日前，
国务院常务会议释放了
城镇老旧小区改造的最新消息：
2020年，各地计划改造
城镇老旧小区3.9万个
涉及居民近700万户
比去年增加一倍！
这意味着
老旧小区的配套设施等
将迎来一次大提升！
住在这里的西安人
你的身价即将上涨！
01
4月14日，国务院常务会议部署加大城镇老旧小区改造力度。
会议指出，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
截图来源：央视新闻
按照会议要求，今年的“旧改”工作有以下几个重点：
1. 重点改造2000年年底前建成的住宅区，完善小区配套和市政基础设施、环境，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。
2. 指导各地统筹负责，按照居民意愿，推进改造项目有序实施，完善小区长效管理机制。
3. 建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。中央给予补助，落实地方财政支出责任。地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本和社会力量参与改造运营。
4. 督促各地做实做细前期工作，重点是做好发动居民共同参与的工作，抓好工程质量和施工安全，有序实施2020年改造计划。
5. 积极总结推广两省8市探索“9个机制”的试点成果，指导各地从实际出发，加快完善体制机制，破解改造中面临的难点问题。
概括来说，今年老旧小区改造规模翻倍，且改造资金将视情况由政府、居民与社会力量共同承担。
事实上，这不是老旧小区改造第一次在国常会上被提及。
去年6月19日，国务院常务会议就提出了“加快推进城镇老旧小区改造”的要求。
文件指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。
那么
老旧小区是如何界定的？
改造包括哪些内容？
需要多少资金呢？
✔ 老旧小区界定
老旧小区是指建于2000年年底以前，公共设施落后，严重影响居民的居住和生活，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区。
此外，2000年之后建成的一些小区也有改造需要。
不同于棚改的“推倒重建”，老旧小区改造的重点是在既有基础上的提档升级，是一项综合、细致、复杂的系统工程。
✔ 改造涉及内容
按照现行分类标准来看，城镇老旧小区改造主要包括：
· 处置违章建筑、房屋修缮、水电气等基础类改造；
· 改善型功能和生活便利性需要的完善类改造；
· 养老、托幼、医疗等丰富公共服务供给的改造。
✔ 改造所需资金
说到“旧改”所需的资金，有个数字一定会被提及——4万亿。
去年3月份，国务院参事仇保兴曾提到了一个数字：初步估算老旧小区改造的总投资额可高达4万亿。
我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
这只是一说，根据此前（4月16日）国务院政策例行吹风会上透露的最新消息，住房和城乡建设部副部长黄艳指出，
“相关部门还在测算过程中”。不过，自2019年起，国家便将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，安排中央补助资金支持。
并且根据官方最新说法，2020年将加大地方专项债规模，城镇老旧小区改造被纳入使用范围，地方政府正在积极行动。
02
如此大规模的旧改，西安有什么动静呢？
（3月19日），西安市人民政府官网报道：全市2020年第一批老旧小区改造计划已经出台，今年第一批计划改造1682个老旧小区，建筑面积约2475万平方米。
3月17日，西安市2020年第一季度的重点项目开工，其中就包括了这批老旧小区改造项目。
值得注意的是，这批新开工的老旧小区改造项目，其投资额和项目数，在所有2020年第一季度重点项目中占比最高。可见当前政府对于老旧小区改造工程的重视程度。
据官方报道，经前期摸底、入户调查，统计汇总，2020年第一批全市老旧小区改造计划1682个，2475万平方米。截至目前，已开工214个小区。其中各区域的具体改造项目已经在之前的西安市2020年第一季度重点项目中公示，具体如下：
莲湖区：2020年实施北宁坊、东梆子市街等老旧小区改造计划。涉及居民约6.8万户，改造面积约609万平方米，改造内容主要包括完善基础设施及配套、提升房屋质量及居住功能、改善小区景观环境、完善公共服务设施等四个方面。投资总额为19亿元。
灞桥区：今年灞桥区住建局计划对12个老旧小区（共30个点位）进行提升改造，建筑面积约39.5万平方米，工程计划投资2.6亿元，计划3月底陆续进场施工，年底全面完成改造任务。
新城区：新城区目前已启动八府庄小区、韩森冢二期小区、中山东区、公园南路16号院、吊桥小区、和信小区、海纳小区、中山西区、太华小区、西安财经大学东区家属院、兴工西路8号院、市建二公司家属院、市教委家属院、市容局家属院、交大二院家属院、北新街5号院、昌仁里29号院、新中小区、东新街149号院、东四路66号院和鹿园小区、树脂厂家属院等22个老旧小区改造项目，改造面积79.44万平方米。
未央区：投资总额129690万元，组织实施区内枣园安居小区、二府庄小区、徐家湾小区、福安花园、雅荷智能小区、雅荷度假山庄、百花园小区、五龙汤小区等72个老旧住宅小区综合提升改造，改造面积约200.55万平方米。
长安区：总投资9.2亿元，对全区115万平方米的老旧小区进行提升改造，主要内容包括：屋面防水、房屋外墙保温、粉刷、楼体公共部分维修、小区内道路、供水、供暖、雨污水分流、线缆落地、化粪池、消防、安全设施、路灯、绿化、围墙等。
碑林区：通过详细摸底，碑林区应由政府主导实施改造的老旧小区605个，改造建筑面积约700万平方米。计划2020年对辖区内531个老旧小区进行改造。涉及户数65261户，涉及楼栋数1276栋，总建筑面积约583万平方米，占总量700万平方米的83.3%。改造内容主要包括环境整治、设施改造和提升改造等方面。
莲湖区：2020年计划对雁塔区内明德门北区、明德门教师安居小区、明德门南新区、鑫泰园等116个老旧小区进行提升改造，总共涉及30140户，635栋楼宇，总建筑面积304.91万平方米，改造包括内容包括改观小区面貌、改善房屋功能、改造基础设施和改优居住环境。
03
关于“旧改”的影响，往上了说，是扩大内需的一大抓手，但就楼市而言，也不失为一次新的机遇。主要表现为：
1. 直接影响小区的二手房价格
2. 促进小区的二手房成交
3. 影响房租，房东有望受益
易居研究院智库中心研究总监严跃进曾表示，通过一系列改造，老旧小区的居住价值会提升，至少会带动相关小区租金收益或房屋增值上涨10%以上，物业的流通价值也会提高。
当然，这些影响只是一部分。
老旧小区的改造从另一方面来说，也意味着大拆大建可能会被推迟，梦想着靠拆迁“一夜致富”的想法可能落空。
与此同时，也会在一定程度上抑制部分改善人群的需求。因为它本身就包含了居民对居住生活条件的改善。
总的来说，“旧改”对于老破小而言是机遇无疑，但其影响不足以引发楼市躁动。
