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今天媒体报道，位于北京朝阳区的两居室，挂牌两个月来，业主原来报价760万左右，这几个月降到590万， 已累计降价170万！
这个以报价来看降价的，不太能准确了解到市场真实价格，最好是以成交价来判断，因为两者之间还是有差价的。
根据我跟北京业内人士的了解，同时我在贝壳找房软件上看了一些小区，对比2017年和目前的价位发现，北京这三年来，确实是普遍降价了，跟最高峰比，大概最多在15-20%左右，尤其是近郊，因为限竞房井喷，所以倒逼二手房500万跌到400万是很常见的事。另外，极端的老破旧也有下跌30%的。
但并不是所有房子都在跌，一二三环内的品质商品房也比较抗跌，有些豪宅还逆势上涨了，特别是西城区的学区房很抗跌，只能说稀缺资源不缺买家，土豪不差钱，调控真正卡住的是刚需和改善型需求。
但在我印象中，北京去年四季度就有很多房子出现过20%的跌幅了，因为当时我做北京年底房价总结和预言时，就说了五环内相比高峰期下跌20%差不多就是底部了，作为投资来说，因为政策的限制，没有更多需求释放，你很难看到市场的明显反弹，今年初市场因为小阳春有所回暖，然后下半年又继续下跌，就是一个震荡的市场，可能郊区的房子因为限竞房的大量存在还有下跌的压力。
但对于刚需来说，如果你能淘到跌幅15-20%的笋盘其实随时都可以买，当然通常年底买机会是最好的，而第二年春天市场一般会回暖，否则你又要等一年。
北京二手房已经连续三年成交低迷，相比2016年腰斩了，这三年来很多刚需都被调控压制着，有的是因为跌价还在观望着，但我想2020年他们有些人会憋不住要入市了，因为一是需求层面上很多人已经等不及了，二是明年的政策面上会比今年要宽松，会进一步降息。
所以我觉得买房一定要果断，给自己设定一个目标，比如五环内跌幅20%的房子，碰到了就入市，不要老是犹豫不决，再指望他跌30%，结果错过了又后悔，这样是很难买到好房子的。
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再来看北京的新房。
据中原地产首席分析张大伟统计，2019年北京供应商品房住宅4.74万套，合计签约只有3.64万套。预计金额在2700亿左右。库存套数也达到了7.83万套。库存已经是最近8年来的最高纪录！快接近2011年的新高了。
▲图片来源：大伟看楼市
北京的库存量之所以一路走高，跟前两年郊区大量供给限竞房土地，今年限竞房项目大量入市但却滞销密不可分。
▲图片来源：大伟看楼市
从这73个项目就能看出来，基本上绝大部分都是昌平、顺义、房山、大兴、密云等郊区的项目，这些偏远地带的房子跟市场的需求严重不匹配。
截止日前，北京累计供应的限竞房土地合计105个项目，1000万平米。
已经入市的78个项目合计680万平米，58672套，只网签了24845套，网签比例只有42.7%，实际销售比例只有一半，剩余库存接近3万套。
也就是说，北京在未来一年左右要入市的限竞房住宅项目还有400万平米左右，大约3万多套限竞房。
这就意味着，2019年是限竞房供应井喷的最高峰，而2020年，限竞房优质项目会减少，在下半年限竞房入市总量也会减少！
2020年，开发商的苦日子还熬不到头，因为按照一年2.5万套的去库存速度，剩余6万套的限竞房，大概还有2年半时间，假如明年行情能好转，手里头有限竞房的开发商大概到2021年就算熬到头了，那时候就没有降价的压力了。
也就是说，2020年，因为北京限竞房的大量存在，打折促销依旧是常态，也是购房者入市的好时机。
而北京为了去库存，出让土地中已经开始在大量缩减限竞房的出让了，目前等待出让的18宗住宅土地中，明确限价的只有2宗地，其他土地都是不限价的商品房住宅！
因此购房者一定要抓住2020年的好机会。
