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大家好，我是勇談。4月28日上午，浙江省公安廳正式發佈《浙江省常住戶口登記管理規定》（以下簡稱《戶口規定》）及10條便民舉措，規定將於5月1日正式實施。其中讓關注房地產的朋友最為激動的恐怕是這一條了“允許人才公寓、酒店式公寓設立集體戶，推行設立社區（村）公共集體戶。”這則消息意味著什麼？基本已經宣佈了公寓類產品在某些層面已經獲得了浙江省的認可。對於商住公寓市場來說無疑是一種利好，但是要刺激公寓類價格上漲恐怕還是不夠。藉此機會簡單談談我的觀察。
從2016年開始商住公寓類產品已經開始在一線城市試水後來逐步波及到二三線城市，基本上態度是兩種
對於北京等這樣的一線城市對於商住一體的公寓類產品是“禁止”態度，說白了就是不允許投資、炒作
就在前段時間一線城市廣州試圖放開對於商業地產的限購，沒有幾天就被“叫停”。說明了一個基本事實“任何試圖引發房產投資炒作的行為是不被允許的”；至於原因其實也很簡單，畢竟一線城市聚集了國內最優質的資源、產業和人才，中國最有錢的人基本都聚集在這4個城市。本身就是人口淨流入大市，住宅類產品價格居高不下，橫空出世的商住一體的公寓類產品起碼解決了不少人的居住問題（本身價格低、位置好）立馬得到投資者的注意。一線城市之所以對於商住一體的公寓採取這麼嚴格的措施，其實就是害怕公寓投資風再起（實際上已經有過這樣的現象）。
那麼對於其他城市來說，商住一體的公寓類產品要不要“一棍子打死”？真的要區別對待了
商住一體的公寓類產品說到底還是商業地產，商業地產在我國早就是過剩的狀態（尤其是辦公樓類商業房產）。圖上所示是2010-2018年國內辦公樓及商業營業用房銷售面積走勢圖，可以看到明顯商業營業用房和辦公樓的銷售面積並非是快速增長，只能用“中低速增長來形容”。甚至在2018年這兩項產品都出現了同比下跌，負增長的情況。說明了什麼？銷售不暢已經不是一天兩天的事情了。
至於開發商這兩年極力推動的“商住一體公寓”其前身就是“辦公樓”，辦公樓（寫字樓）嚴重過剩已經不是秘密
寫字樓空置率居高不下，杭州也不例外，辦公樓（寫字樓）類產品也是開發商最為“頭疼”的一件事
圖上所示是網友公佈的一份《2018年各大城市甲級寫字樓空置率排名》，其中可以看到除去一線城市的寫字樓空置率還好外，越是二線城市空置率越高。哪怕是這幾年一直有“新一線”呼聲很高的杭州也不例外，2018年寫字樓的空置率也高達19.5%；寫字樓空置率高的原因其實從側面反映了一個問題“實體經濟不振”，這點恐怕是任何人都沒有想到互聯網電商的發展會擊垮這麼多數傳統企業，而從事互聯網的企業也很少需要租用這麼好的寫字樓來辦公，所以辦公樓（寫字樓）銷售不暢過剩這麼多其實就是情理之中了。
商業地產過去10多年不僅僅銷售面積增長不多而且平均銷售價格走勢也並非“一路順風”
圖上所示是2010-2018年國內辦公樓及商業營業用房平均銷售價格走勢圖，可以看到與住宅動輒10-20%的年增長率來說，辦公樓和商業營業用房的價格增長真的是“一波三折”。價格波動也充分說明了市場對於商業類房產的態度，“一鋪養三代”到“一鋪坑三代”只是一念之間。
浙江酒店式公寓可設集體戶，對於商住一體的公寓市場是一種利好，但是想要漲價就想得多了
商住一體的公寓為何好賣？就是因為價格低，位置好！價格提上去了自然就沒有人買了
大家需要明白一個事實“商住一體的公寓”其實是打了“擦邊球”，將商業土地性質的辦公樓或者商業改為具備住宅條件的公寓，既可以滿足居住也可以滿足辦公、商業等。而大多數公寓的價格、位置都比較有吸引力。如果說受到此次規定的影響，公寓就開始漲價，放心沒有多少人會去買單。畢竟公寓類商業地產投資的收益率是要遠遠低於住宅類商品的。
藉助此次地方的規定，房企需要做的是儘快將手中大量的“商住一體的公寓”出手或對原來不好出售的商業房產進行改造
除去一線城市外，國內其他城市對於“商住一體的公寓”基本都是默認的態度。甚至早在2019年包括河南、湖南等省份都已經允許商業房產落戶或者商改住了，不少城市已經交付的公寓實際用水水電其實跟普遍居民用水水電差距不大（稍微高點）。其實這也是跟國務院之前允許的“商改租”是吻合的。畢竟房地產過剩問題中不少一部分其實還是商業地產過剩的問題，畢竟大家更願意投資的還是住宅類項目。
綜上，浙江酒店式公寓可設集體戶，對於商住公寓市場是一種利好。不過需要指出的是此次僅僅針對的是集體戶，跟傳統落戶還是有區別的。作為房企來說或許可以藉助此次機會加快處理“庫存”，但是想要漲價其實就不必了，除非跟自己過不去（漲了還是要降）。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談樓市壹貳叄
公寓商住類的定位其實和民宿差不多，未來可自住或者對外出租或交給專業公司收租。
商住公寓類雖然可以辦公，但因為商住公寓人員複雜，這種場合辦公有礙公司形象，如果是純粹的辦公，可以選擇寫字樓、商業綜合體、孵化中心之類的商住空間。
也就是說，公寓、LOFT（雙層）這類酒店店公寓（民宿），購買時，50%的首付，水電基本按商住算，計算租金時，實質是要和現有的酒店體系、民宿體系竟爭，還有和傳統的住宅租房體系竟爭（民用水電),其竟爭壓力也是很大的。
儘管商住公寓有部分地方放開集體落戶，但要說能刺激商住公寓類房價上漲，說服力太弱，主要還是商住公寓購買時相對的高成本，以後均攤到每個月的保本成本相對偏高，如果再碰到租金不穩定的情況下，很容易讓購買人有相應的損失！
陽光侃房
首先來冷靜看這個政策——
（1）“酒店式公寓設立集體戶”≠“可以通過購買酒店式公寓落戶”；
（2）目前的落戶政策依然是人才引進落戶、投靠落戶、積分落戶，掛靠在公寓的前提是已經滿足落戶的條件，多數人在“落戶成功”這選項就過不了關，也就無從討論購買酒店式公寓來實現落集體戶口，何況酒店式公寓本身不限購；
（3）除了投靠落戶，符合人才引進落戶和積分落戶的人，本來就滿足限購對社保繳納的要求；2017年3月杭州新政增設的“對戶籍由外地遷入四縣(市)的居民家庭，自戶籍遷入之日起滿2年，方可在本市市區範圍內購買住房。
（4）不是所有酒店式公寓都可以設立集體戶，況且集體戶和家庭戶在子女入學等方面還是有差別的。
其次，對市場是否有刺激？
這是肯定的，因為消費者和開發商在解讀方面的信息不對稱。
所以，短期內對商住市場、價格都是很大的支撐和利好，只是這個利好維持不了太久。
