蘇北多城一二手房價格猛漲，熱門區域一房難求，地王頻現。
就在年底房企營銷競爭加劇促使房價降溫之際，一座蘇北城市的房價卻連漲56個月，新房、二手房漲幅均領跑全國。
這座城市是江蘇省西北部的重鎮徐州，在國家統計局監測房價變化情況的70個大中城市中，徐州9月份的漲幅排名為全國第一。徐州的新建商品房價格自2015年起累計漲幅接近80%，排名全國第二。
實際上，徐州的房價上漲，只是整個蘇北地區的縮影。
蘇北五市徐州、宿遷、鹽城、淮安、連雲港在過去幾年間，樓市都經歷了階梯式上漲。廣義上的蘇北、狹義上的蘇中城市南通，也因為政策利好、“上海後花園”等因素導致了房價瘋漲。
在疫情對樓市的影響逐漸減弱後，這些城市的房價反彈速度遠超全國其他大部分地區。
其中以徐州、鹽城、淮安房價上漲最為突出。5年來這三座蘇北城市的平均房價漲幅，超過了江蘇省會南京、一線城市北上廣深，也跑贏了重慶、貴陽等二線城市。
今年10月，徐州在國家統計局的榜單上漲幅領跑全國；淮安、鹽城未被納入監測的70城中，但是在民間榜單“100城二手房冰山指數漲幅排名”上，淮安、鹽城在10月連續霸榜4周，漲幅分列第一、第二。
在金融監管收緊、房企資金緊張的情況下，10月份淮安、鹽城、宿遷等蘇北城市仍然地王頻出。
全面上漲
南通濱江臨海，與上海、蘇州隔江相望，區位優勢明顯，隨著經濟、城建和交通的發展，南通的房價近年來步步走高。
“最近南通的房價確實又在漲了，身邊的朋友賺到錢了都投資到房產上。南通人常調侃說，南通的房價竟然都超過蘇南無錫了。”李雪（化名）10年前在南通讀大學，畢業後留在南通的事業單位工作，她對南通房價的感受就是一個“漲”字。
“南通市區的房子，基本上每個月都在慢慢漲，一個季度同比上一季度會顯得漲很多。部分熱門區域，新樓盤都限價了，周圍二手樓盤均價超過新房。”南通一名二手房中介經紀人對一條君表示。
疫情影響逐漸消除之後，南通的房價也快速迎來反彈。位於通州區的碧桂園天璽灣，去年同期的二手均價還是1.2萬元/平方米，目前的掛牌均價已經漲到了1.9萬元/平方米。
中房協和禧泰數據合作的房價監測數據平臺中國房價行情網顯示，南通今年9月份的房價同比去年增長了7.78%，其中通州區漲幅超過30%，海門經開區漲幅超過24%。
從南通向北便是鹽城，今年年底設計時速350公里的鹽通高鐵即將通車，鹽城有望納入上海一小時經濟圈，這裡的房價近幾年翻了一番。
“今年8月份以來，市區新盤普遍向上調價2000元/平方米，現在鹽城沒有哪個區域的房子是難賣的，城南是熱門板塊，已經一房難求。”鹽城房地產市場一名資深營銷人士告訴一條君。
按照他的說法，鹽城市區目前房價均價約為1.1萬元/平方米，此輪熱門新房漲幅接近20%。
“城南不買房，一年又白忙”是當地流行語。有媒體統計，2019年-2020年間，鹽城熱門的城南板塊成交均價漲了3125元/平方米。城南的新盤中海萬錦公館，去年10月份均價1.05萬元/平方米，現在尾盤的清盤價已經達到1.45萬元/平方米，單價漲了4000元。
根據中國房價行情網，鹽城9月總體房價同比漲幅為8.54%，10月份環比上月仍在增長。由於鹽城的城北、城東正在進行大規模拆遷，這兩個區域也成了熱點上漲板塊。
其實過去五年間，鹽城的房價基本沒有下行過。根據安居客的統計數據，2015年10月鹽城的房價均價為5082元/平方米，到2020年10月均價達到1.09萬元/平方米，漲幅達到115.5%，也就是說房價翻了一倍有餘。目前鹽城的樓市最高單價已經突破3萬元/平方米。
鹽城西北處的淮安，已經連續四周霸榜“100城二手房冰山指數漲幅排名”第一名。
根據中國房價行情網，淮安市區房價在2020年第3季度達到了1.06萬元/平方米，環比上漲6.37%。今年9月，淮安房價環比上漲2.91%，同比上漲19.88%，同比漲幅超過了深圳的18.62%。
淮安的熱點板塊生態新城、城南大學城、清江浦主城等，呈現新房一房難求、二手房價格瘋漲的情況。今年8月，淮安城南的綠地春曉項目開盤迎來8000組意向客戶，2小時賣完。
更北面的徐州，作為淮海經濟區核心城市，其房價漲幅更為強勢，今年9月國家統計局發佈70個大中城市的房價數據，除了北上廣深四個一線城市繼續看漲，徐州新房以1.4%的環比漲幅位居70個城市首位。
中國房價行情網顯示，9月徐州整體房價均價達到1.36萬元/平方米，同比上漲了9.44%。
徐州某房企營銷總告訴一條君，徐州市區的新盤均價已經超過2萬元/平方米，近期“3萬+”的樓盤越來越多，一批9月新盤高價入市，抬高了徐州新建商品房均價。
但他認為，市場沒有說的那麼火爆，價格是被土地價格上漲刺激的，“現在也不是開盤就能售罄，高價盤是有風險的”。
棚改與土拍助推
漲幅領跑全國的蘇北樓市是如何養成的？
在記者的走訪中，當地市民和房地產業內人士給出的答案不外乎：大規模的拆遷、火爆的土拍以及區域發展的紅利。
拆遷和土拍像兩個不斷疊加的無形籌碼，短期內刺激了樓市加速上漲。
棚改貨幣化安置一直是助推三四線房價上漲的利器。2019年全國棚改量腰斬，江蘇省也跌了28%的量，但仍排在所有省份的第二位。
原本2018年、2019年棚改量的持續縮小，令市場判斷三四線樓市狂歡接近終結，風險加大，結果2020年疫情發生後，棚改殺了一個回馬槍。
今年，徐州棚改力度再加大，市區範圍內計劃新徵收項目69個、約1276.41萬平方米，前期推進項目28個，約592萬平方米；今年4月11日，淮安市人民政府網站發佈《我市部署市區棚戶區改造攻堅戰》，稱今年將“全力突破、高效推進、加快完成”；今年上半年，鹽城公佈方案稱，全市實施棚戶區改造3.13萬戶、285萬平方米，其中市區2.3萬戶。
棚改給樓市帶來的變化最為直觀。“哪個區域拆遷戶多，哪個區域就漲得厲害。鹽城今年城北拆遷規模最大，所以城北漲得很高，新盤非常搶手。”鹽城一業內人士告訴一條君。
土拍則被認為是樓市風向標。今年上半年資金面寬鬆時，長三角地價都在上漲，蘇北也不例外，現在隨著資金面收緊和房企降負債壓力增大，土地市場已經降溫，但蘇北仍然地王頻出。
僅今年10月，淮安樓面價紀錄屢次被刷新。淮安國聯以7100元/平方米的價格競得大同路南側地塊，創下新紀錄後，不到兩日，首進淮安市場的福建房企建發，就以樓面價9321元/平方米、溢價率55%拿下沁春路南側地塊，再度刷新淮安樓面價紀錄，這次土拍現場叫價960輪，從上午十點持續到晚上九點才結束。
徐州今年1-8月出讓宅地共約73塊，其中不少成交樓面價創下區域新紀錄。8月，經過147輪叫價，南京頤居置業拿下徐州市中心華東機械廠地塊，徐州新地王誕生，樓面價達到了1.69萬元/平方米。目前徐州樓面價破萬元的地塊已經超過10個。
在鹽城，10月23日，經過188輪激烈競價，江蘇萬科悅達實業有限公司以15.6億元勇奪編號20203001地塊，溢價率39.4%，樓面價9477元/平方米，成為區域新“地王”。
10月30日，GDP排名江蘇最末的宿遷，其樓面價紀錄衝上了1.37萬元/平方米，浙系房企華鴻嘉信以溢價率82.67%拿下宿遷老城區一塊地，起始樓面價僅7500元/平方米。業內人士認為，華鴻嘉信此次高價拿地，或將助推宿遷房價衝上2萬元/平方米。
拋開棚改和土拍這種短期刺激因素，記者採訪的業內人士普遍認為，區域經濟和城市建設的發展對蘇北樓市產生了長期利好影響。
徐州一家房企的營銷總表示，徐州在2012-2016年曾有4年的房地產低迷期，部分板塊月成交量甚至是個位數。2016年起，徐州開始開放發展，定位為淮海經濟區核心城市，開始擁有對周邊的吸附能力。目前徐州3條地鐵線同時建設，一條地鐵線已經開通，還迎來了徐鹽高鐵的開通。
鹽城近年市區高架網絡不斷完善，還終結了不通高鐵的歷史。除了去年有徐鹽高鐵通車，今年年底鹽通高鐵將通車，鹽城有望融入上海、南京一小時經濟圈，到北京只需4小時。
“每個城市都有棚改計劃，棚改對三四線樓市的拉昇是肯定的，但是棚改客戶只是佔了剛需客的一部分，樓市的長期利好因素才是更關鍵的。”鹽城一名資深營銷人士對記者表示。
調控在路上
蘇北房價的後勁如何？記者走訪發現，蘇北業內的普遍觀點是已經沒有太多上漲空間了，一旦樓市過於火爆，必然引起監管關注，樓市調控也將隨之而至。
10月9日，徐州的調控政策“新房價格一年內不得調整”登上了微博熱搜，原因是網民認為調控力度偏弱。
徐州市住房和城鄉建設局中國人民銀行徐州市中心支行等五部門聯合下發《關於進一步促進市區房地產市場健康發展的通知》，其中稱要堅持“一區一策”精準調控、商品住宅備案價格一年內不得調整、不得強制購房人進行升級裝修等八項政策。
根據新政，新備案商品住房項目，宗地建築面積10萬平方米以下的，實行一次性價格備案；宗地建築面積高於10萬平方米的項目，可分期進行價格備案，每次備案不低於10萬平方米，最後一期不足10萬平方米，據實備案；備案價格一年內不得調整。
這項規定，被網友認為是保房價的措施，即一年內既不能漲、也不能跌。
徐州一家房企人士則表示，這項調控措施主要針對的是開發商漲房價的問題，壓縮了開發商的操作空間，對購房者來說沒有什麼影響。
“價格上不去對購房者來說是好事，甚至會促進新房的銷售。徐州目前已經有一二手倒掛的現象。”
不過，他認為，即便沒有調控，徐州房價的上漲也會到瓶頸期。“徐州畢竟是蘇北城市，雖然人口比較多，但是人均GDP、人均收入偏低，經濟不如蘇南城市，購房者承受力有限，入市的高價盤已經達到了單價峰值。”
南通的房價上漲也引來了官方關注。10月29日，南通市住房和城鄉建設局黨組書記、局長王開亮在一場政風直播中稱，南通市委市政府正高度關注南通房價的各種動態，要在主城區控地價、控房價，同一地區的樓盤，原則上漲幅不得超過3%-5%。
他還表示，針對今年漲幅最厲害的通州區和海門區，最近南通成立了房地產領導小組，已經出臺文件，要對海門區、通州區也全面實行雙控。
外來房企加碼
蘇北樓市的火熱還有一個不可忽略的因素——外來房企的大力佈局。
蘇北樓市的強勢上漲，吸引了外來房企投資佈局；而外來房企的來勢洶洶，助推了土拍的激烈程度，提升了地價，又促進了房價上漲。雙方形成了相輔相成的關係。
過去蘇北三四線城市的房地產市場，一直是本土小房企的天下，近幾年市場已幾乎被頭部房企瓜分。
2019年，全國樓市成交總量承壓、市場分化明顯，很多房企謀求新的投資地。一家早就佈局蘇北的房企高管於2019年底曾得意地表示：“今年我們在蘇北的樓盤賣得非常好！”
根據克而瑞統計，2019年度蘇北五市房企流量銷售金額榜單上，排名前20的房企有16家是TOP50房企。排名前五的房企分別是新城控股、萬科、碧桂園、綠地和華潤置地，都是十強房企。
今年1-8月，蘇北五市房企流量銷售排名前五的分別是碧桂園、恆大、新城控股、綠地控股和中南置地。
這些都是深耕蘇北比較久的房企，隨著蘇北樓市的上漲，更多房企正在加入戰局。
徐州房地產市場人士表示，灣區房企美的置業，是最早佈局徐州的外來房企之一，2010年就拿地了，紮根較深，用9年時間佈局了17個項目。2017年，浙系房企中梁、閩系房企中駿首進徐州；2018年，央企金茂進入徐州，並在當年就一口氣拿了3個項目，其在徐州打造的金茂府產品成為了徐州的價格天花板。
在鹽城，恆大、碧桂園、中南置地、中海是較早進入鹽城的品牌房企。近兩年時間，至少有七八家外地房企“跑步入場”。
2018年，萬科、世茂首次佈局鹽城；2019年，灣區房企奧園、浙系房企佳源國際首進鹽城，專注高端產品的仁恆也開始在鹽城拿地，要佔領鹽城的高端改善市場，首個新盤仁恆濱河世紀放風價已高達2.3萬/平方米；2020年，浙系房企綠城、大灣區房企卓越也都在9月份首次在鹽城拿地。
對於這些房企的動作，上述接受採訪的徐州某房企營銷總表示，據他了解，多數佈局蘇北的房企都有很強的深耕意願，並不是僅為了蹭一波熱度。
深耕也就意味著看好區域的長期發展。如果未來棚改帶來的熱度消失、農民進城買房的城鎮化紅利減弱，蘇北樓市還有哪些支撐要素呢？
鹽城一名房地產業內人士向一條君指出，隨著經濟發展，新的紅利將會出現，比如高鐵就將為蘇北帶來區域交通的紅利。但他也表示，目前高鐵對鹽城樓市的短期作用有限，比如高鐵開通預期並未帶來外地投資客，高鐵站附近的樓盤也並沒有更火爆。
另一種觀點則認為，高鐵開通將加大人口抽空力度，需要正視蘇北與蘇南的經濟差距，蘇北城市幾乎全都有人口淨流出的情況。蘇州2019年的人均可支配收入絕對值為6.01萬元，淮安、徐州、連雲港、宿遷的人均可支配收入均未達到蘇州的一半。在這種情況下，如果再放任房價快速上漲，將為區域發展帶來負面影響。
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