文 / 極客君
2020年4月，全網都在高度關注“煙臺高管性侵養女”一事。
根據公開報道，小蘭從2016年起（女孩剛滿14週歲）被“養父”鮑毓明長期控制在山東煙臺公寓裡，遭多次性侵。
不僅如此，鮑某還將其帶到了北京的居所囚禁，並給她播放成人不雅視頻，指責她“別人都要做這種事情，就她不知道”等。
四年期間，小蘭被鮑毓明精神和肉體控制痛不欲生而數次自殺。直到2019年4月，在一次遭性侵併被毆打後，她選擇報警。
事情經過就是這麼簡單。
但是因為鮑毓明的身份比較特殊，他不僅是律師出身，曾經多次發表要嚴懲性侵幼兒的言論，而且他還是多家上市公司的高管，社會關係極為複雜。
小蘭多次向公安機關報案強姦皆未果，整件事就變的沒那麼簡單。
一邊是履歷光鮮的社會精英，一邊是涉世未深的無知少女。熟悉的味道，熟悉的配方，讓人感到一切都似曾相識。
去年7月，新城控股董事長王振華也因涉嫌猥褻兒童被上海警方刑事拘留。新城控股股價一度跌停，為此，新城系同王振華作出全面切割。王振華的兒子王曉松火速上位擔任公司董事長職務。
近一年來，房地產業的“黑馬”新城控股採取了一系列措施來將此事的影響降至最低，要不是發生“鮑某某一案”，新城控股的這件醜聞似乎就要被人遺忘。
資本市場都是帶血的，商人都是逐利的。房地產“黑馬”真的如願趕走了這隻“黑天鵝”嗎？
01
17世紀前，在歐洲人的認知裡，所有天鵝都應該是白色的。直到第一隻黑天鵝的出現，這個不可動搖的觀念瞬間崩潰。
所謂“黑天鵝”事件，就是常常被人們用來指代，不可預測的重大稀有事件，它在意料之外，卻又改變著一切。
在新城控股這家房地產界的大黑馬身上，正在上演驅逐黑天鵝。
誕生於江蘇二線城市的新城，由王振華在1993年創立，並於2001 年在 B 股上市。
作為較早上市的民營房企，新城控股從老家湖塘鎮兩棟住宅樓起步，到逐漸在常州站穩腳跟，再到走向全國佈局。
在王振華手中，新城在樓市低迷時逆週期大規模拿地，精確踩準了樓市房價快速躥升期，以及長三角三四線棚改去庫存紅利，土地貨值短期內被迅速放大，銷售額連年翻倍，2015年12月，新城控股在上交所掛牌上市，成為國內首家實現B轉A的房企。
與此同時，公司的觸角開始延伸至商業地產領域，2012年 ，隨著“吾悅”商業地產品牌誕生，新城控股開啟了“住宅+商業”雙輪驅動發展模式。
到了2018年，新城控股全年營收突破2210億元，一躍進入全國房企10強，排名第8位。當年財報顯示，新城控股淨利潤約105億元，跑贏A股98%的公司。
根據胡潤富豪榜，王振華父子的個人財富高達230億元，位列2018年中國富豪榜第133名。
如果不是因為王振華，也許新城控股仍會是一匹“黑馬”，可是再富有的資產、再高的社會地位都無法掩蓋人性的劣跡。
2019年7月，新城控股遭遇了公司發展以來最為嚴重的“黑天鵝”事件。新城旗下三家上市公司兩日內市值就蒸發250億港元。
經過短暫的蟄伏期後，王曉松展開一系列自救動作，重塑品牌形象、迅速放緩拿地節奏，出售資產以回籠現金流，並實施股票期權激勵計劃。
基於此，過去的一年，新城控股實現銷售金額約2708.01億元，同比增22.48%，完成了年初制定的2700億的銷售目標，並守住行業第八的位置。
3月27日晚間，新城控股發佈了2019年年報，在發佈會上，王曉松正坐中間，“2019年，對於新城控股來說是艱辛的一年。”
從數據上看，新城在驅趕黑天鵝的270多天裡的確不好過。為了收拾王振華留下的爛攤子，王曉鬆放棄了二十多家子公司的控制權，新城模式引以為傲的殺手鐧-拿地也在減少等。
陰影籠罩之下，王曉松還是如期交上了自己的首份答卷。遺憾的是，這份財報太過亮眼，讓人產生了一種“漂亮得不像一家房地產企業”的錯覺。
02
在社交軟件抖音上妝容精緻的美女，一旦去除濾鏡，總是能給人帶來“驚喜”。新城控股的財報，撕去亮眼的粉飾後，是否也會同樣嚇人？
財報顯示，營收和財務數據方面，過去一年，新城控股歸屬於上市公司股東的淨利潤126.54億元，同比增長20.61%；
與此同時，2019年新城控股的加權平均淨資產收益率（ROE）達36.86%，淨負債率由2018年的49.21%進一步大幅降低至2019年的16.36%；
截至2019年底，新城經營性現金流淨額為435.80億元，在手現金餘額639.41億元，表面上看也並不缺錢。
在房住不炒的政策背景下，2019年的二三四線城市的房地產市場，面臨巨大壓力。而新城的主戰場恰恰是在這些城市。它又是如何做到淨利潤增長的呢？
要知道，從2018年到2019年，新城住宅銷售的毛利率從34.29%降到25.6%，下滑了8.69個百分點。
一直以來，地產界所謂的“大白馬”從來都是傳自外行人之口，真正的業內人士總是能看出個“門道”——投資性房地產公允價值變動損益。
根據年報顯示，新城控股在2019年的扣非利潤為100億，投資性房地產公允價值變動損益26.47億元，佔利潤總額的比例為15%。但投資性房地產如何定價，價值幾何，其實是由自己說了算。
據初善投資分析，如果剔除新城控股淨利潤裡所有的非經常性損益（含公允價值變動損益），再將全部財務費用費用化，投資性房地產按照成本計量，30年計提折舊。
結果是，新城控股近三年調整後的淨利潤分別為35億、59億和60億元，分別只佔原淨利潤的57%、48%和45%。
換而言之，新城控股的淨利潤可能只有公佈淨利潤的一半。
不僅如此，在負債問題上頗有些令人錯愕。
16.4%的淨負債率，對於新城而言，遠遠小於之前的負債水平；而在整個地產行業中，它也遠遠小於同行的負債水準。
房地產行業具有資金高度密集的屬性，資金鍊尤其重要，手握六百多億現金的新城控股看似不缺錢，事實可能並非如此。
新城控股的這筆重金，主要得益於加快結算和出售項目回籠資金取得的。報告期內，新城累計對外轉讓24個項目公司的全部或部分股權，協議約定的交易對價累計約為118.56億元。
而根據年報數據顯示，2018年，新城籌資產生的淨現金流達358.9億元，而2019年則為-155.2億元。
有意思的是，截至2019年6月底時，新城的籌資淨現金流還是218.6億。
3月5日，新城控股公告公司擬公開發行不超過人民幣80億元的公司債券，或許已經就說明了一個問題：錢，新城可能有點，但還遠遠不夠。
03
3月31日，接任新城控股集團董事長的王曉松首次亮相業績會，身旁左右各坐著新任聯席總裁曲德君、聯席總裁梁志成等眾人。
事實上，在不到一年的時間，新城控股的管理層換了一茬，從此前的“王振華+袁伯銀+陳德力+梁志誠”變成了“王曉松+梁志成+曲德君”。
在新城內部，袁伯銀負責企業內部管理和人力，陳德力負責近年著重發展的商業項目，梁志誠則負責新城傳統住宅業務開發。
也就是在“總裁+三聯席總裁”的架構下，新城控股近些年才實現了快速發展。
稀奇的是，去年11月，新城控股針對公司董事和高級管理人員進行股權激勵，陳德力、袁伯銀、梁志誠作為原三大聯席總裁，激勵力度最大。
可結果，三位元老走了兩個，試圖穩住管理層的效果並不佳。
於會上，王曉松還做了一個頗具“尷尬”的比喻。他將自家運營商業地產的過程總結為“買豬、養豬和賣豬”三個階段。
眾所周知，新城走的就是商業和住宅相輔相成的商業模式，旗下吾悅廣場的優勢是持續經營有收入、有增值的空間且利潤率高。
王曉松聲稱新城控股正在研究商業地產的退出機制，但問題是，這種“兩條腿模式”的商業地產同行，無論九龍倉、恆隆，還是龍湖和華潤，商業地產“養肥了就賣”的思路還是比較清奇的。
既然商業地產運營成熟之後便可以變成創造現金流的機器，完全可以憑藉著成熟的自持商業和綜合開發能力，提升自身的拿地競爭力。何來“賣豬”一說呢？
出乎外界意料的還不止這些，2020年，王曉松為新城控股定下了2500億的銷售目標，較2019年減少200億。
而反觀其他品牌房企，雖對今年的業績目標設置保守，但整體看，目標增長率基本在10%左右。
股權激勵的業績指引與今年的銷售縮水，前後僅僅過去不到半年，新城在開發銷售層面的戰略思路已不清晰。
事實上，新城控股不僅是在是戰略和管理層，在經營業績層面均未達到穩定的狀態。
中指研究院發佈的《2020年1-2月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，房地產銷售市場受疫情衝擊較大，土地市場受影響較弱。
TOP10企業1-2月拿地總額1413億元，佔TOP50企業的49.4%，龍頭房企獲取土地資源優勢不減。
換句話說，雖然房地產市場行情冷淡，但是土地市場是整個房企的命脈，即便銷售目標要維穩，拿地也並不能停。
而回顧整個2019年下半年，新城一直在賣地求生，新增土地僅僅5宗。而在大環境“房住不炒”的基調下，三四線土地儲備佔比多的新城即將面臨置業及投資需求面臨較大壓力。
這一切，也許新城的股東們都看在眼裡。
2020年1月，新城大股東富域發展集團有限公司進行股權質押，高達4.7億股，佔全部持有股份的34.35%。
以前不進行股權質押的公司，一旦發佈質押公告，就是一個清晰的信號：資本在慢慢退場。
在企業界，新城崇尚駱駝文化，“駱駝有著持久的耐力與踏實的勤奮，任勞任怨，永不止步”。
在過去接近一年的時間中，王曉松駕馭這頭駱駝微微顫顫的又爬了起來，而未來的問題在於，壓倒後的駱駝還能再壓倒一次嗎？
*圖片來源網絡，資料來源備註：
①：包不同觀點，《“黑馬”失途：新城控股大卸妝》，2020年4月7日。
②：青財經，《“黑馬”遇上“黑天鵝” 新城控股賣血搶救 業績增速大幅降低》，2020年4月8日。
③：新浪財經，《新城控股主動調整規模，商業地位崛起舉足輕重》，2020年4月9日。
④：節點財經，《新城控股：原董事長醜聞曝光，聯席總裁突然離職，股價低迷機構撤資》，3月24日。
⑤：市界，《二當家驅趕黑天鵝這半年》，2020年4月9日。
⑥：節點財經，《新城控股年報：銷售目標下調，利潤增長堪憂，地產黑馬恐將失速》，2020年4月13日。
