“公司的戰略是‘成為中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺’。在這個戰略引領下，公司會積極發展產業新城、商業地產這兩大平臺，並持續構建新平臺。”華夏幸福董事長王文學描繪了華夏幸福2020年的發展藍圖。
《投資者網》鄭小琳
“營收首破千億、淨利潤增長24%達146億。”2019年，在產業新城及商業地產的雙輪驅動下，華夏幸福基業股份有限公司（下稱”華夏幸福”，600340.SH）交出了一組亮眼業績。
隨後4月26日上午，華夏幸福舉辦了2019年度業績說明會，首次對外參加年度發佈會的聯席董事長、首席執行官（CEO）暨總裁吳向東在會上說，2020年華夏幸福包括商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等新業務，將會逐一落地，“華夏幸福將在新戰略指導和要求下，在新的領域、新的地域，採用新的模式，全面覆蓋北京、上海、深圳、南京、杭州、廣州、武漢和成都等8個城市，我很有信心。”
營收首超千億 盈利能力領跑行業
在業績連續四年穩增後，2019年華夏幸福的營收首次邁向了千億。
2019年，華夏幸福實現銷售面積1184.19萬平方米，銷售額1431.72億元。其中，產業新城業務園區結算收入額 368.37億元，園區配套住宅業務簽約銷售額1029.35億元，其他業務(物業、酒店)銷售額34.00億元。
業績貢獻方面，環北京區域實現收入 579.79 億元，同比增長 0.49%，環北京以外區域實現收入 467.19 億元，同比增長 81.74%，佔公司主營業務營業收入的比例由上年同期的 30.82%提升至 44.62%。
實際上，得益於銷售額的快速發展，華夏幸福的盈利能力也持續增強。2019年華夏幸福營收1052.10億元，同比增長25.6%；歸母淨利潤146.12億元，同比增長24.4%。克而瑞數據顯示，50家典型上市房企2019年實現歸母淨利潤3746 億元，同比增長14.9%，而華夏幸福超20%的增速明顯已領跑行業水平。
同時，以直接體現房企盈利能力的毛利率指標為例，2017年-2018年華夏幸福的毛利率一直處於40%的中上水平，2019年，華夏幸福的毛利率為43.68%，與行業29.9%的平均毛利率相比，依舊高出很多。
具體到區域上，華夏幸福的毛利率最高可達70%。根據2019年財報，華夏幸福項目主要分佈於環北京區域及外埠區域（環北京以外區域）。其中，外埠區域中的鄭州都市圈達到了71.07%的高毛利率，杭州、合肥都市圈均達到了59%以上，武漢都市圈達到了51.52%，加上環京區域的40.48%毛利率，華夏幸福整體毛利率位居行業領先地位。
而業績大好背後，華夏幸福仍堅持高分紅。財報顯示，2019年，華夏幸福擬向全體股東每10股派發現金股利15元(含稅)並以資本公積金每10股轉增3股，現金分紅45.20億元，連續五年現金分紅佔淨利潤比重不低於30%，為目前內房股中最高。
財務結構穩健 多次獲機構高評級
2019是華夏幸福財務優化顯著的一年。財報顯示，2019年華夏幸福的資產負債率為 83.90%，同比下降 2.75 個百分點。貨幣資金 429.63 億元，償債能力有充分保障。“華夏幸福業務主要涉及產業新城和商業地產兩大塊，鑑於產業新城前期的資金投入較大、結算週期較長等特徵，華夏幸福當前83%的負債率在行業內並不算高。”業內人士對此指出。
不過，一向追求穩健經營的華夏幸福，在今年3月26日的業績發佈會上，仍將降負債作為2020年任務之一。“2020年在經營路徑上，華夏幸福要提升經營質量、經營回款、優化經營性現金流、合理控制負債，優化槓桿。”華夏幸福董事長王學文表示。
回顧2019年，華夏幸福財務狀況已明顯改善。年報顯示，2019年全年華夏幸福通過銷售商品、提供勞務收到的現金達879.27億元，同比增長17.06%；銷售回款率顯著提升，有利於經營性現金流得到有效保障。2019年華夏幸福經營活動產生的現金流入為943.78億元，同比增長17.89%。2019年通過投資活動產生的現金流量淨額與融資活動產生的現金流量淨額也均轉正，資金安全明顯改善，現金流管理成效顯著。
同時，依託穩健的經營，華夏幸福已經形成了多元化的融資渠道，包括銀行貸款、公司債券、中期票據、超短期融資券、PPP 資產證券化等融資渠道，2019年以來，華夏幸福兩次通過“PPP項目+ABS”方式，合共籌資41億元，年利率維持在5%-7%的低水平，融資成本低於同行。
此外，藉助二股東中國平安強大的資金實力，華夏幸福連獲包括中誠信、聯合、東方金誠等多家國內評級公司“AAA”的主體信用評級。截至2019年年報發佈日，國際信用評級機構穆迪授予華夏幸福展望“穩定”評級。
穆迪認為，在中國平安的控股下，華夏幸福將增強其管理能力、業務規劃、債務和經營現金流的財務管理，以及獲得銀行融資和資本市場的渠道。
輕重並舉 2020年新業務全面鋪開
當下，以產業新城運營起家的華夏幸福，開始發力新業務，據介紹，華夏幸福的新業務主要涉及四個方面：城市綜合體、康養事業和長租業務、輕資產管理輸出、新生事物（如科學社區）。
對於新業務，吳向東表示：“今年，新業務會有城市綜合體項目落地，康養事業和長租房會全面展開，同時會有第三方投資者做輕資產輸出，另外，華夏幸福要依託科學家學會，以及華夏幸福具有的產城融合的資源和經驗，在中國最大的城市擴展科學社區項目，第一個項目正在籌備落地。”
親手操刀“萬象城”之後，如何看待商業地產的現狀與機遇？吳向東的理解是：“商業地產以數量而言，中國重要的城市有一點供過於求，但商業地產雖然數量多好的很少，這是問題也是機遇所在。所以華夏幸福方向就是‘好’，好城市，好地段，好條件、好產品，好服務、好回報。”
事實上，對於新業務的探索，2019年，華夏幸福運用了輕重資產並舉的模式，並逐步將項目進行落地。以北京麗澤項目為例，是華夏幸福的首個“輕資產”項目，該項目的辦公規劃計容面積14.75萬平方米，商業規劃計容面積為0.73萬平方米，中國平安作為項目持有人，華夏幸福為代建管理方。
此外，華夏幸福在去年年內拿下了武漢市武昌濱江CBD的兩幅地塊，並計劃打造為武漢市最末最大、水平最高的商業綜合體項目，同時還佈局深圳市坪山區碧嶺頂等城市更新項目等，在新業務的佈局上不斷拓展。
2020年，對於新業務發展態勢，吳向東表示，將對這些新業務全面鋪開。其中，華夏幸福在五個都市圈（京津冀、長三角、粵港澳大灣區、華中、華西）佈局的8個核心城市（北京、上海、杭州、南京、廣州、深圳、武漢、成都），會成為新業務率先落地的區域。（思維財經出品）■
