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問：老師您好，剛加入星球，我目前外派廣州，1-2年返回南山工作。看12月漲勢，計劃在總價450萬之內考慮首房兩居室。向您提問：1.3,4月接盤是否有些著急？2.目前關注龍華金地上塘道二期、碧水龍庭，福田皇御苑，寶安富通城三期，對地段，交通，學位，升值空間有些難以判斷，其中較中意金地上塘道，但是掛價已經到8萬。除此外還有較合適的推薦嗎？不勝感謝！
答：您好，深圳2019年幾個熱點片區，10-30%的漲幅是有的，現在很多小區都在鬧房荒，如果不出臺調控措施，價格大概率還是向上的，疫情只是延緩了上漲時間點，給剛需朋友留足上車時間。 龍華現在稱為宇宙中心，房價在2015年左右漲了3倍。 現可以分為四個梯隊，第一梯隊就是深高北學位房，平均單價在10萬左右，例如匯龍灣； 第二梯隊就是紅山周邊，平均單價在8萬左右，例如中海錦城； 第三梯隊大概6萬左右，例如金地上塘道。 第四梯隊4萬的也有。 金地上塘道屬於龍華的第三梯隊，距離地鐵比較遠，單價6萬價格還算比較便宜。 碧水龍庭花園大社區，居住品質不錯，自住舒服學區也不錯。 自住更傾向金地上塘道和碧水龍庭 投資建議重點關注寶安碧海，除了寶安富通城三期，還可以關注聖拿威，玉湖灣。
問：大神您好，我們手上已經有兩套房： 一套上塘附近的次新房，打算一直持有。 一套是梅林關附近的樓梯房。樓梯房附近馬上要開通地鐵十號線，今年六月開通。（小三房，租金目前是5000\/月，很好出租。房子比較老了，92年的地，但是位置好，很容易放租。之前一直想著博舊改拆遷，但是目前看來周邊沒有規劃，估計就算要拆遷至少是十年以後的事情了。擔心那個時候拆遷等不到，老房子不好出售）。我的打算，等今年六月地鐵10號線開後，賣掉梅林關的樓梯房大概到手400萬，然後再增加30萬左右，總價430萬左右打算入倉上塘的金地上塘道二期小兩房，目前小兩房是69平米，報價430萬左右，租金大概是5200左右。 請大師指點！謝謝
答：你好，出手老破小思路正確。 金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 位置：上塘區域 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 自住+投資都是不錯的選擇，可以入手。
問：大神，請教下，看中龍崗萬科天譽二期，一種戶型是66平挑空70年產權公寓3房，235萬，另一種是450萬住宅三房，考慮前10年投資出租，10年後如果小孩大學畢業回深圳也可以自住，您建議買哪種呢？很糾結，主要是手上資金只有180左右，女兒意見是以後也不想住福田太舊的盤
答：你好，萬科天譽是龍中的標杆樓盤，坐鎮區域行政文化中心，周邊各種便利無需贅敘，勝在配套全面。 如果是考慮自住買70年大產權的純住宅產品，我是支持的。 但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓漲幅非常弱。加上交易稅費很高，未來升值潛力不如住宅產品。 如果想喜歡環境好的次新盤，大運很多低密度社區可以好好挑挑。
問：十三老師好，去年底剛入手了陽光棕櫚園三期119平，4房兩衛戶型，朝南，電梯房，買的9樓（共10樓），870萬，另有稅費➕中介費35萬。買完之後，我現在很憂心，因為這個盤沒有好學位，停車位也不足，又正好應了您口中的老破大，怕是以後很難出手。唯一好處就是房子戶型很正，朝向好，居住舒服。我現在糾結的是：我老公想花30萬左右裝修，然後住進去，他想著至少住個5-8年。想諮詢一下十三老師值不值得再裝修持有5-8年，還是等滿三年後趕緊出手賣了？另外我現在快要生baby了，也要考慮學位問題，不知道陽光小學和前後中學未來怎麼樣？多謝十三老師。 另外手上還有130萬現金，應該怎樣投資比較好？家庭年收入稅後90萬。
答：棕櫚園在南山前海板塊算是超級大盤，02到04年的房子，容積率不高、花園很大、相對舒適，學區一般，雖然距離地鐵較遠，但好在臨近前海桂灣，將來的保值是沒問題的。 至於裝修花30萬就沒必要了，這點錢夠我們去弱二線省會城市首付再買一套房了。 剩餘資金130，關注碧海 西鄉和沙井，投資還是優選西部。
問：你好 想在鹽田購買小三房60到80平米的學區房，看了春天海，請問是否有其它推薦。謝謝
答：你好，鹽田也有不錯的學校，看你主要考慮自住還是學位，如果重點考慮學位也可以買在羅湖。 如果是自住可以考慮春天海。但是鹽田投資潛力一般，鹽田定位是港口和旅遊業，不是重點，缺少城市資源。
問：十三房星主，您好，在頭條拜讀您文章2篇，即直接加入向您請教。手上閒錢160W，將作首付，年收入50W；孩子3歲，學區中等即可，非重點關注；我和太太都在福田上班，有車。想在今年入手450-500W總價格小三房，首套，沒貸款記錄。情況：看了光明一號、傳麒山，頤安，關注龍華、龍崗盤。期望：儘量靠近市區（看了光明、龍崗，老感覺遠了點，但還未排除），自住兼投資。向您諮詢：1、我的情況是否適合購買？還是等瘟疫後再看？2、上半年買還是下半年買？ 3、買新房還是二手？ 4、市區小三房我160的首付應該買不起？關注龍華、光明、龍崗、沙井嗎？這幾個區怎麼排列，以及分別有哪些有小區可以推薦？十分感謝，期待您的回覆。
答：你好，考慮自住更建議在龍華區域內選擇。考慮長遠的資產升值，建議看寶安。 新盤推薦海岸城，二手房可以關注金地上塘道，曼寧花園，特發和平里，萬象新天、富通城等次新盤。 疫情之後會有短暫的窗口買入期，時刻關注筍盤。 光明和龍崗不太適合你
問：大師你好，我是深戶但深圳無房。居住工作都在成都，有套全款房和一套貸款房，月供1萬。目前手頭有100萬，明年10月有筆200萬資金到期。今年7月底孩子滿18歲有成都購房資格。如果月供達到2.5萬，還是可以承受的。從投資角度考慮，我是等明年資金充裕了投資深圳，還是在成都或者重慶等二線城市購房。對於這兩個二線城市你認為投資潛力如何？對於我這種情況，您有什麼建議。我記得你說過新房會有幾年洗盤期，是說從投資角度看新盤不如二手房嗎還是我理解的不對。
答：給在二三線工作和生活的朋友一點建議。 這裡指的是本身已經在二三線定居的。如果生活本身已經比較穩定，其實去一線闖蕩，風險還是很高。當然，如果自己很年輕，很有激情，有機會去一線，那可以去，大多數人是沒有那麼多機會。 那麼怎麼辦？就是好好在二三線生活啊。唯一要注意的一點是，要在一些中心城市買房，比如北上廣深等等。 為什麼? 將來你的孩子還是有非常大的可能去一線城市的。 這個時候，最需要解決的問題是什麼？ 就是房子，可能那個時候已經比較貴了。如果沒有提前準備，可能畢生的積蓄都被掏空，晚年有點慘。在一線買房，就等於已經定居了，雖然人不在那裡。哪怕將來孩子不在你現在選的城市，也能同等置換。 所以在深圳和成都重慶之間選擇，支持你買深圳。不僅為了資產升值，也為了下一代。何況你在成都已經有倉位了，把大資金用在深圳，未來成都可以考慮出手一套全款房做裂變。 新盤和二手房重點還是看價格，如果限價新盤，價格低於周邊二手房價格，是可以買的。 感謝讚賞！
問：您好！我家庭名下2套房。其中一套是鵬公館，打算今年滿2年賣掉換德宏天下。您覺得升值潛力如何這個盤。還有一套碧嶺華庭，碧嶺明年滿5年。這套房很適合居住，但是漲的慢，主要沒什麼上漲的概念。您建議是繼續持有還是換套房，如果換我也要換一樣適合居住的，小區環境好的有推薦嗎？另外我兩套房如果都要操作，您建議先操作哪套，什麼時候操作做好成本最低。感謝回答！
答：羅湖片區較小，同時由於發展較早，開發比較充分，房價和整體感官類似，所以羅湖整體分析，不再細分片區； 羅湖從供應上看，樓齡較老，品質較差；雖然商業、教育、醫療配套都很成熟。 但從需求看來，由於羅湖產業較弱，小白領、金領因為太破太遠看不上，甚至居住在福田等地區的深圳老一代人也嫌棄，就只剩下羅湖本地的改善需求，但改善需求不如剛需旺盛，且留下羅湖生活的人往往經濟實力有限，有錢人又都去了華僑城或香蜜湖，小老闆們也都轉移到了關外，因此羅湖需求不足，並不斷衰退，中長期看跑輸大勢； 鵬公館和碧嶺華庭出手置換思路正確，碧嶺華庭可以優先出手。 福田整體選籌難度很高，目前重點發展區域梅彩-福保-河套，上下沙是長週期舊改拆遷、香蜜湖金融街整體升級為城市客廳，熱點很多，但是比較分散。 建議策略： 一、低總價剛需次新電梯房 二、頂級名校學區最低總價學票房 三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤 德宏天下有學區加持。只要不買雙拼戶型就行。 自住福田可以，投資更推薦南山和寶安。
問：老師您好！本人90後未婚，目前有套小2房在東莞，因深圳社保滿5年故想出手換至到深圳來，但深圳的的房價一眼望去實在有困難，若是賣的東莞的，除去貸款可到手110w，現在手上也沒有什麼資金，父母在農村提供不了幫助，想辦法的話最多湊到130。所以想問問老師我是繼續在東莞入套大一點的好，還是轉到深圳來，純投資。另中介說有貸款記錄再買的話需要付5層，壓力也很大，所以想問問老師的建議。盼回覆，感謝
答：你好，東莞核心板塊漲幅30%，目前屬於階段性高點，未來需要看東莞的產業轉型和人口導入。東莞樓市基本是跟著深圳喝湯。 深圳比東莞上限高很多，建議入手深圳。 全款抵押，5改3都可以操作成首付3成。 首付130，首選寶安 碧海 西鄉 沙井，次選福田新洲 保稅區 龍華上塘。
問：退休生活，2000萬左右，不貸款。
答：你好，養老最關注的幾點：環境好、醫院近、子女近 目前比較推薦華僑城和香蜜湖板塊
問：老師好！想要在深圳找總價850-900的小三居或大兩居，夫妻還未有孩子，在福田工作。注重居住環境、日後升值。請問前海和華僑城片區該如何選擇？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指點迷津，謝謝！
答：華僑城的房子大都有一個缺點：戶型太大，首地容御也不例外，你這個預算只能淘個兩房，沒有學位支撐的高總價兩房其實是很危險的，深圳是個務實的城市，單純為美景為環境去買單的人不多，更多的是為學位為便利為功能。回到自住角度上來看，我覺得追隨你們的本心就好，華僑城綠樹環繞，鬧中取靜的，即便可能升值不如預期，我們也賺得了享受，一個是延遲享受，一個是當下體驗，很難說哪個孰優孰劣。
問：星主你好，我的情況是屬於剛需，工作範圍在龍華，跟光明。目前手上只有100w的資金，湊一下也有150左右，我的問題是現在這100w每個月能有1.5W的固定收益，又想把這個100W抽調出來先上個三房的，這樣子又少了一半的收入來源，感覺壓力特別大，我該怎麼去規劃，這種情況適不適合買房？請星主指點迷津，萬分感謝！
答：你好，剛需建議儘早上車，只要看到溢價不嚴重的可以買，剛需賭不起。 如果是底倉充足的純投資客就需要謹慎了，非筍勿入。 光明房價也上漲了不少，建議在紅山 上塘 龍勝板塊的地鐵沿線淘筍。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
