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大家好，我是勇谈。4月28日上午，浙江省公安厅正式发布《浙江省常住户口登记管理规定》（以下简称《户口规定》）及10条便民举措，规定将于5月1日正式实施。其中让关注房地产的朋友最为激动的恐怕是这一条了“允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户，推行设立社区（村）公共集体户。”这则消息意味着什么？基本已经宣布了公寓类产品在某些层面已经获得了浙江省的认可。对于商住公寓市场来说无疑是一种利好，但是要刺激公寓类价格上涨恐怕还是不够。借此机会简单谈谈我的观察。
从2016年开始商住公寓类产品已经开始在一线城市试水后来逐步波及到二三线城市，基本上态度是两种
对于北京等这样的一线城市对于商住一体的公寓类产品是“禁止”态度，说白了就是不允许投资、炒作
就在前段时间一线城市广州试图放开对于商业地产的限购，没有几天就被“叫停”。说明了一个基本事实“任何试图引发房产投资炒作的行为是不被允许的”；至于原因其实也很简单，毕竟一线城市聚集了国内最优质的资源、产业和人才，中国最有钱的人基本都聚集在这4个城市。本身就是人口净流入大市，住宅类产品价格居高不下，横空出世的商住一体的公寓类产品起码解决了不少人的居住问题（本身价格低、位置好）立马得到投资者的注意。一线城市之所以对于商住一体的公寓采取这么严格的措施，其实就是害怕公寓投资风再起（实际上已经有过这样的现象）。
那么对于其他城市来说，商住一体的公寓类产品要不要“一棍子打死”？真的要区别对待了
商住一体的公寓类产品说到底还是商业地产，商业地产在我国早就是过剩的状态（尤其是办公楼类商业房产）。图上所示是2010-2018年国内办公楼及商业营业用房销售面积走势图，可以看到明显商业营业用房和办公楼的销售面积并非是快速增长，只能用“中低速增长来形容”。甚至在2018年这两项产品都出现了同比下跌，负增长的情况。说明了什么？销售不畅已经不是一天两天的事情了。
至于开发商这两年极力推动的“商住一体公寓”其前身就是“办公楼”，办公楼（写字楼）严重过剩已经不是秘密
写字楼空置率居高不下，杭州也不例外，办公楼（写字楼）类产品也是开发商最为“头疼”的一件事
图上所示是网友公布的一份《2018年各大城市甲级写字楼空置率排名》，其中可以看到除去一线城市的写字楼空置率还好外，越是二线城市空置率越高。哪怕是这几年一直有“新一线”呼声很高的杭州也不例外，2018年写字楼的空置率也高达19.5%；写字楼空置率高的原因其实从侧面反映了一个问题“实体经济不振”，这点恐怕是任何人都没有想到互联网电商的发展会击垮这么多数传统企业，而从事互联网的企业也很少需要租用这么好的写字楼来办公，所以办公楼（写字楼）销售不畅过剩这么多其实就是情理之中了。
商业地产过去10多年不仅仅销售面积增长不多而且平均销售价格走势也并非“一路顺风”
图上所示是2010-2018年国内办公楼及商业营业用房平均销售价格走势图，可以看到与住宅动辄10-20%的年增长率来说，办公楼和商业营业用房的价格增长真的是“一波三折”。价格波动也充分说明了市场对于商业类房产的态度，“一铺养三代”到“一铺坑三代”只是一念之间。
浙江酒店式公寓可设集体户，对于商住一体的公寓市场是一种利好，但是想要涨价就想得多了
商住一体的公寓为何好卖？就是因为价格低，位置好！价格提上去了自然就没有人买了
大家需要明白一个事实“商住一体的公寓”其实是打了“擦边球”，将商业土地性质的办公楼或者商业改为具备住宅条件的公寓，既可以满足居住也可以满足办公、商业等。而大多数公寓的价格、位置都比较有吸引力。如果说受到此次规定的影响，公寓就开始涨价，放心没有多少人会去买单。毕竟公寓类商业地产投资的收益率是要远远低于住宅类商品的。
借助此次地方的规定，房企需要做的是尽快将手中大量的“商住一体的公寓”出手或对原来不好出售的商业房产进行改造
除去一线城市外，国内其他城市对于“商住一体的公寓”基本都是默认的态度。甚至早在2019年包括河南、湖南等省份都已经允许商业房产落户或者商改住了，不少城市已经交付的公寓实际用水水电其实跟普遍居民用水水电差距不大（稍微高点）。其实这也是跟国务院之前允许的“商改租”是吻合的。毕竟房地产过剩问题中不少一部分其实还是商业地产过剩的问题，毕竟大家更愿意投资的还是住宅类项目。
综上，浙江酒店式公寓可设集体户，对于商住公寓市场是一种利好。不过需要指出的是此次仅仅针对的是集体户，跟传统落户还是有区别的。作为房企来说或许可以借助此次机会加快处理“库存”，但是想要涨价其实就不必了，除非跟自己过不去（涨了还是要降）。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈楼市壹贰叁
公寓商住类的定位其实和民宿差不多，未来可自住或者对外出租或交给专业公司收租。
商住公寓类虽然可以办公，但因为商住公寓人员复杂，这种场合办公有碍公司形象，如果是纯粹的办公，可以选择写字楼、商业综合体、孵化中心之类的商住空间。
也就是说，公寓、LOFT（双层）这类酒店店公寓（民宿），购买时，50%的首付，水电基本按商住算，计算租金时，实质是要和现有的酒店体系、民宿体系竟争，还有和传统的住宅租房体系竟争（民用水电),其竟争压力也是很大的。
尽管商住公寓有部分地方放开集体落户，但要说能刺激商住公寓类房价上涨，说服力太弱，主要还是商住公寓购买时相对的高成本，以后均摊到每个月的保本成本相对偏高，如果再碰到租金不稳定的情况下，很容易让购买人有相应的损失！
阳光侃房
首先来冷静看这个政策——
（1）“酒店式公寓设立集体户”≠“可以通过购买酒店式公寓落户”；
（2）目前的落户政策依然是人才引进落户、投靠落户、积分落户，挂靠在公寓的前提是已经满足落户的条件，多数人在“落户成功”这选项就过不了关，也就无从讨论购买酒店式公寓来实现落集体户口，何况酒店式公寓本身不限购；
（3）除了投靠落户，符合人才引进落户和积分落户的人，本来就满足限购对社保缴纳的要求；2017年3月杭州新政增设的“对户籍由外地迁入四县(市)的居民家庭，自户籍迁入之日起满2年，方可在本市市区范围内购买住房。
（4）不是所有酒店式公寓都可以设立集体户，况且集体户和家庭户在子女入学等方面还是有差别的。
其次，对市场是否有刺激？
这是肯定的，因为消费者和开发商在解读方面的信息不对称。
所以，短期内对商住市场、价格都是很大的支撑和利好，只是这个利好维持不了太久。
