關於房地產泡沫這件事大家爭論不休，有人一度認為存在即合理，房地產沒有泡沫，也根本不存在泡沫。今天我們來說下什麼是泡沫的問題，泡沫用一句簡單的話語回答就是，粉絲賣到了魚翅的價格。好比現在讓你花1000元買一顆白菜，大部分人肯定認為價格太高了，但偏偏現在市場上所有人都願意花1000元買一顆白菜，甚至白菜的價格還在上漲。這就出現了泡沫，因為白菜的內在價值根本就值這個錢。
房子雖然與白菜不太一樣，可以有很多其他的蔬菜取得白菜，而取代房子的替代品是沒有的。那麼這麼來講，全球第一個資產泡沫是出在鮮花之上，1637年在荷蘭發生了世界上最早的泡沫經濟事件，而引發經濟事件的主角是一種鮮花-鬱金香。因為歐洲的貴婦出門都有佩戴鬱金香的習慣、這引來了資本的狂熱，而引入期貨交易的方式使得鬱金香的泡沫進一步擴大，但是這種植物的價格高到離譜的狀態一棵價值三千荷蘭盾的鬱金香，可以交換八隻肥豬、四隻肥公牛、兩噸奶油、一千磅奶酪、一個銀製杯子、一包衣服、一張附有床墊的床外加一條船。這就是經濟歷史上非常著名的“鬱金香狂熱”事件，也是最早的資產泡沫事件。
鬱金香這種鮮花並不是不可再生資源，也並不是不可替代，但卻發生了泡沫，所以說泡沫的滋生與會不會被替代沒有關係，決定資產價格的永遠只有供需。
房子泡沫的問題跟鬱金香一樣，就是說房子現在的內在價值也根本不值現在的價格，所以房地產存在泡沫。
我們知道房地產市場存在泡沫，只要有泡沫就一定會被刺破，泡沫體量的大小決定了對經濟的影響，泡沫體量越大，對經濟的傷害越大。泡沫的刺破在市場的表現是價格的下跌，我們今天就來分析如果地產泡沫刺破，價格的下跌會從哪裡引發。
現在市場提供房產的供給端主要是三個，開發商、二手房賣方人、司法拍賣市場，這是現在市場主要供應房產的群體，價格的下跌也必然是從這三個群體中的一個或多個引起。
開發商降價
開發商是房產的主要供應端，每年的交易額也是最高的，2019年的銷售額達到了16萬億的規模。但是我們回看房地產二十年的歷史，除了今年少數的地產有較大力度的打折促銷外，幾乎沒有見到過開發商主動降價的情形。即使在2019年有大概330家的地產商倒閉，也未見到房價下跌潮的來臨。地產商之所以寧願倒閉都不降價的原因與現行的地產開發模式有很大的關係。
現在的房屋是預售制度，在房子未建設完成前已經開始進行銷售，如果地產商降價，那麼會產生前期購房人的退房出現，結果是降價不一定能帶來銷售額的增加，可能會引發退房產生現金流的降低。另外一個層面是，現在的房市是人們追漲賣跌的一個市場，房價越漲，反而銷售越好，反之越降越沒有人買。開發商都深知其中厲害，所以即使現金流而倒閉都不會降價。
另外的一個主要因素是，開發商除了銷售以外，另一個主要的現金流是貸款，房價下降在財務數據上的呈現是利潤的下滑，金融機構會由於財務數據表現不好而放棄放貸，銷售價格下降也會影響資產的評估值，從而獲得的貸款資金更低。
從以上角度考慮，我們有理由相信地產泡沫的刺破不會從開發商這裡引發。今年開發商打折促銷更多的是新樓盤，並且銷售價格仍然在成本之前，只是降低了利潤而換取現金流的方式，並且我們看到即使有部分樓市打折促銷也並未帶動周邊樓盤的同步降價。
二手房交易
2019年全國二手房交易交易總額大約在6萬億，雖然相較於16萬億的新房市場存在不小差距，但是也仍然是一個不容小覷的市場，在部分一二線城市二手房的交易已經達到了房屋交易總量的60%。而到了2020年，二手房市場交易量持續走低，僅佔掛牌量的5.6%，同時對18個重點城市分析發現，同比上漲的只有6城：上海、深圳、三亞、珠海、寧波、蘇州。其餘包括北京、天津、鄭州、武漢、石家莊、廈門、杭州、三亞、廣州、福州、蘇州、南京都出現不同程度的下降。
二手房已經率先做出了價格下降的動作，通過分析發現，在一手房上漲速度較快的城市二手房價格也同樣有所上漲。二手房的定價嚴重的依賴一手房價格，在房價上漲期，人們都願意賣一個更好的價錢而不願作出降價的舉動。另外一個事項是現在部分城市雖然二手房價格出現了下降，但是一手房源卻在上漲。
從以上事項我們可以分析出，二手房市場雖然不斷變大，但是價格更受到一手房的影響，而近幾年在房產稅、限購和限貸的影響下，人們出手空置房源的意願在增強，但是一手房源價格的堅挺導致二手房降價意願並不強烈。但是已經出現二手房同比下降的現象，今年一二線城市的二手房價格相較於2017年高位時，實際每平米降低了1500-2000元，部分熱點城市更高。
這是由於出售房人購買房子價格差別較大，更早買房的人可以接受低於市場的價格出售。但同時二手房價格以一手房為參考，限制了一定的下降幅度，對整體房價的影響還並未形成。
如果隨著出售空置房源的人持續擴大，二手房價格持續下降，是有可能反饋給一手房市場，造成地產泡沫的刺破。
法拍房源
很多人其實忽略了發法拍房的市場，通過對近3年數據的發現，法拍房數量增加了100倍，2019年末法拍房是50萬套，而到了今年的5月數量達到了100萬套，這個數據正在擴大。
法拍房主要來源為四種，商業貸款產生、民間借貸產生、司法沒收、和無主財產。其中前兩類的佔比最大其中商業貸款產生的佔比在80%以上，這其中有很大的比例是斷供而來，而且這一數據在不斷的擴大。另外由於司法流程的原因，斷供的房源並不會在當年進入法拍數據，也就是我們現在看到的數據是去年斷供或者前年斷供而來。
法拍房持續擴大是很值得引起警覺的問題，美國次貸危機的爆發就是因為大量的斷供產生。我們的銀行在發放購房貸款時，一直秉持著30%的首付和需要貸款人提供收入證明，這在經濟向好時期沒有任何問題。但是在經濟下行期，優質貸款人可能轉變為次級貸款人，進而引發金融機構的風險，最終刺破地產泡沫。
這種方式刺破地產泡沫更多是一種被動式刺破，對於經濟的傷害也最為嚴重。
綜合來看，房地產泡沫的破裂幾乎不會由開發商自己降價而引發，在二手房市場和法拍房數量增加和價格下降的情形下，會引發整體房地產價格下降，而現在這種情況正在往壞的方向發展，即二手房和法拍的數量都在增加，價格也在下降，這說明泡沫開始進入後期階段，但還未向整體市場蔓延。如果房價繼續上漲，只會加快泡沫的破裂。所以今年計劃購房的人群，建議以觀望為主，而計劃售房的人群，降低自己的預期，以成交為主。從長遠的角度看，即使房價能夠有所上漲，也會很快回歸原點。
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