货不假。
但问题是，之前黄老板太大手笔，拿的地都很贵，按现在限价来算，很多地根本没法开工。至于还在盖和盖得差不多的项目，黄老板是做豪宅的，很看重产品力，“院子”在他手里已经是个IP，为了“豪”就在成本把控上不惜血本，设计、用料讲究，肯花钱，本打算走精品路线，溢价高，卖得贵，卖给有钱人。
结果限价不见放松，盖好的不得不捂盘，没盖好的也没钱再盖下去了。
钱是地产之母。当年为了将规模迅速做起来，黄老板做了两手安排：揽人、融资。
前些年，黄老板平日就在“运河岸上的院子”里，会见了一拨又一拨的金融高管和前来面试的地产公司高层。
黄老板总是以很高的薪资，有高达数百万把一个人挖过来。但是来了的人都说，人来了之后，黄老板就要人家在最短的时间完成任务，把资源都贡献出来，要是完不成任务或者用尽了资源，那就得走人。
很多经理人干脆不伺候了，挂靴而去，走得很不愉快。江湖套路太深，让地产老江湖们逐渐敬而远之。
黄老板对新聘来的外来高管大方，但对于跟随自己多年的老员工们却不怎么愿意涨工资。泰禾从高峰跌入低谷，外来的高管都拂袖而去后，黄老板才发现老员工的难能可贵，才想起要内部提拔，可那时候也只有他们可用了。
“老臣”们殚精竭虑，帮着促销、变卖、腾挪首付款，又熬过一年。
做地产重要的是拿地、融资。融资得靠金主们。黄老板去年曾经抱怨，前年放开做，金融机构谁的资金便宜就给谁做，很多金融机构来求合作，得等三四个小时。面对后来的困局，黄老板说，那都是市场传太多小道消息，金融机构人员流动大，圈子传来传去，对泰禾影响很大。
有机构的小伙伴听到这说法时，说贵司没钱的时候，一天三拨不同部门的人都跑来求融资是怎么肥事？
黄老板那些话也传到了很多机构的耳朵里，老总们听了很感动，不传小道消息了，很庆幸没合作过，默默拉黑就是了。倒是那些已经上船的机构们急跳脚，卧槽，上哪再去找接盘侠去？
这不，大胡建老乡欢迎您来垂询。
几年前，泰禾就是网红了，对于“晋级”网红，当时黄老板有一番独到的见解：“不怕人家骂你，就怕没人理你。一家企业如果没有人关注，就差不多了。泰禾算网红明星企业了。要是在福建，谁理你？”
兜兜转转18年，黄老板最后才发现，比起在地平线上的战投，还是老乡最直接管用。
翔哥书单
每天在“”处出没，有兴趣的可加入。
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2019年年中前夕，黄老板回了趟老家胡建，约老乡老板们“叙叙旧”，顺便谈点生意，“最近手头有点紧，要不要再拉兄弟一把？”
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回京后，久居深宅大院多年的黄老板犹豫了一阵子，终于决定跟媒体见见面。在那场见面会上，有提问，“我朋友买了你们北京院子二期的房子，会烂尾吗？”
据说，黄老板是这样回答的，“恭喜你那个朋友，因为限价，他买到就是赚到了。”
一年后，北京院子二期的业主们不仅没有觉得赚到，一百多户的房子没有拿到预售证，工地停工了半年，虽经多次维权，工地部分勉强开工，但施工方说，泰禾拖欠了数亿工程款，不久将停工走人，“烂尾几乎成定局。”
真是一问成谶。
01
作为胡建人，黄老板很自信自己的运势。
2002年，在福州深耕多年地产的黄老板进京，在当时的通州丁各庄运潮减河边拿了一块地，这块地最开始的规划是容积率高达3的高层普通住宅。黄老板说，“当时来看这块地，不堵车的话，开到天安门只要半个小时。再看环境，紫气东来，风水宝地。在北京有这样的自然环境还真不多见。”
于是他将改成容积率只有0.33的别墅区。起初，别墅被设计成地中海风格，发现北京风沙大，白墙不耐脏，请来当时颇为知名的艺术家重新设计，但建成效果“像非洲原始部落”，只好又拆了重建。重建出来的就是中式院子。这片在运潮减河边的院子当时远离市区，直到2010年，四居的院子也要卖到1600万，但也就城里有钱人置个院子供老人养老。
结果，通州潞城成了北京副中心行政区所在地，距离“运河岸上的院子”也就区区浅浅窄窄的一条运潮减河，曾经偏僻的院子已经是毗邻市行政中心的黄金地段，叼根烟还没抽完就到了副中心行政区。
如此运势，黄老板更是坚信他的运气会长久。从2015年起，黄老板就带着泰禾一路狂奔，一路“买买买”，就在调控升级的2017年，还进行了45场并购，耗资约489亿元。那些钱，都是借来的。
借债还钱，天经地义。要还钱，要么就是把房子卖出去回笼资金，要么就是借新还旧。前者是很多地产商惯用的高周转玩法；后者在过去只要钱给得到位，还能继续滚动。但黄老板做的是高端的院子，一套上千万，“高周转”不了；金融去杠杆，非银非死即伤，再难以滚动。
到了2018年，黄老板要还债了。可口袋没那么多钱，只能变卖项目筹资苦撑了大半年。
去年，黄老板说：“最困难还是在去年年底，但是也没有大家想象的这么差”
但今年可能更差。
7月6日，上海清算所披露：“2020年7月6日是泰禾集团2017年度第一期中期票据（简称：17泰禾MTN001）的付息兑付日。截至今日日终，我公司仍未收到泰禾集团股份有限公司支付的付息兑付资金，暂无法代理发行人进行本期债券的付息兑付工作。”
黄老板曾想办法解决兑付资金，然鹅，在兑付日，还是没能搞掂。
胡建那边传闻，为了度过难关，黄老板拉着妹妹以个人名义向民间借贷借了几个小目标。但这借来的几个小目标相对泰禾眼前的债务，可谓杯水车薪。
毕竟截至6月12日，泰禾已到期未归还借款金额235.58亿元。
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黄老板手头还有不少地。土地是硬通货不假。
但问题是，之前黄老板太大手笔，拿的地都很贵，按现在限价来算，很多地根本没法开工。至于还在盖和盖得差不多的项目，黄老板是做豪宅的，很看重产品力，“院子”在他手里已经是个IP，为了“豪”就在成本把控上不惜血本，设计、用料讲究，肯花钱，本打算走精品路线，溢价高，卖得贵，卖给有钱人。
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钱是地产之母。当年为了将规模迅速做起来，黄老板做了两手安排：揽人、融资。
前些年，黄老板平日就在“运河岸上的院子”里，会见了一拨又一拨的金融高管和前来面试的地产公司高层。
黄老板总是以很高的薪资，有高达数百万把一个人挖过来。但是来了的人都说，人来了之后，黄老板就要人家在最短的时间完成任务，把资源都贡献出来，要是完不成任务或者用尽了资源，那就得走人。
很多经理人干脆不伺候了，挂靴而去，走得很不愉快。江湖套路太深，让地产老江湖们逐渐敬而远之。
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做地产重要的是拿地、融资。融资得靠金主们。黄老板去年曾经抱怨，前年放开做，金融机构谁的资金便宜就给谁做，很多金融机构来求合作，得等三四个小时。面对后来的困局，黄老板说，那都是市场传太多小道消息，金融机构人员流动大，圈子传来传去，对泰禾影响很大。
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黄老板那些话也传到了很多机构的耳朵里，老总们听了很感动，不传小道消息了，很庆幸没合作过，默默拉黑就是了。倒是那些已经上船的机构们急跳脚，卧槽，上哪再去找接盘侠去？
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几年前，泰禾就是网红了，对于“晋级”网红，当时黄老板有一番独到的见解：“不怕人家骂你，就怕没人理你。一家企业如果没有人关注，就差不多了。泰禾算网红明星企业了。要是在福建，谁理你？”
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