大家好，我是勇談。近日蘭州調低商業地產首付比例為50%的消息讓大家不由得想起了2018年前北京等一線城市對於商服類房產進行限購的事情。
自從北京等城市對於商服類房產進行限購後，商住市場交易量受到重挫。不過隨著深圳前段時間個別商住類項目再現日光盤，商業地產是不是要再火？購房者該選擇商業地產項目嗎？因人而異。北京等城市對於商住類項目進行禁止或者嚴格限購主要是因為颳起了“投資炒房風”
- 2018年北京等城市出臺商住限購的主要原因是“房產投資風興起”
至於為何北京等城市的商住公寓房產投資風興起？道理其實很簡單，以北京為例本身北京的落戶就極其困難，2000多萬常住人口的北京市差不多700多萬都是無法落戶的人群。對於這700多萬常年在北京工作、生活的人來說既然落戶無望，起碼有個住所也不錯。但是北京本身住宅價格極高，動輒5萬以上的房價讓很多人望而卻步；但是商住公寓的出現只需要花費一半的價格就可以解決住房問題，何樂而不為？開發商也看準了這個機會，開始打“擦邊球”一時間商住一體的公寓成為市場的熱賣品，包括房產從業人員在內的幾乎所有人都開始進入“商住投資”，商住公寓炒房投資熱已經興起 ，大家需要知道的是“房住不炒”在2016年就提出來了；目的就是為了打擊“炒房投機風”。這也是為何北京、廣州等一線城市出臺商住房限購、禁售商住房的原因。
商住一體的公寓成為很多人的替代選擇
- 深圳前段時間媒體報道的個別商住項目再現日光盤，已經被證實是“精心製造”出來的
經過查實後深圳的這兩個項目是灣璽和萬科星城，當天的成交確實不錯，但是絕對不是日光。根據查詢後的結果顯示，灣璽一共備案了225套房，這次只是賣了一半左右，萬科星城更多，一共備案了1801套房，這次也只是賣了288套。也就是說“商住房火熱”的情況是被房企“精心設計”過的。在疫情情況下，房企試圖通過幾次人為操作來攪動市場的想法是不錯的，可惜商業地產市場真的是“不惹人待見”。商住兩用房與商品住宅房，你真的搞清楚了嗎？
商業地產我國是屬於“嚴重過剩”的情況，尤其是辦公樓，空置率居高不下已經不是秘密
- 辦公樓（寫字樓）空置率居高不下，這點在各個媒體報道上屢見不鮮
是2018年國內幾大城市寫字樓空置率圖
圖上所示是2018年國內幾大城市寫字樓空置率圖，可以看到一個明顯的事實，除去一線城市和經濟發達地區的寫字樓空置率尚可外，近幾年的火熱的西安、武漢、重慶等城市的寫字樓空置率都超過了30%；除去實體經濟下滑外，供應嚴重過剩已經是主因。
過去10年我國辦公樓商品房銷售面積走勢圖
如上圖所示，在2016年“去庫存”開始前後也是我國辦公樓銷售的又一個高潮。僅僅4年的時間全國辦公樓銷售面積從2014年的2500萬平方米暴漲到2017年的4756萬平方米。這麼大的供給量也是造成全國絕大多數城市寫字樓空置率居高不下的主要原因。同樣的事情也發生在商業營業用房（商鋪之類的）上，根據查詢後的數據顯示2015年我國商業營業用房銷售面積為9254.79萬平方米，2017年竟然暴漲到12838.14萬平方米；這樣的數據都表明了一個事實“商業地產供應嚴重過剩”。
普通購房者該不該購買商業地產？還是一句話“無需求不購買，謹慎投資”
- 從2019年開始全國商業營業用房累計增長率都為負值，說明了些問題
2019年商業營業用房銷售面積累計值及累計增長率走勢圖
2019年商業用房銷售累計增長率都是負值，說明了一個道理“絕大多數人已經不看好商業用房”，大家可以簡單理解為2019年商業用房銷售面積是要低於2018年的，而且是全年都是如此。看過我文章的朋友應該知道2019年的不少月份住宅商品房也出現了這樣的情況，只不過是比例要小得多。
- 無論是商業還是住宅2019年銷售面積累計增長都負值的情況下，再次勸你“無需求不購房”
近期又有了新的房地產“拐點”論，究竟是不是我不敢說，起碼2020年的房地產市場風險會比2019年大得多是事實，高達79.1%的負債率已經到了極限。無論是銀行、地方都不敢再為房企“背書”是真的。不出意外2020年商業地產的銷售還是累計負增長，普通購房者如果不是有需求（比如：自用等），想要通過投資來獲益還是謹慎些。
房產經濟自媒體討論圈
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綜上，2020年“因城施策”的房產調控會更加普遍，各個城市的動作會更加多，這都是房地產市場“不穩定”的表現。作為普通購房者來說還是一句話“無需求不購房”，有需求買了就買了，起碼得個心理安慰。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
