近日，西安市住建局聯合市金融工作局、人民銀行西安分行營業部制定了《西安市住房租賃資金監督管理實施意見（試行）》。意見要求，“託管式”租賃企業在開展業務前，與本市範圍內的商業銀行簽訂《住房租賃資金監管協議書》後，由企業在監管銀行開立存量住房租賃交易資金監管專用賬戶。租客在通過租賃服務平臺進行租賃合同網籤備案時，會彈出提示框“是否接受租賃資金監管”。租客可根據提示內容勾選，凡未接受資金監管的，雙方應自行承擔交易資金風險。
這意味著，西安成為繼杭州之後，全國第二個要求銀行監管長租公寓運營商租金的新一線城市。
8月17日，杭州市住房保障和房產管理局發佈了《關於進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》，要求自2020年8月31日起，住房租賃企業向房屋委託出租人，支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。
西安和杭州市的監管新規將對長租公寓運營商帶來重大沖擊，此前，長租公寓運營商大多依靠租戶押金和“租金貸”放大槓桿，在市場上搶佔房源，一旦運營不善，便會出現資金鍊斷裂，運營商捐款跑路的醜聞，留下房東和租客及提供資金的金融機構三方扯皮。
據不完全統計，從2017年至今，至少有69家長租公寓機構資金鍊斷裂或停止運營，僅2019年，資金鍊斷裂及跑路的長租公寓就有45家。
近日，杭州、上海又有2家長租公寓暴雷，8月27日，杭州長租公寓友客爆雷；8月29日，杭州又一家長租公寓巢客跑路。這表明，對長租公寓運營商收集的租金及押金進行監管迫在眉睫。
參考閱讀：
又一長租公寓暴雷!
10萬間長租公寓運營商跑路，晉商消費金融壞賬爆棚？
根據西安發佈的監管意見，租賃資金監管的對象包括“通過西安市住房租賃服務平臺進行租賃交易的“託管式”租賃企業及次承租人；“託管式”租賃企業：收儲本市國有土地上的存量住房進行租賃交易的住房租賃企業；次承租人：承租住房租賃企業收儲房源的當事人。
此外，本次資金監管針對“次承租人與租賃企業簽訂的存量房屋租賃合同中約定的租金、押金 ”。這也意味著，如果租客使用了“租金貸”支付的多個月的租金也將全部被納入監管，長租公寓運營商不得提前挪用。
租客可以通過三個途徑得知租賃企業的監管賬戶：
（一）租賃服務平臺公示的租賃企業的監管賬戶信息。
（二）在租客和租賃企業在租賃服務平臺中選擇租賃資金監管後，企業監管賬戶信息會在合同中體現。
（三）租賃企業的監管賬戶為專用賬戶，賬戶名稱為“企業名稱+租賃交易監管資金”字樣。
通知稱，在在租賃服務平臺中租客接受資金監管後，可根據租賃網籤備案合同中顯示的監管信息，到指定的監管銀行網點或根據監管銀行提供的繳存方式按時足額繳納。
如果租賃雙方出現爭議需提前解除資金監管時，先自行協商，協商不成時可向房屋屬地行業管理部門申請調解。經協商或調解一致後，在房屋屬地行業管理部門申請撤銷原合同網籤備案，申請解除資金監管。申請通過後，由租賃企業根據雙方協議或調解內容結算退款至次承租人銀行賬戶，退款完成後持撤銷合同網籤備案申請表、結算憑證向監管銀行提出釋放租金申請。
公開信息顯示，2019年末西安市常住人口1020.35萬人，在十幾個新二線城市中排名靠前。那麼，西安有哪些長租公寓運營商呢？
據不完全統計，2017年至今，西安長租公寓品牌接近60餘家，但具備一定規模的有萬科泊寓、龍湖冠寓、蛋殼公寓等，值得注意的是，最近剛上市的貝殼的兄弟公司自如公寓還沒有進入西安。
蛋殼官網顯示，其已經在2019年8月進入了西安長租公寓市場，並註冊了紫梧桐（西安）公寓管理有限公司。官網上搜索西安，也能發現有不少待租房源。
除了西安外，杭州也是蛋殼公寓重點佈局的城市之一。據21世紀經濟報道此前報道，自如公寓、蛋殼公寓和青客公寓在杭州市場佔比最大，青客公寓房源接近3000套，每月需繳納上百萬風險防控金，而自如公寓和蛋殼公寓的房源均遠超青客，每月繳納的風險防控金預計至少數百萬。而有業內人士表示，杭州很多長租公寓企業根本拿不出這筆風控金，很多企業把押金和預收租金都用得差不多了。
自如公寓雖然沒進西安，但也已經進入了北京、深圳、上海、廣州、杭州、武漢、成都、天津等一線和新一線城市，此次杭州頒佈的資金監管政策也將影響到自如公寓。
目前看，西安、杭州的長租公寓租金監管新政極有可能推廣到其他城市，尤其是北上深廣等長租公寓的重點區域，自如公寓、蛋殼公寓等規模較大的長租公寓運營商的資金鍊將面臨嚴峻考驗。
附：《西安市住房租賃資金監督管理實施意見》全文
