关于房地产泡沫这件事大家争论不休，有人一度认为存在即合理，房地产没有泡沫，也根本不存在泡沫。今天我们来说下什么是泡沫的问题，泡沫用一句简单的话语回答就是，粉丝卖到了鱼翅的价格。好比现在让你花1000元买一颗白菜，大部分人肯定认为价格太高了，但偏偏现在市场上所有人都愿意花1000元买一颗白菜，甚至白菜的价格还在上涨。这就出现了泡沫，因为白菜的内在价值根本就值这个钱。
房子虽然与白菜不太一样，可以有很多其他的蔬菜取得白菜，而取代房子的替代品是没有的。那么这么来讲，全球第一个资产泡沫是出在鲜花之上，1637年在荷兰发生了世界上最早的泡沫经济事件，而引发经济事件的主角是一种鲜花-郁金香。因为欧洲的贵妇出门都有佩戴郁金香的习惯、这引来了资本的狂热，而引入期货交易的方式使得郁金香的泡沫进一步扩大，但是这种植物的价格高到离谱的状态一棵价值三千荷兰盾的郁金香，可以交换八只肥猪、四只肥公牛、两吨奶油、一千磅奶酪、一个银制杯子、一包衣服、一张附有床垫的床外加一条船。这就是经济历史上非常著名的“郁金香狂热”事件，也是最早的资产泡沫事件。
郁金香这种鲜花并不是不可再生资源，也并不是不可替代，但却发生了泡沫，所以说泡沫的滋生与会不会被替代没有关系，决定资产价格的永远只有供需。
房子泡沫的问题跟郁金香一样，就是说房子现在的内在价值也根本不值现在的价格，所以房地产存在泡沫。
我们知道房地产市场存在泡沫，只要有泡沫就一定会被刺破，泡沫体量的大小决定了对经济的影响，泡沫体量越大，对经济的伤害越大。泡沫的刺破在市场的表现是价格的下跌，我们今天就来分析如果地产泡沫刺破，价格的下跌会从哪里引发。
现在市场提供房产的供给端主要是三个，开发商、二手房卖方人、司法拍卖市场，这是现在市场主要供应房产的群体，价格的下跌也必然是从这三个群体中的一个或多个引起。
开发商降价
开发商是房产的主要供应端，每年的交易额也是最高的，2019年的销售额达到了16万亿的规模。但是我们回看房地产二十年的历史，除了今年少数的地产有较大力度的打折促销外，几乎没有见到过开发商主动降价的情形。即使在2019年有大概330家的地产商倒闭，也未见到房价下跌潮的来临。地产商之所以宁愿倒闭都不降价的原因与现行的地产开发模式有很大的关系。
现在的房屋是预售制度，在房子未建设完成前已经开始进行销售，如果地产商降价，那么会产生前期购房人的退房出现，结果是降价不一定能带来销售额的增加，可能会引发退房产生现金流的降低。另外一个层面是，现在的房市是人们追涨卖跌的一个市场，房价越涨，反而销售越好，反之越降越没有人买。开发商都深知其中厉害，所以即使现金流而倒闭都不会降价。
另外的一个主要因素是，开发商除了销售以外，另一个主要的现金流是贷款，房价下降在财务数据上的呈现是利润的下滑，金融机构会由于财务数据表现不好而放弃放贷，销售价格下降也会影响资产的评估值，从而获得的贷款资金更低。
从以上角度考虑，我们有理由相信地产泡沫的刺破不会从开发商这里引发。今年开发商打折促销更多的是新楼盘，并且销售价格仍然在成本之前，只是降低了利润而换取现金流的方式，并且我们看到即使有部分楼市打折促销也并未带动周边楼盘的同步降价。
二手房交易
2019年全国二手房交易交易总额大约在6万亿，虽然相较于16万亿的新房市场存在不小差距，但是也仍然是一个不容小觑的市场，在部分一二线城市二手房的交易已经达到了房屋交易总量的60%。而到了2020年，二手房市场交易量持续走低，仅占挂牌量的5.6%，同时对18个重点城市分析发现，同比上涨的只有6城：上海、深圳、三亚、珠海、宁波、苏州。其余包括北京、天津、郑州、武汉、石家庄、厦门、杭州、三亚、广州、福州、苏州、南京都出现不同程度的下降。
二手房已经率先做出了价格下降的动作，通过分析发现，在一手房上涨速度较快的城市二手房价格也同样有所上涨。二手房的定价严重的依赖一手房价格，在房价上涨期，人们都愿意卖一个更好的价钱而不愿作出降价的举动。另外一个事项是现在部分城市虽然二手房价格出现了下降，但是一手房源却在上涨。
从以上事项我们可以分析出，二手房市场虽然不断变大，但是价格更受到一手房的影响，而近几年在房产税、限购和限贷的影响下，人们出手空置房源的意愿在增强，但是一手房源价格的坚挺导致二手房降价意愿并不强烈。但是已经出现二手房同比下降的现象，今年一二线城市的二手房价格相较于2017年高位时，实际每平米降低了1500-2000元，部分热点城市更高。
这是由于出售房人购买房子价格差别较大，更早买房的人可以接受低于市场的价格出售。但同时二手房价格以一手房为参考，限制了一定的下降幅度，对整体房价的影响还并未形成。
如果随着出售空置房源的人持续扩大，二手房价格持续下降，是有可能反馈给一手房市场，造成地产泡沫的刺破。
法拍房源
很多人其实忽略了发法拍房的市场，通过对近3年数据的发现，法拍房数量增加了100倍，2019年末法拍房是50万套，而到了今年的5月数量达到了100万套，这个数据正在扩大。
法拍房主要来源为四种，商业贷款产生、民间借贷产生、司法没收、和无主财产。其中前两类的占比最大其中商业贷款产生的占比在80%以上，这其中有很大的比例是断供而来，而且这一数据在不断的扩大。另外由于司法流程的原因，断供的房源并不会在当年进入法拍数据，也就是我们现在看到的数据是去年断供或者前年断供而来。
法拍房持续扩大是很值得引起警觉的问题，美国次贷危机的爆发就是因为大量的断供产生。我们的银行在发放购房贷款时，一直秉持着30%的首付和需要贷款人提供收入证明，这在经济向好时期没有任何问题。但是在经济下行期，优质贷款人可能转变为次级贷款人，进而引发金融机构的风险，最终刺破地产泡沫。
这种方式刺破地产泡沫更多是一种被动式刺破，对于经济的伤害也最为严重。
综合来看，房地产泡沫的破裂几乎不会由开发商自己降价而引发，在二手房市场和法拍房数量增加和价格下降的情形下，会引发整体房地产价格下降，而现在这种情况正在往坏的方向发展，即二手房和法拍的数量都在增加，价格也在下降，这说明泡沫开始进入后期阶段，但还未向整体市场蔓延。如果房价继续上涨，只会加快泡沫的破裂。所以今年计划购房的人群，建议以观望为主，而计划售房的人群，降低自己的预期，以成交为主。从长远的角度看，即使房价能够有所上涨，也会很快回归原点。
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