國內商業地產的崛起可以說始於2010年，主要針對住宅市場的緊縮型調控新政拉開大幕，商業地產繼而成為樓市投資渠道的補充選擇。2010年我國商業地產呈爆發式增長，時至今日，甚至都可以看到各地的十三五規劃上依然有商辦地產項目的竣工時間表。殊不知，過剩現象早已體現。
我們把商業地產與居住用的住宅地產和生產用的工業地產區分開來，零售服務與商務辦公都屬於我們討論的商業地產，作為經營性物業，其投資價值體現在它能夠通過作為經營平臺實現盈利的能力，而商業地產的盈利邏輯就兩方面：升值潛力和租金水平。
商業地產的租金水平無論是寫字樓的租金還是商鋪的租金，都和商戶的經營盈利水平相關，而盈利水平又和消費者的消費能力和商戶的經營能力有關。消費能力，國內的消費相比GDP的疲軟不是一天兩天了，一個重要原因是我們的消費主力60、70後生活在計劃經濟和市場經濟初期的產品服務匱乏時期，消費觀念固化，並不能很好的強化商品經濟市場。經營能力，有兩個代表性的，長久為人們所詬病的方面：中低端商業的服務水平低下，大型綜合mall的同質化。因此除了某些高毛利率的行業先天能夠承受高租金外，租金水平至多跟著物價上漲的預期，並無源於經營水平的增值預期。
租金水平直接體現商業地產的生息能力，生息能力不具有成長性，政策上又不存在看漲前景，再加上電商相對於實體商的低成本，商業地產也沒有剛性需求一說，那從投資的目的來看，既然未來獲得的現金流是可預見的，恆定的，商業地產那也就沒有升值潛力一說了。
以上海的商業地產為例，大部分可售商業地產的價格無論是存量還是10年左右的新盤，價格的上漲只是來自於數年來國家不斷降息降準，導致房地產評估所用的折現率不斷下降從而提升了現值。如果將折現率調回2010年，可以說大部分商圈的商業地產價值幾乎0漲幅。
0漲幅的現狀在不解決商業地產盈利路徑單一的問題和商品市場發生巨大變革前將是常態，但在這種常態下，升值潛力和租金水平都不存在想象空間的商業地產，依然有兩條投資邏輯：低成本的資金，低於市值的價格。
低於市值的價格取得商業地產，結合恆定的收入，可以在會計上實現高回報率。而商業地產不同於住宅地產，市場參與者少，專業性強和投入資金量大，以及非剛需的特點，低價取得是有可行性的。同時，低價取得後的合理運營，以及結合市場上除了出讓之外多渠道的退出模式，技術上是能夠實現升值的要求的。
低成本資金是源於某些大型商業地產項目的所需資金量大，實現資產生息的預期時間較一般的非經營性地產更長，開發者勢必會尋求專業的槓桿資金。而商業地產項目的先天盈利天花板並不高，沒有暴利的弱流動性行業並不適合套利投機屬性較強的高成本資金。
商業地產與住宅地產價格脫節，地產調控政策幾戶從來不直接針對商業地產，緣由兩者根本不是同一產品。長時間軸的商業地產投資，國內資本的耐心可能壓根不適合這個行業。能夠躋身的盈利方向只有低價和低成本兩條邏輯，否則就不是機會而是陷阱了。
