最近，成都楼市有个热议话题，成都在售二手房存量房源数量已经突破13万套。
这个数字可怕吗？可怕！
对市场有什么影响吗？
有，而且很大。
要知道，数字逻辑往往是表象，更重要的是对市场的认知。
第一、房东的心态变了
这个心态改变的节点是“515”新政的发布，从链家二手房挂牌的激增便可以看出来。
2016年，链家二手房挂牌数量在1万左右；
2017年底，约3万套；
2018年5月，38164套；
2019年7月，97,960套；
2020年3月，破13万套……
其中逻辑不难理解：“515”新政让大部分人失去了购房资格，购房人群减少了，购买力却在提高，市场主力来源于置换。
同时，伴随行业经历了20年的周期，二手房居住品质以及升值空间的大打折扣已经成了一个必须要面对的问题。
特别是在70/90时期买房的人，卖一套局促的小三房就能置换到一套敞亮的大户型新房，他不香吗？
因此，我们可以看到，在13万套挂牌的背后，只有113492套普通住宅，楼龄5年以上（70/90时期）的房源达到了94819套，其中90平以下极刚户型达到了58803套，占挂牌总量的52%。
老破小占比超5成，这是个非常夸张的数字。
这些存量房没有大量的新增购买力来消化的时候，二手房的堰塞湖就形成了。
当然，成都作为人口净流入城市，绝对是有新增购买力的。但新增购买力能有多少流入存量房市场？
这一点看链家不断增加的挂牌量就知道了。
第二、购房者的心态也变了
挂牌量激增的同时，成交量却在下降。
根据第三方机构统计，成都4月上半月成交量为2050套，同比下降65.7%。而3月二手房成交量更是仅达到2012年以来月平均成交量的一半。
此外，二手房在售房源的报价也持续走低。在售房源中降价房源的数量远高于涨价房源的数量，并且降价房源数量呈现出增多的趋势。
房东为什么要降价？因为一是第一批限售房源已满三年套现跑路，二是抓紧时间去摇卓锦万黛。
市场向买方偏移的情况下，购房者的选择多了，成交周期必然拉长。
13万套二手房中，大面积高总价的和新房相比没有产品优势，低总价的还要和老破小打价格战。
这将是二手房未来永远都会面临的问题。
再加上随着城市发展以及房龄增加，地段、学区等优势将逐步填平，贷款年限也将随房龄缩短，变相增加首付比例，这些不利因素都将使存量房陷入困境。
可以说，只要房子在那里，一定面临这个问题，因为它总会进入市场，这不是房东不诚心想卖就能回避的。
再来一次大拆大建的造富运动？在当前语境下几乎不可能。
第三，对市场有什么影响？
首先，改善产品将更难卖了。
这个判读，主要是基于我们对当前市场成交主力来自于置换的底层逻辑。
从2017年开始，成都改善产品正式爆发，新房市场刚性需求被全面压制。到如今3年过去，拥有购买实力的人群，基本已经被洗了个遍。而仍未逃离二手房市场的房东们，也将被13万套无限拉长成交周期，无法置换也将导致新房去化周期的变长，也就是更难卖了。
这是有数据印证的：根据中成房业数据显示，自2019年成都住宅存量持续走高，截止今年3月累计库存已达到2340万方，同比去年同期上涨21.7%。 按照去年平均200万方的去化速度，去化周期将达到约12个月。而这个数字，在去年4月是“不到9个月”。
其次，公寓将受到降维打击。
在过去，公寓产品因为其面积小总价低的特点，往往被视为年轻人过渡用的居所。
不过，面对13万套存量压顶的当前，公寓的优势已不复存在。
为什么这么说？
来看看二手房的成交数据：上周大成都新房成交套均面积约126㎡，而二手房套均面积仅为约96.67㎡，环比下降0.78%。此外，贝壳找房的数据也表明，70-90㎡面积段、总价100-150万元，是成都二手房市场中的成交主力。
那么问题来了，当面积、总价都不占优势，你会选择后期高居住、交易成本、不能落户、无法享受学区的公寓，还是二手房？
最后，如果你要买二手房，这些干货请收好：
1、选区域内品质最好的小区；
2、不要选面积太大的户型，总价太高后期出手困难；
3、不碰老破小，成都的老破小没有价值；如果有，那一定是学校好；
4、好物业很重要。
