這段時間，虎門的關注度 非常高，作者已經連續幫助多批朋友成功在虎門置業；忙裡偷閒，為大家繼續解析東莞在售/待售的典型新盤，今天的主角是位於虎門的大熱門樓盤：華僑城.雲麓臺。
【01.區位概況】
虎門的區位優勢，作者在之前的“片區+交通”等專題已經做過多角度解析（詳見歷史文章）；東莞的34個鎮街中，目前只有虎門集齊了高鐵+城軌+地鐵，GDP常年位居全市第一，置業選這個鎮不會出大的差錯。
華僑城.雲麓臺位於虎門東北部的富馬片區，距離虎門“新城市中心+高鐵站TOD”都不算遠。
深圳華僑城在2019.07.09以總價70106萬元拍下該地塊，實際樓面價為2萬元/㎡；其中配建比例為10%，即開發商要在商品房的總建築面積中拿出10%的商品房，無償交給虎門鎮政府。
富馬片區依山傍湖，有山有水，看起來還是挺不錯的宜居之地，片區內已形成一定規模的居住組團。
目前該片區內主要以居住+工業用地為主，同時配備了教育+醫療+文化等市政配套用地。
富馬片區目前的開發強度比較低，舊廠房+城中村的規模還是挺大的，老牛去實勘的時候發現片區周邊人氣少，有些荒涼。
作者也梳理出來了該片區的用地規劃，還是十分值得期待的，看得出來，虎門的主管部門對富馬片區的未來發展寄予了厚望。
項目周邊的不少空地目前還未進入建設階段；周邊的舊改有一定難度，但主要以舊廠房為主，比起密集的城中村改造，實施難度降低了不少。
【02.交通概況】
咱們接著來看交通，首先是朋友們最關注的軌道交通；十分可惜，雖然虎門高鐵站彙集了廣深港高鐵+穗莞深城際+東莞地鐵2號線（均已開通運營），但華僑城.雲麓臺離高鐵站點還是比較遠（約4km），步行去高鐵站很不現實（被幾條高速路隔斷，詳見後文）
作者認為，富馬片區基本被3條高快速路（廣深高速+虎門港高速+環莞快速）給鎖死了，參見下圖比較直觀，北部就是綿延的丘陵，東側和西南側各有一個大水庫（湖），總體發展還是比較受限制。
富馬整個片區的周邊發展要素不太理想，主要癥結就在於不能快速到達虎門的其他片區，不能無縫銜接它的周邊片區（尤其是虎門高鐵站TOD）；被高速路+山體隔絕成了一大片不規則的四邊形，大多數情況下是自己玩自己的，協同發展比較低效。
作者梳理了一下道路交通方面，通過駕車快速到達虎門高鐵站的線路，有2條會比較快：1條是直接上環莞快速；另一條就是通過高科一路下穿廣深高速，然後通過莞太路到達。
小結一下，富馬片區的未來發展還是有較大的政策扶持力度，但它的周邊環境並不友好，有比較明顯的發展瓶頸，當一個“睡城”還是不成問題的。
【03.戶型產品】
華僑城.雲麓臺佔地面積約1.96萬㎡，總建築面積約5.3萬㎡，其中計容建築面積約3.923萬㎡，容積率為2.0，開發強度不高。
該項目一共由6棟約17層的
小高層住宅組成，下面咱們逐個去看看戶型產品。首先是點式小高層，分別是1號+3號+4號+6號樓；這是標準的2梯4戶佈局，呈對稱分佈。標準層平面是重要的技術圖紙，它能夠很直觀的看出各戶型的優劣；下圖紅色方框中的戶型A餐廳+廚房和對面的戶型B存在對視（涉及住戶隱私），另外右側的戶型A要比左側多佔公攤面積上的便宜（買戶型A划算），你發現這個區別了嗎（光看開發商的樓書你是看不出啥名堂的）
來具體看戶型A，建築面積約94㎡的3房，亮點是餐廳+客廳設置成了橫廳，比較開闊；不太舒適的地方是入戶門和主臥門是對穿了。
作者提醒大家，由於該項目主朝向不是正南正北的佈局，這直接影響了一部分東側的A戶型採光（被B戶型遮擋，尤其是客廳的陽臺），挑選的時候需要注意。
再來看戶型B，建築面積約89㎡的3房，平面佈局比較緊湊，陽臺的開間只有約2.6m；雖然面積只相差了約5㎡，舒適度和戶型A相比下降了不少。
戶型B的2個次臥是朝側面採光的，這也就意味著大家要注意位於西側的戶型B，會有比較強烈的西曬，儘量選東側的那個吧（每棟點式小高層有2個戶型B，呈東西對稱佈置）
最後來看戶型C，建築面積約120㎡的4房，也是該項目的樓王產品。說實話，老牛覺得現在市場上的2梯2戶小高層產品（板式），確實算是珍稀產品（沙田的融創雲璽灣也有類似產品在售），價格合適的話，還是很不錯的標的。
4開間朝南是戶型C最大的亮點，可是仔細一看平面佈局，有點頭暈：這麼頂級定位的產品做不了南北通，玄關處同時兩個門使用起來總覺得很怪（多處漏風，寓意也不好，大家可以自行模擬，體會一下實際使用感受），玄關到主臥的走廊過於狹長。
作者在現場實勘的時候，發現有部分樓棟已經出地面了，建設進度還是比較快的；雲麓臺的東側是赤崗花園項目，是去年同一天東實集團拿下的地塊，也已經開始動工了。
小結一下，華僑城.雲麓臺的戶型產品，主要為建築面積約90㎡的3房和120㎡的4房，戶型各有特色，朋友們可以根據自己的實際需求來選擇適合自己的產品，拿不準的歡迎在去看房前諮詢作者。
【04.虎門土地+樓盤概況】
虎門近期的置業熱度高漲，和即將要土拍的2塊大型用地有較大關聯，分別位於白沙和龍眼社區，距離項目都不算遠；老牛也提前做了相關的土拍解析和預告，詳見文末鏈接。
虎門近期的舊改也是比較密集的，老牛後續會出相關的專題解析，敬請期待！
虎門目前在售的新盤還是比較多的，每個樓盤也都有自己的特色，作者已經對部分樓盤做出詳細解析（詳見文末鏈接），後續會對在售/待售項目繼續做解析，歡迎持續關注！
虎門二手房最近上漲較快，尤其高鐵站周邊，二手樓盤的情況比新房要複雜不少，歡迎有需求的朋友詳詢作者主頁
