問答內容精選至 “深圳十三房”微信公眾號, 請關注公眾號進行提問
問：老師，650萬的預算，想要居家和學位的三房，寶安和福田最好，請問有什麼推薦嗎？謝謝
答：1.福田： 650在福田想要兼顧學位、投資和住家還是蠻困難的，福田一類名校單價普遍在10-15萬，樓齡大多15-20年。 福外南屬於福田二類，保稅區均價7-8萬，600+還能選到三房，算是住家和學區比較均衡的選擇。 福保片區本是福田多年窪地，但18年3號線南延線通車和福田外國語南校區建成，兩項重大利好加持，完成了一次房價暴擊，從五萬多直升到七萬多，但將來如果沒有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱勢片區，會一直處於跟漲的狀態。 但如果是自住，又想兼顧學位，福保也是一個不錯的選擇。 2.寶安 從學位價值來講，寶安實驗近年都在寶安前三的位置，比南山文理要高，原因也是寶安實驗囊括了寶安中心非常優質的樓盤：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，將來還有幾個已經是現樓的高端盤入市，因此寶安中心帶寶安實驗的幾個盤，是絕對的投資大熱點。 但一街之隔的翻身-寶安實驗學區就尷尬了一點，是很多剛需家庭想上學的低成本選擇。
問：十三大，我很信任您的判斷。 星海名城一套可賣720萬左右，想置換讓錢活起來。 規劃1.換兩套房：一套100平左右，首付7成，宜居養老，周邊配套相對好，最好有山有水，兼顧有漲幅（漲幅高過星海名城）。考慮過龍崗熙安度會109平，或坪山環境較好的樓盤。一套40多平，首付5成，寶安或光明，做投資出租。 方案2.保留星海名城，首付60萬，買40-50平投資房，選地鐵沿線。 本人49歲，單親，我收入還好但不穩定。孩子月收入5000,現金最多60萬，還貸壓力較大，要靠租一套一起。 問：1.2方案哪個更適合。坪山（均價4萬）和龍崗大運城（均價6.5萬）論漲幅和未來脫手哪個更容易？
答：你好，感謝大額讚賞！ 如果是單純關注養老宜居，其實鹽田更合適，但是漲幅基本就不指望了。 自住和投資是魚和熊掌。如果能接受投住分離，其實更建議截斷抵押星海名城，入手一套碧海 沙井的樓盤，去坪山租房住，房租更低。 第二套投資房優化租金，可以覆蓋一大部分月供，留足5年月供即可，一般來說5年內還會經歷一個完整的熊牛週期。 坪山和大運並不是投資首選板塊。
問：老師，深圳現在女的貸款能貸到多少歲？剛滿十八歲的孩子如何能貸到款嗎？若委託您買房，如何聯繫？
答：你好，能在24歲之前辦理房貸的，基本是兩種情況： 1.是公司股東，得有一定時間； 2.你從貸款兩年前就有工作社保記錄，比如18歲(不讀大學)。 徵信記錄上不要顯示你還在讀大學。 另外，需要覆蓋月供兩倍的流水。 3.增加父母為共同還款人 暫時不提供VIP線下選籌服務，後期會組建團隊。
問：你好，最近看賽格公寓成交很多，考慮作為學位自用購入，但是擔心剩餘年限太少，過十年學位用完沒人接盤，專家如何看呢？謝謝
答：可以研究下賽格公寓、現代之窗和雷圳碧榕灣這三個小區。 孩子即將上學，可以買入自用。 如果距離上學還有很久，不建議買了。
問：十三老師您好，計劃購買總價600萬的三房，首套自住兼顧增值考慮，小孩小學三年級，總價有限，學位不敢奢求，只求兼顧。 南山上班，看了寶安的富通v都會和中信領航，兩個樓盤如何選擇？潤恆尚園有些壓力，是否更值得推薦？另一種考慮福田皇御苑？多謝，或老師給個推薦，多謝
答：投資主要集中在萬象新天和富通v都會，因為我看中地鐵，但事實證明，潤恆尚園和招商果嶺也一直在跳漲。 寶安的富通v都會和中信領航對比中信流通性更好，富通性價比更高。 自住選中信，投資選富通。 騰訊大鏟灣地塊的塵埃落定，勢必會再火一把，潤恆尚園除了沒有地鐵，品質、戶型、樓齡都沒有問題，價格偏高，不太推薦。
問：老師您好，我在羅湖有2套老舊小區房。想賣掉其中一套，換一套好一點的。價格大概在700萬左右的三房，老師有好一點的推薦嗎？
答：置換目的是自住還是投資呢？ 還是想羅湖片區內置換嗎？ 可以把需求描述的更詳細一些，再做推薦
問：老師你好！想請教您我家資產配置問題。16年錯誤投資230萬買入布吉陽光花園小兩房，目前才漲了30萬，算上成本，基本上不賺錢。現在手上還有子彈100，想再投一套好點的學位房給老大上初中（老大小學今年可以上，不用考慮學位），老二上小學(老二今年剛出生)。最近一直在看房，首付100基本上南山買不到什麼中上的學位房了，而且一直還在漲。我應該把布吉的房子賣掉，把子彈擴大到總價500的範圍再買嗎？娃六年後才上初中，現在買會不會變數太大？還有就是總價500左右的中上學位房，兼顧學位和投資，您有什麼好的學校和樓盤推薦嗎？？看的比較多的有友鄰公寓，最近漲的太兇了。盼復！感謝！
答：你好，友鄰公寓是最近才冠名的，因為總價低也漲了一波，不建議買 6年後才上初中，現在買太早了，學區政策變動太大 建議先把布吉住宅賣出，置換到潛力更大的板塊做投資，等下一波漲幅之後再置換學區小戶型。
問：十三大師您好：我目前金匯名園有一套出租別人，市價約500萬，紅本在手，現金400萬，年收入200萬左右，兩個小孩一個小學一個幼兒園，考慮寶中附近3-4房自住型，您建議賣掉金匯的入手4房舒適型的還是保持金匯這套，買3房緊湊型的？金匯39區附近據說有規劃學校，是否有增值空間繼續保持的意義？個人目前特別糾結的是1千萬在寶中確實如您前面所說的老大難，1500萬感覺亞歷山大，如我這種情況您有什麼建議？有哪些樓盤可推薦？謝謝！
答：你好，感謝大額讚賞！ 金匯名園可以考慮出手置換。 一般我不推薦翻身，理由如下： 1.短期沒有改造空間，片區太低端了，最高端的業態估計就是肯德基了，連星巴克都沒有，河東村舊改也是遙遙無期; 2.沒有好的學位支撐; 3.老房子無贈送，沒社區沒花園，西海岸這些標杆盤都沒有地方停車; 4.除了五號線周圍的幾個社區，靠裡面的，出行並不方便; 5.4-5萬的老破大，南山中心區一大把，相對比，翻身也並無優勢，深圳不比上海，老破大、老破小是沒有未來的。 出手金匯名園後，可以考慮入手一套學區4居自住，再入手一套純投資樓盤。 寶中可以關注天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等。 剩餘資金繼續加倉碧海 沙井或者光明。
問：老師您好，目前自住一套兩房房子位於布吉樓盤為信義假日名城逸翠園，因寶寶出生想把房子賣掉置換一套三房以上的，夫妻二人年收入50萬，手上有現金100萬，因夫妻二人在福田上班，比較糾結是買在福田還是在目前生活圈置換，在福田就教學質量來說還是比龍崗要好但好一點的房子房價都較為高，請老師給點建議
答：你好，布吉是補漲區域，信義假日名城在布吉是領漲盤，跑贏布吉其它盤沒有問題，但是跑贏大盤還有很大的差距。考慮學區和未來升值潛力，可以換到福田。 總價控制在600左右，東部沒有好學校。 好學校都集中在關內，學區稍微好點的可以在羅湖和福田保稅區 想各方面都兼顧，可以考慮一下3個板塊： 1.福田： 600在福田想要兼顧學位、投資和住家還是蠻困難的，福田一類名校單價普遍在10-15萬，樓齡大多15-20年。 福外南屬於福田二類，保稅區均價7-8萬，600還能選到三房，算是住家和學區比較均衡的選擇。 福保片區本是福田多年窪地，但18年3號線南延線通車和福田外國語南校區建成，兩項重大利好加持，完成了一次房價暴擊，從五萬多直升到七萬多，但將來如果沒有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱勢片區，會一直處於跟漲的狀態。 但如果是自住，又想兼顧學位，福保也是一個不錯的選擇。 2.寶安 從學位價值來講，寶安實驗近年都在寶安前三的位置，比南山文理要高，原因也是寶安實驗囊括了寶安中心非常優質的樓盤：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，將來還有幾個已經是現樓的高端盤入市，因此寶安中心帶寶安實驗的幾個盤，是絕對的投資大熱點。 但一街之隔的翻身-寶安實驗學區就尷尬了一點，是很多剛需家庭想上學的低成本選擇。 另外沙井的海岸城也是一個不錯的選擇。 3.龍華推薦2個盤 金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 潛龍曼海寧花園 品質過硬，交通和商業配套差，在龍勝地鐵站和上塘地鐵站中間地帶，離兩個地鐵站都有500米距離。 南北兩區共14棟樓，容積率3，戶型基本南北向通透，帶入戶花園 河南煤老闆開發，2010年5月開盤，當時周圍的水榭春天2.1萬，特發和平里1.9萬，該盤2.4萬，2013年交房，仍然有一半未賣完。 時間過去5年，我們用現在的價格總結，不是一手開盤賣的高未來二手市場賣的價格就高，二手市場是一個綜合的較量，環境、容積率、綠化率、戶型、商業配套、交通平均分高者得勝。
問：老師，大運頤安都會中央89平米新房約510萬，雙龍恆裕瓏城89平米新房（有四房）約390元，是否值得入手？還是選擇在福田、南山、寶安、龍華買？ 我第一套房在羅湖，第二套純投資房，不考慮學位，若老師認為市內更有價值，可否推薦幾個盤？
答：你好，感謝大額讚賞！ 深圳各版塊樓市分化越來越大，主要表現在以下幾點： 1.東部和西部的差距拉大 2.品質樓盤和低端樓盤差距拉大 3.學位房和非學位房差距拉大 西部漲到一定程度，可能會像東部傾斜，龍崗順勢承接。 但是羅湖和龍崗短期內升值潛力是跑輸東部的，建議入手福田、南山、寶安、龍華。 2020值得推薦的一手剛需盤： 沙井海岸城（深外學位，片區標杆、地鐵口、大商業）； 合正觀瀾匯二期 （區域標杆、地鐵口）。 也可以關注板塊內的次新筍盤。
問：大師，您好，如果總價450多萬，投資哪裡五年內增值潛力大，光明華潤三房，光明勤正大城三房，大運龍崗中心城吉祥裡四房，寶安，福田何南山，龍華有推薦也行？謝謝
答：想穩一點，關注租售比建議南山 寶安和福田 想博暴擊可以試試光明，適合底層充足的人，前期租金收益太弱
問：老師，你好！我本來有兩套商品房在松崗，現已出售了一套，留有一套140平方的自住。現小孩子讀4年級，想在深圳市購買一套學區房，期待有升值空間，靠近地鐵和生活設施便利一點，總價800萬左右，範圍集中寶安、南山或福田都可以，有沒有好的樓盤介紹啊？
答：可以買的是（南山 福田 龍華 寶安）那麼核心區域南山和福田只能買兩房學位勉強還可以的）要三房就要考慮龍華 寶安了（但是學校又一般） 比較推薦：第五大道、幸福海岸、太古城、後海公館、海境界 非筍勿入
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
