前幾天，蘭州發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革完善住房供應體系的實施意見》。其中，比較重要的一條是：
調整商業地產貸款的首付款比例，從70%調整為50%。
有人說，地方在降低購房門檻，又在救市。不不不，朋友！
商業地產的進場門檻，不能叫門檻，得叫下水道。而且，還是沒有井蓋那種，各種腦子有坑的，腦子一熱直接就衝進去了。這也不是在救市，而是在商業地產的墳頭蹦迪。
1、商業地產這東西，在樓市裡，其實是一種很魔幻的存在。
有點像車圈裡的馬自達轉子，聽起來很牛逼。但是，買起養不起，誰玩兒誰傻逼。
進場坑三代，分分鐘教你做人。
國際上，有個人均商業面積警戒線：人均佔有商業面積1.2㎡。
在這個警戒線以內，商業供需是均衡的，你好我好大家好。
一旦超過這個警戒線，商業就過剩了，就會出現空租，就會扯到投資客的大腿根。
像美英澳加這些帶著資本主義腐朽氣息的國家，人均商業面積在1-1.3㎡徘徊。
中國是多少？厲害了！
除北上廣深外，80%以上城市的人均商業面積都在1.5㎡以上！
超過國際標準25%，供應嚴重過剩！
是不是還不夠具象？
單純的宏觀數據毒打，是不是還不夠痛到心裡？
作為非著名反派人物的代表，我當然還要拿出實例的皮鞭，好好給你上一課。
鄭州市中原區常住人口76萬，按照人均商業面積1.2㎡的國際標準，中原區需要的最大商業體量大概在114萬㎡左右。
然而，現實就厲害了！
鄭州市中原區單單幾個大型商業中心的體量之和已經突破130萬㎡。再加上約50萬㎡的社區底商，保守估計一下——整個中原區的商業體量在180-200萬㎡，實際數據只多不少！
市場實際供應，是需求的2倍！投資中原萬達金鋪的朋友，為什麼開著保時捷進去，推著捷安特出來？
投資地鐵鋪的朋友，為什麼短短三年就哭爹喊娘，只想對著開發商一頓暴力輸出？
是因為稅太高？是因為人太少？是因為消費力太低？
不不不，是過剩的商業供給，給了廣大韭菜一次及時的社會教育。
“爺爺，爺爺，為什麼我小小年紀就要背上房貸的重擔？因為爺爺在像你這麼大的時候，腦子進水買了一套商鋪啊。”
2、為什麼會出現商業地產的過剩？
前幾年，國內的很多城市特別迷一種東西，叫“城市綜合體”。
地方上的同志們，去魔都和北京考察時，看到三里屯、國貿、萬象城、來福士、嘉裡中心……心裡就特別容易燃，很容易衝動。你看這樓，多高；你看這燈，多亮；你看這商場，多旺。
如果把這些東西都搬到咱們那，過個幾年，咱們豈不就有了三秦陸家嘴，中原三里屯，石家莊大國貿，銀川徐家彙……
於是，國內的二三線城市，在城市規劃階段，就搞出了大量的商業用地。絕大多數情況下，開發商在拿住宅地的時候，必須配建同等體量的商業。
於是，國內的二三線城市，就出現了各種城市綜合體，各種商業廣場。地方上的同志們沒有搞清楚的是，之所以能搞成徐家彙、三里屯、大國貿，是因為魔都和北京有人，有大把從兜兜裡掏錢出來消費的人。某些城市，區區不過三五百萬人，就想學著人家批量搞商業廣場和綜合體。
結果把自己的人均商業面積幹到了4㎡，超過國際標準近3倍。
2014年，全國樓市去庫存。六年去庫存，不僅把住宅的價格去漲了一番，也把商業的庫存去漲了一番。韭菜的生長速度，還趕不上商業庫存的生長速度。
3、當然，商業過剩的鍋也不能只甩給地方上的朋友。
開發商的鐮刀，也是快的一批。
除了上面談到的城市綜合體和商業中心，真正吸引廣大韭菜一邊做著“一鋪養三代”的春秋大夢，一邊排排坐等著被收割的是，“臨街商鋪和住宅底商”。讓我這個反派人物先來告訴你，為什麼開發商會去做住宅底商？是愛嗎？是想讓這個小區裡的業主朋友們生活更便利嗎？
不不不，當然是為了錢啊。
我說我自己是地產界的反派人物，真的一點都不誇張。在我還在某國內大型地產諮詢公司供職的年月裡，我做過一段很長時間的“助紂為虐”工作。比如，把商業中心變成壓根沒人租的Block街區，再賣出去；再或者，把寫字樓改成高端服務公寓，再賣出去……
現如今，我也算是出圈叛變。用一波波反向操作，爆了一干圈內人的大P眼子。我曾做過武漢一個房地產項目的前期產品策略，開發商最明確的要求有一點——
必須給我鋪滿8%的臨街底商！但經過我們對市場的調研後，我們發現這個區域的商業需求是飽和的，商鋪供應是過剩的。
這個項目旁邊的另一個社區，入住3年，底商運營極為慘淡。買了商鋪的業主，經常褲襠裡彆著U型鎖瞎轉悠，想要給開發商的負責人上一課。
我們把市場分析，提交給甲方爸爸。甲方爸爸邪魅一笑，反向給我們上了一次深刻的社會教育。
我們的住宅撐破天也就賣1.8萬/㎡，但這個區域的單層街鋪卻可以賣到4萬/㎡。
把控規允許的8%商業配比蓋成住宅，只能賣2.16億。
蓋成底商，卻能賣4.2億。
底商能比住宅多賣2億。
我請你們來，是讓你們幫我把街鋪包裝個概念，好賣出去。而不是，讓你們來給我普及商業道德。
商業飽和、商鋪過剩，那是賣完之後的事。
那是租客的事，是業主的事。
朋友們，你們聽聽這說的是人話嗎？一波甲方的商業邏輯毒打，分分鐘叫你跪下喊爸爸。
朋友，明白了吧。你眼中一鋪養三代的底商，就是這麼被勾兌出來的。
朋友，想撒幣嗎？買一套底商吧！
一套你永遠不知道背後有多麼龐大庫存的底商，讓你賺到只剩底褲。
4、過剩的商業地產，還下了一個畸形的崽兒。
對，你猜的沒錯，就是公寓。
前面我們說了，魔幻的地方規劃了大批更加魔幻的城市綜合體，導致現在中國所有城市的商業體量嚴重超過了國際紅線。再過剩的商業體量，終歸是要賣的。於是，這部分超標的過剩體量，70%被做成了公寓，流入市場。
我這個反派人物，以前也沒少幹這種事兒。然後，過剩的商業，就變成了過剩的公寓。
再然後，就變成了中介小哥的騷話連篇——
地鐵口，不限購、不限貸的公寓瞭解一下。公寓和住宅的唯一差異就是40/50年產權和70年產權。
實際上，這種東西除了產權年限的問題之外，還有貸款年限更短的問題，還有持有成本更高的問題，還有商水商電和沒有暖氣的問題，還有不能落戶和沒有學區的問題，還有交易稅費奇高的問題，還有“禁公寓令”和“禁商改住”的政策不確定問題……
想賣，交易稅費奇高，賣不掉。想租出去，供應過剩，租金還上不去。你想彎道超車，單車變摩托。結果，摩托沒變到，單車卻變沒了。哥呀，這人生的路，怎麼那麼難走啊。
5、來來來，朋友。
我們最後來總結一下知識點，幫你鞏固一下原本可能已經千瘡百孔的錢包。
1、前些年，地方上貪大，總想趕京超滬。純粹從城市形象出發，規劃了大量的城市綜合體，造成了普世性的商業供應過剩。
2、開發商朋友，也絲毫沒有大局觀，總想榨乾最後一個銅板。不顧及原本就已經超標的商業供應，頂滿控規的鋪底商，加劇了商業供應過剩。
3、為了解決商業過剩的銷售問題，過剩的商業和過剩的寫字樓，就被改造成了過剩的公寓。
套路是個連環，一環接一環，套著一個接一個的發財夢。這些年，各路大神為了消化過剩的商業地產，各種操作和虛假宣傳手段，騷氣沖天。
商業中心改地釘鋪，託管包租五年；
集中商業改Block街區，高大上規劃亮瞎氪金狗眼；
寫字樓改服務型公寓，聯名愛馬仕和保時捷；
……
我從不否認，依然有人能在這樣的市場裡淘到好商鋪，能賺到錢。
我把這些東西講出來，只是想讓你瞭解真實的商業地產市場背景，它要遠比你想象的更加複雜。聽不聽由你，信不信也由你。如果你自認有大浪淘金的能力，一個猛子扎進去，掏一褲襠金幣出來，你儘管去。這不是首付門檻都降了，小手一招，讓你進去發財呢。反正錢在你兜兜裡，腿在你身上。大家都是成年人，要學會為自己的行為負責。就當我，只是個嘴又碎又損的反派人物吧。
