保利地產日前披露了2019年年報。數據顯示，公司2019年實現營業收入2359.34億元，同比增長21.29％；實現歸母淨利潤279.59億元，同比增長47.9％。2019年營收增速相較2018年有所放緩，但歸母淨利潤增長加速，創下近10年新高。
保利地產2019年實現簽約銷售金額4618億元，同比增長約14.09％，位列行業第五名。公司2019年謹慎拿地，新增容積率面積明顯小於2017年和2018年。
公司計劃每10股派發現金紅利8.2元（含稅），將累計派發現金約97.85億元，佔同期歸母淨利潤的35％。
營收增速放緩 利潤增速加快
年報數據顯示，保利地產2019年歸母淨利潤增速快於營收增速。對比歷史數據發現，在保利地產2019年營收增速慢於2018年的情況下，歸母淨利潤增速卻明顯快於後者。
圖1：2010-2019年保利地產營業收入、歸母淨利潤及增速
研究發現，毛利率提升、銷售費用增速趨緩、財務費用減少以及投資收益增加等均是保利地產2019年利潤提升相對較快的重要原因。
數據顯示，保利地產2019年毛利率為34.97％，相比2018年提升2.48個百分點，其中房地產結轉毛利率提升2.69個百分點至35.38％。公司稱這主要得益於結轉項目價格上升及運營管理能力提升。
費用端，保利地產2019年產生銷售費用66.81億元，同比增長13％，增速明顯小於同期的營業收入增長，也小於2018年的銷售費用增速52.25％。公司2019年產生財務費用25.82億元，同比下降0.11％。
保利地產2019年的投資收益為37.02億元，同比增長37.62％，主要來自於對聯營企業和合營企業的投資收益。除此以外，公允價值變動收益增長、資產減值損失減少等也為保利地產貢獻了部分利潤增長。
全年銷售4618億元 與行業前四名房企差距拉大
保利地產2019年實現簽約銷售4618億元。根據第三方研究機構克爾瑞的統計，公司當年銷售額僅次於碧桂園、萬科、中國恆大和融創中國，位居行業第五位。同期銷售金額比排名第四位的融創少了近千億元，需要注意的是，房企“老大哥”保利與前四名房企的距離被越拉越大。
圖2：2015-2019年保利地產簽約銷售額及同比增速
從銷售增速來看，保利地產2019年實現簽約銷售額同比增長約14.09％，相比2017年和2018年均有所放緩，在近五年中僅高於2015年。這可能與房地產行業整體增速放緩有關。根據國家統計局數據，2019年全國商品房銷售金額15.97萬億元，同比增長6.5％，增速回落0.8個百分點。
由於房地產企業從銷售到結算之間存在一定的時間差，所以保利地產2019年銷售增速放緩可能會影響到公司未來的營收增速。
進入2020年以來，受新冠肺炎疫情影響，房地產企業施工、銷售均受到一定程度的衝擊。保利地產2020年1-3月實現簽約金額710.21億元，同比下降35.24％；實現簽約面積490.24萬平方米，同比下降29.97％。
新增土儲環比下降 拿地趨於謹慎
2019年，保利地產通過招拍掛、舊改、產業拓展以及兼併收購等多種方式增加土地儲備。數據顯示，公司2019年拓展項目127個，新增容積率面積2680萬平方米。相比於2019年簽約銷售面積3123.12萬平方米，保利地產2019年拿地較為謹慎。這也可以通過對比過去幾年拿地數據得到印證。
公開數據顯示，保利地產2017年和2018年分別新增容積率面積4520萬平方米和3116萬平方米，均明顯大於2019年。
圖3：2015-2019年保利地產新增容積率面積
保利地產2019年新增項目的拓展成本為1555億元，平均樓面地價5802元/平方米。平均樓面地價相較2018年的6186元/平方米下降較為明顯。
截至2019年末，保利地產擁有在建面積13158萬平方米、待開發面積8112萬平方米。
淨負債率下降 償債壓力較小
保利地產截至2019年底的資產負債率為77.79％，相比年初降低0.18個百分點；淨負債率56.91％，同比下降23.64個百分點，延續自2017年以來的下降趨勢。
圖4：2017-2019年保利地產淨負債率
保利地產2019年經營活動產生的現金流量淨額約為391.55億元，同比增長達229.22％。研究發現，銷售回籠資金的增加可能是重要原因。數據顯示，公司報告期內銷售回籠資金超過4300億元，回籠率為93％，高於2018年的回籠率88％。
報告期末，保利地產賬面有息負債金額為2700.49億元，有息負債綜合成本約4.95％；貨幣資金1394.19億元，約為短期借款及一年內到期債務的2.1倍，短期償債壓力較小。
2020年以來，保利地產已完成兩期永續中期票據及一期公司債的發行。其中，兩期永續中票的發行金額為9億元、15億元，期限均為3+N年，票面利率分別為3.39％（發行日1年SHIBOR+0.6300％）和3.07％。公司債發行金額為20億元，票面利率3％。
計劃每股分紅0.82元 分紅比例持續上升
保利地產計劃以截至2019年底公司總股本為基數，每10股派發現金紅利8.2元（含稅）。按照保利地產4月22日收盤價15.95元/股進行測算，股息率超過5％。
圖5：2017-2019年保利地產分紅金額及歸母淨利潤佔比
保利地產此次分紅將累計派發現金約97.85億元，佔同期歸母淨利潤的35％。對比2017年和2018年的分紅數據，保利地產2019年的分紅比例持續上升。
本文源自麵包財經
