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本文作者：張春光律師【錦天城律所】
個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》、《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》
山東省高級人民法院（2019）魯民終2167號民事判決認為，以房抵工程價款是為了消滅債權，不是為了取得物權，在涉案房屋完成不動產法定登記之前不足以形成優先於一般債權的利益，無權據此排除執行。【注：該判決作出的時間是2019年12月9日，晚於“九民紀要”發佈的時間。】
上述判決隱含著一個觀點，即以房抵工程價款之債後，債權人（案外人）不再享有優先權，對此我是贊同的。2018年9月23日，我在我的微信公眾號“合同效力實務研究”發表文章《以房抵工程價款之債，因房屋有抵押沒過戶，承包人的權利可否排除普通債權人的執行？》，在該文中我就發表過我的觀點：以房抵工程價款之債後，承包人不再享有優先受償權。
但是，上述觀點認為以房抵債絕對的不能排除執行，對此我不贊同。
其實，在司法實踐中，涉及以房抵債（含工程價款之債）的執行異議之訴，疑難複雜爭議最大的，不是原債權（如：工程價款之債）變成新債權（合同之債，說的具體點就是要求房屋所有人過戶和交房等的債權）後，新債權是否還有優先權的問題，而是新債權人可否依據或參照適用《執行異議複議規定》第28條或29條（本文以第28條為例）排除執行，說的具體點就是抵債可否視作付款方式的問題。
最高人民法院（2019）最高法民申4169號民事裁定認為，本案恆浩公司與康橋公司簽訂的是以案涉房屋折抵工程價款協議，並非《異議複議規定》第28條規定的買賣合同，故恆浩公司關於依據上述司法解釋規定，其對案涉房屋享有物權期待權，可以排除執行的主張，亦不能成立。
我不贊同最高院的上述觀點，我認為可以將抵債視作一種付款方式，進而參照適用《異議複議規定》第28條。
一、《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》的觀點似乎矛盾
1、該書對《全國法院民商事審判工作會議紀要》第44條解讀時認為不得依據以物抵債協議排除執行
《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第304頁第二段認為債權人不能基於以物抵債協議對抗金錢之債的執行。理由主要有兩個，一個原因是防止案外人與被執行人惡意串通倒籤抵債時間損害申請執行人的權利，另一個原因是違反債的平等性。
2、該書對《全國法院民商事審判工作會議紀要》第127條解讀時認為抵債可以視為支付價款
《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第643頁第二段認為，對於採用抵債方式的，可以視為支付價款。在此前提下，再符合另外三個要件（在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；非因買受人自身原因未辦理過戶登記）就可以排除執行了。
因此，我認為《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》的觀點似乎矛盾。
二、支持以以房抵債協議排除執行的案例（注：這都是“九民會要”出臺前的案例）
司法實踐中，有很多支持以以房抵債協議（在滿足協議合法有效、已交房、無過錯等條件的前提下）排除法院強制執行的判例，如：最高人民法院（2016）最高法民申79號、最高人民法院（2017）最高法民申2476號、最高人民法院（2017）最高法民申2480號、最高人民法院（2017）最高法民申2482號、最高人民法院（2017）最高法民申2484號、最高人民法院（2017）最高法民申3148號、最高人民法院（2013）民一終字第95號、最高人民法院（2017）最高法民申3491號、最高人民法院（2017）最高法民申3492號、最高人民法院（2016）最高法民申2025號、最高人民法院（2018）最高法民申387號、最高人民法院（2018）最高法民申25號、最高人民法院（2016）最高法民申2023號、海南省高級人民法院（2017）瓊民終181號、山西省高級人民法院（2018）晉民終681號。這些裁判支持以房抵債協議排除執行的主要理由是參照適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條，或《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條等規定，符合上述司法解釋規定的條件的即可排除執行。這裡面最重要的一條即付款，由於以房抵債一般案外人並未實際支付房款，因此法院支持以房抵債排除執行的，基本都是認可以房抵債協議的簽訂即完成了付款義務。
三、不支持以以房抵債協議排除執行的案例【注：這都是“九民會要”出臺前的案例，（2019）京民申5519號案和（2019）魯民終2167號案除外】
司法實踐中，也有很多不支持房抵債協議排除法院強制執行的判例，如：最高人民法院（2019）最高法民申3249號、最高人民法院（2019）最高法民申4169號、最高人民法院（2017）最高法民申1769號、最高人民法院（2017）最高法民終354號、最高人民法院（2016）最高法民終113號、最高人民法院（2017）最高法民終356號、遼寧省高級人民法院（2018） 遼民申1337號、遼寧省高級人民法院（2017）遼民再841號、河南省高級人民法院（2018）豫民再1235號、北京高院（2019）京民申5519號、山東省高級人民法院（2019）魯民終2167號。不支持的理由主要是認為抵債是消滅債務的一種方式，以房抵債只產生請求被執行人過戶的權利，該權利並非物權期待權或所有權，該權利並不優先於申請執行人的普通債權，不能排除申請執行人的執行。
四、我的觀點
以房抵債協議能否排除執行，其實就是案外人基於以房抵債協議（在滿足協議合法有效、已交房、無過錯等條件的前提下）是否對案涉房屋享有物權期待權。而物權期待權的概念在法理上並無定論：王澤鑑教授認為，期待權是因具備取得權利部分要件，受法律保護，且依社會經濟觀點，使之成為交易客體，特賦予權利性質之法律地位。【王澤鑑.民法學說與判例研究（第七冊）[M]，北京大學出版社：2009年第一版，第196頁.】這個概念很抽象，其他學者給出的概念也很抽象，並且對於期待權的概念和內涵還沒有形成通說，法律實務中似乎還很難直接引用。因此，不宜直接引用某個學者關於物權期待權的概念來認定購買了尚未登記在被執行人名下的房產的買受人是否對標的房屋享有物權期待權。因此，不宜直接引用物權期待權的概念解釋案外人基於以房抵債協議是否對案涉房屋享有物權期待權。
但是，如果把抵債看做是一種付款方式，則可以參照適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條、第29條，或《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條等規定來審查案外人基於以房抵債協議是否可以排除金錢債權人的執行。【注：我的該觀點最早出現在我於2017年11月2日在我的微信公眾號“合同效力實務研究”發表的文章《以房抵債背景下的案外人執行異議（之訴）能否獲得支持？》，並在之後的文章裡進一步完善，遠早於“九民會要”及其理解與適用出臺及出版的時間。】
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（自2015年5月5日起施行）第28條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
以房抵債，一般是指債權人與債務人協議約定用債務人的房屋折價抵償債務人對債權人的債務，如有多餘，則多餘的金額退還債務人（房屋所有人），如房屋價值不足抵償債務，則不足部分繼續由債務人償還。
債務履行期限屆滿後的以房抵債的協議是雙方當事人真實意思的表示，沒有違反流抵或物權法定的原則，也沒有違反其他法律行政法規的效力性強制性規定，合法有效。基於此有效的抵債協議，（房屋所有人的）債務消滅的同時，相應的抵債價款也就轉化為了房款（可以將以房抵債理解為一種房款的支付方式），即債權人在抵債的額度內支付了債務人（房屋所有人）房屋價款，如果債權人再滿足《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》的其他三個要件，則債權人對標的房屋享有物權期待權，債權人的物權期待權優先於申請執行人的普通債權，其執行異議應當得到支持，即以房抵債背景下的案外人執行異議之訴（在滿足協議合法有效、已交房、無過錯等條件的前提下）應當得到法院的支持 。當然，如果房屋價值高於債權人對債務人（房屋所有人）的債權，則債權人應當按照人民法院的要求將差額部分交付執行。
在以房抵債背景下的案外人執行異議之訴還需要注意的是：
1、其他三個要件也要滿足
（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同
這裡的買賣合同的形式一般是《以房抵債協議》，而不是《房屋買賣合同》【當然，形式上也可能是《房屋買賣合同》，在付款協議裡就以房抵債相關事項作出約定】。關於這個要件有四點需要說明：
a.時間的先後。根據2019年最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀要》第44條、第45條等規定，簽訂合法有效的書面以房抵債協議要在債務履行期限屆滿之後，根據《異議複議規定》第28條的規定，以房抵債協議的簽訂時間要在法院查封之前，此處所說的查封應當是執行異議所針對的執行的查封，或者是本執行案件的執行依據——生效判決在訴訟過程中或者訴前的查封，不包括其他案件的查封【如在A查封之後簽訂合同，之後又有了B查封，如果A查封已解封，且執行異議所針對的是B查封，則就符合法院查封前簽訂合同這個要求（至於是否因此導致不符合其他的要件，另當別論）】。以房抵債背景下的執行異議能否排除執行之所以沒有規定在《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》等司法解釋中，是因為法院擔心被執行人與案外人惡意串通，通過“倒籤”以房抵債協議的時間的方式規避執行【現有技術很難鑑定出協議的準確簽訂時間，如：最高人民法院（2015）民申字第3355號案中，一審法院委託有資質的鑑定機構對以房抵債的時間進行鑑定，但是經鑑定，無法判斷上述以房抵債協議書的形成時間】法院對於以房抵債協議簽訂時間的審查就會有很大的技術困難和障礙。因此，通過加強偽造證據的法律責任（尤其是刑事責任）和案件移送制度的進一步完善和落實（審理執行異議或執行異議之訴的法官發現當事人偽造證據且符合一定條件的，應當移送到公安機關處理）來威懾偽造證據（偽造以房抵債協議簽訂時間）的行為，不失為一種很好的選擇。
b.合同合法有效。如果合同沒有違反《合同法》第52條等法律行政法規的效力性強制性規定，且沒有其他可撤銷可變更或效力待定的情形，合同就是有效的。在此需要特別注意的是，根據2019年最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀要》第44條、第45條等規定的精神，簽訂合法有效的書面以房抵債協議要在債務履行期限屆滿之後，在債務履行期限屆滿之前簽訂的以房抵債協議不可以作為排除執行的依據。
c.書面合同。此處所要求的是“書面”，口頭的協議不符合要求。這個要件的硬性要求是為了防止被執行人與第三人惡意串通，謊稱存在房屋買賣合同或以房抵債協議以對抗執行。
d.不考慮過錯因素。即不論提出執行異議者是否知道其與被執行人簽訂合同之前不動產（如房屋）已經被查封，只要在簽訂合同之前房子已經被查封，執行異議申請就得不到支持。
（2）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產
對於此要件，並不能要求太苛刻：a.交房的標誌是簽訂《房屋交接書》還是交鑰匙都可以，只要是已經交房即可；b.合法佔有的方式可以是親自居住；也可以是出租給別人；或者債權人正在裝修過程中；或者合同約定的交房時間已到，房屋所有人將房屋鑰匙交給了債權人的親朋好友或者代理人或者中介，買房人隨時可以取得對標的房屋的佔有，等等。總之，只要是房子在債權人（案外人）的管控之下即可。
（3）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
這個要件要求未過戶不是買房人的過錯。如有些買房人為了避稅，在房子具備過戶條件的情形下故意拖延不辦理過戶手續，這樣買房人就是有過錯的，執行異議不能得到支持。有爭議的是買房人買的是不符合交易條件的動遷房（未滿三年）是否有過錯，對此問題，a.比較保守的觀點是如果房子被查封的時候未符合交易條件（未滿三年）則視為買房人有過錯（買房人因購買了在一定期限內禁止交易的房屋而被認定為有過錯），執行異議不能得到支持；如果房子被查封的時候已經符合過戶條件（已滿三年），非因買房人的原因未過戶（如約定的過戶期限未到），則視為買房人沒有過錯。上海的司法實踐中基本就是採取這種觀點。b.比較開放的觀點認為購買動遷房就是一個附期限的合同，合法有效，買房人沒有過錯。
在此需要特別注意的是，根據2019年最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀要》第127條第二款的規定，對於“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”應當作如下理解：買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。【注：這個規定本意是指導司法實踐，統一裁判觀點。但是這個規定本身是有問題的，比如，買受人購買的是有抵押或有查封或尚不滿足上市交易條件的動遷房，在有抵押或有查封或限制交易期滿之前，買受人明知不能過戶而“向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為”，這種明知不能過戶而故意“做樣子”的行為顯然不能證明房屋買受人符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這個要件。】
2、要認真審核協議的真實性和效力
之所以要重點審核以房抵債協議的真實性和效力，是為了保護申請執行人的合法權利，防止被執行人與案外人虛構以房抵債協議，或者為了規避執行而簽訂以房抵債協議。對以房抵債協議的真實性和效力的審核，應重點關注以下幾點：
（1）協議簽訂的時間
協議簽訂的時間必須是在債務履行期限屆滿之後且是在法院對標的房屋查封之前。鑑於現有技術很難對協議簽訂的準確時間做出鑑定【如：最高人民法院（2015）民申字第3355號案中，一審法院委託有資質的鑑定機構對以房抵債的時間進行鑑定，但是經鑑定，無法判斷上述以房抵債協議書的形成時間】，法院對於以房抵債協議簽訂時間的審查就會有很大的技術困難和障礙。因此，通過加強偽造證據的法律責任（尤其是刑事責任）和案件移送制度的進一步完善和落實（審理執行異議或執行異議之訴的法官發現當事人偽造證據且符合一定條件的，應當移送到公安機關處理）來威懾偽造證據（偽造以房抵債協議簽訂時間，即倒籤）的行為，不失為一種很好的選擇。
（2）“以房抵債”中的“債”是否真實合法，是否已過訴訟時效
審核“債”的真實性和合法性，就要審核產生“債”的原始憑證，而不能任由被執行人和案外人雙方認可即不審核。對此，要根據“債”產生的原因（民間借貸、欠付貨款、“高利貸”、賭債等等）進行有針對性的審核。
要審核“債”是否已過訴訟時效，除了審核訴訟時效的起始時間外，更要審核是否真的存在時效中止或中斷的事由。
對於超過了訴訟時效的“債”的以房抵債協議，不能作為排除執行的依據。
（3）以房抵債協議本身是否合法有效
對此要對照《合同法》第52條，看是否存在無效事由，尤其是要看是否存在惡意串通損害第三人利益的情況。另外，還要審核是否存在非當事人真實意思表示的情形，比如，被執行人與案外人簽訂陰陽合同，陽合同是案外人用以提出執行異議的以房抵債協議，陰合同則約定：雙方的真實意思表示是用陽合同排除執行，陽合同無效，房屋的真實權利人仍然是被執行人。
除了上述要件之外，還應當要求以房抵債的債權人除了標的房屋之外沒有其他住房。這個要件不是《執行異議複議規定》第28條的要件，是第29條的要件，增加或強調這個要件這也是為了權衡債權人和申請執行人的利益。
3、如果抵債的房屋是“一手房”，要滿足《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第29條的規定【注：滿足第28條也可以排除執行】
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第29條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”
開發商的債權人依據生效的判決向法院申請強制執行，法院一般會執行開發商的房產，即拍賣尚登記在開發商名下的房產償債，這會嚴重侵害購房者（在本文即以房抵債協議中開發商的債權人）的合法權利，因此上述司法解釋賦予了購房者通過執行異議（之訴）的方式排除法院執行，保障自身合法權益的權利。
業主（以房抵債協議中開發商的債權人）如果滿足上述三個要件，就可以通過執行異議或者執行異議之訴來排除法院的執行，以最終獲得房屋的所有權。關於上述三個要件，簡單分析如下：
（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的以房抵債協議
開發商與其債權人簽訂的以房抵債協議的效力的審查方式同上文的審查方式。
（2）標的商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋
這個要件是體現立法精神的核心要件：保護弱勢群體——消費者。購房者（以房抵債協議中開發商的債權人）相對於開發商是弱勢群體，是消費者（注：有觀點認為購房者不是消費者），應當得到法律的傾斜性保護。居住權對於一個人來說是舉足輕重的，如果購房者所購房屋是用於居住且名下無其他用於居住的房屋，則購房者能否獲得係爭房屋的所有權直接關係到購房者居住權能否實現。這在《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》中也有所體現【該批覆第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”】。此外，根據該《批覆》，在一定條件下，商品房的買受人的權利優先於建設工程價款優先受償權，建設工程價款優先受償權優先於抵押權和其他債權【該《批覆》第一條規定：“……建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權”】，因此，在一定條件下，商品房的買受人的權利優先於開發商的其他債權人的債權。也就是說，對於購房者權利的保護是一脈相承的。
關於舉證責任，只要購房者所購房屋是住宅即可推定為其購房是用於居住，有相反證據足以推翻的除外。
根據2019年最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條第二款的規定，“買受人名下無其他用於居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍內商品房消費者名下沒有用於居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬於滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。
（3）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十
這個要件和上述兩個要件共同起到如下作用：a.防止開發商（被執行人）和所謂的債權人惡意串通，偽造虛假的交易，阻礙執行；b.保護申請執行人的合法權利。
根據2019年最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條第三款的規定， “已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十” 應當作如下理解：如果商品房消費者支付的價款接近於百分之五十，且已按照合同約定將剩餘價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。
參考案例：北京市第一中級人民法院（2015）一中執異字第400號
4、預告登記
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第30條規定：“金錢債權執行中,對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。”只要以房抵債協議是合法有效的，辦理了預告登記，且符合過戶的條件，就可以排除法院的執行，保護債權人的合法權利。
（1）存在合法有效的以房抵債協議。
（2）符合物權登記條件。如：合同沒有被解除；債權人有購房資格；房款可以全部交付法院執行；
附
案例一：王某某與中建一局安裝公司、華霖公司申請執行人執行異議之訴一案
案情簡介：一審法院在審理中建一局安裝公司訴華霖公司建設工程施工合同糾紛一案過程中，依據中建一局安裝公司的保全申請，於2016年6月14日作出（2016）魯06民初80-1號民事裁定書和協助執行通知書，查封了華霖公司名下位於龍口市九里城包含17號樓1-2801號房屋在內的房產一宗。
中建一局安裝公司訴華霖公司建設工程施工合同糾紛，經一審法院審理，於2017年7月11日作出（2016）魯06民初80號民事調解書。內容為：一、本案所涉及總工程款項暫定為320773585.35元，其中土建工程的總造價為292811873元，安裝弱電總造價暫定為27961712.35元（最終金額以中建一局安裝公司與武漢利興達建築勞務有限公司之間的訴訟生效判決確認的工程總造價金額為準進行調整），已付工程款為265104212.3元（其中有3150000元待雙方財務對賬確定後再從上述已付款中進行調整），總計欠付工程款暫定為55669373.05元，扣除另案即（2016）魯06民初413號案已確認處理的20091222元，華霖公司在本案中實際欠付的工程款暫定為35578151.05元；二、華霖公司於本調解書生效後兩個月即60日內清償欠付中建一局安裝公司欠款35578151.05元及另案即（2016）魯06民初413號案已確認處理的20091222元（兩案合計欠款為55669373.05元）。若逾期華霖公司未履行給付欠款和利息的義務，則中建一局安裝公司可向法院申請強制執行；三、中建一局安裝公司於本調解書生效後一個月內向華霖公司提交相關的技術資料及工程竣工備案的相關資料。四、其他雙方互不追究。五、案件受理費316182元減半收取為158091元，由中建一局安裝公司負擔78091元，華霖公司負擔80000元，保全費5000元由華霖公司負擔。
調解書生效後，華霖公司未按生效調解書履行付款義務，中建一局安裝公司向一審法院申請強制執行。案外人王某某提出執行異議。一審法院於2019年1月10日作出（2019）魯06執異7號執行裁定書，認為案外人提交的證據能夠形成一條完整的證據鏈，證明在一審法院查封涉案房產前已實際交付購買涉案房價款並實際佔有該房屋，案外人對於未能辦理涉案房屋的過戶登記手續也不存在過錯。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條和《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十四條、第二十八條之規定裁定中止對龍口市九里現代城17號樓1-2801號房屋的執行。
華霖公司於2015年10月19日取得涉案房屋所屬樓房的商品房預售許可證。有效期為2012年7月3日延期至2019年3月30日。
王某某與王洋系夫妻，其二人於2009年締結婚姻關係。
中南公司，統一社會信用代碼：913706816657330577，法定代表人：王明昱，成立日期：2007年8月16日，登記狀態：在營（開業）企業。
當事人對王某某是否依法取得涉案房屋的民事權益，足以對抗執行有爭議。王某某認為其取得了涉案房屋的相關民事權益，足以對抗執行。華霖公司認可王某某的主張，其雙方互對對方提交的證據表示認可。證據如下：
一、王某某主張所購房屋是從案外人中南公司處合法取得的相關證據。1.2013年10月26日，發包方華霖公司、承包方中南公司簽訂的工程名稱“龍口市九里現代城一期工程”，合同編號HL-BW-01的《建設工程施工合同（外牆外保溫及屋面保溫、防水工程）》；2.2014年5月5日，發包方華霖公司、承包方中南公司簽訂的工程名稱“龍口市九里現代城一期工程”，編號HL-WQ-01的《外牆塗料工程專業分包合同》；3.龍口市中南防水工程有限公司九里城商品區工程結算彙總表，載明：工程內容“外牆保溫、塗料等，合計工程費用￥10784560元”；4.2016年3月12日九里城以房抵款申請表；5.2016年3月13日，中南公司出具的以工程款659784元抵頂王某某涉案房屋房款的證明。以上證據證明，中南公司與華霖公司簽訂施工合同及分包合同，核算工程總價款，華霖公司欠付中南公司工程款10784560元，王某某以華霖公司欠付中南公司的659784元工程款抵頂了涉案房屋房款。中建一局安裝公司對上述證據的真實性和證明內容均不予認可，質證稱：1.《建設工程施工合同》與《外牆塗料工程專業分包合同》中載明的施工日期在前，合同簽訂日期在後，均與常理不符，且《建設工程施工合同》中明確約定合同在雙方簽字蓋章後生效，而該合同中僅加蓋了公章及中南公司代表簽字，未經華霖公司代表簽字確認，合同尚未生效。2.工程結算彙總表沒有業主工程總經理簽字確認，不能表明華霖公司與中南公司就施工項目費用進行了結算。3.以房抵款申請表系華霖公司單方製作，無法證明其與中南公司就以房抵款達成書面協議，且以房抵款申請表的製表時間為2016年3月12日，中南公司出具證明的製作時間為2016年3月13日，足以說明在中南公司尚未通知華霖公司的情況下，其即知曉涉案房屋轉讓給王某某，與邏輯不符，有造假嫌疑。華霖公司對上述證據的真實性及證明內容均無異議。
二、王某某支付房款的相關證據。1.2016年3月12日和2016年3月13日華霖公司給王某某出具的編號分別為0003687和0003691收款收據二張；2.2016年3月13日，中南公司出具的編號5991609工程款659784元的收款收據；3.2017年5月11日至2017年5月13日提款記錄、2017年5月13日及2018年1月1日轉賬記錄，證明王某某已經向王明昱支付了雙方約定的全部涉案房款505000元（其中，現金130000元、銀行轉賬355000元、定金20000元）；4.2019年5月11日王明昱出具的證明，載明“由王明昱同意王某某將房款￥100000.00元（大寫壹拾萬元整）轉入王忠耀卡里（卡號：62×××07）全部房款￥485000元整（大寫肆拾捌萬元伍仟元整）已全部結清。”中建一局安裝公司對上述證據的真實性均不予認可，質證稱：1.華霖公司出具的兩份收款收據無法證明系王某某支付的涉案房屋購房款，且編號0003687的收款數據右上角載有“現金在隋某某卡”的手寫字樣，若王某某付款情況屬實，其完全可以提供相關繳款記錄。2.王某某提供的提款記錄、轉賬記錄均無法證明其已經向華霖公司或中南公司支付了涉案房款，且其提交的上述憑證交易時間均是在涉案房屋被查封之後，系明知涉案房屋被查封仍支付房款的行為。
三、王某某購買涉案房屋辦理手續的相關證據。2016年3月12日認購人為王某某認購協議書一份，證明稱王某某在法院查封前已與華霖公司就涉案房屋簽訂了認購協議書，協議約定住房面積為146.19㎡，房款為679784元，符合商品房買賣合同的主要條款，故該認購書應認定為買賣合同，王某某系涉案房屋的合法權利人。中建一局安裝公司對證據的真實性及證明內容均不認可，認為無法確認該認購協議書的簽署時間，認購協議書中甲方未加蓋公章，乙方簽署日期空白，協議書在形式上不成立亦不符合法定生效條件，且該協議書在性質上僅為對涉案房屋轉讓達成的意向性協議，不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的形式構成要件，根據該認購協議書中第二條的約定，王某某與華霖公司應在該認購協議書籤訂之後，七日內簽訂商品房預售合同，可以進一步證實該認購協議並非商品房買賣合同。此外，該認購協議書載明的涉案房屋價格為679784元，與王某某主張的實際支付505000元事實相矛盾，明顯與事實不符。華霖公司出具的編號0003687和0003691房款收據載明的付款金額679784元與王某某提供證據及所主張的支付505000元購房款不符。華霖公司稱，該認購書之所以未加蓋印章是因為已經即時履行，其承認該認購書的效力及審批表中約定事項，並且其與中南公司已經互開發票，以房抵款的事實已經得以履行。
四、王某某佔有使用房屋的相關證據。1.2016年3月13日九里城業主交房通知單；2.九里城17#鑰匙發放表；3.2016年3月13日，龍口市景緻物業管理有限公司與王某某簽訂的龍口市九里現代城物業服務協議和龍口市九里現代城臨時管理公約；4.2016年3月13日，華霖公司與王某某簽訂的住宅房屋使用說明書、住宅房屋質量保證書；5.龍口市景緻物業管理有限公司給王某某出具的物業費收款收據三張，載明“2016年3月12日收取王積累2016年3月12日至6月30日物業費，2016年5月25日收取王積累3、4季度物業費，2017年2月1日收取王某某2017年1月1日至5月16日物業費”；6.龍口市景緻物業管理有限公司出具的證明，載明“茲有九里現代城17#-2801業主王某某，於2016年3月12日、2016年5月25日交納物業管理費收據中姓名由於工作人員筆誤，錯寫成王積累。特此證明。”王某某主張上述證據可以證明涉案房屋已於法院查封前向王某某交付使用，其已經合法佔有該不動產，對未能完成房屋權屬登記亦不存在過錯，對涉案房屋享有的民事權益足以排除強制執行。中建一局安裝公司對上述證據的真實性及證明內容均不予認可，要求王某某提供物業費繳納機打憑證、用水用電記錄及用水用電繳費明細等材料，用於證實其實際佔有涉案房屋的時間。
另經一審法院到涉案房屋所在物業公司IC卡售電管理系統調取的王某某充值繳費情況，該系統顯示王某某最早充值時間為2017年11月5日。中建一局安裝公司對該證據的真實性無異議，認為通過該證據可以看出王某某在2017年11月5日第一次充值之前並未實際佔有使用涉案房屋。王某某和華霖公司對該證據的真實性均無異議，但稱對涉案房屋的合法佔有與實際居住是兩個不同的法律概念，該證據不能否認華霖公司已經委託龍口市景緻物業管理有限公司將涉案房屋在被查封前交付給王某某合法佔有的事實。
對於一審法院2019年4月12日對王某某所做調查筆錄及拍攝的涉案房屋現場照片，中建一局安裝公司質證稱，對筆錄及照片真實性均能無異議，但對王某某在筆錄中陳述的相關借款事實的真實性不予認可，且王某某陳述是以現金方式支付了涉案680000元左右房款（其中二十多萬元向老人借的，不到十萬元是向廠子借的），故庭審中其主張的向案外人王忠耀轉賬支付的款項不應認定為房款。
對於華霖公司與王樹利沒有簽訂正式的商品房買賣合同的原因，華霖公司稱：按照《山東省商品房預售資金管理辦法》的規定，華霖公司作為開發商在與購房者簽訂正式的商品房買賣合同時必須向當地房管部門予以備案，備案時應當把購房款打入政府部門指定的監管賬戶，華霖公司與中南公司簽訂以房抵債審批表時因為經濟出現困難，沒有能力支付工程款，沒有資金打入政府監管賬戶，雖經王某某多次催促，均沒有辦法與其簽訂網籤合同。
對於涉案房屋未辦理過戶手續的原因，王某某稱：通過（2016）魯06民初80號民事調解書第三條“中建一局安裝公司於本調解書生效後一個月內向華霖公司提交相關的技術資料及工程竣工備案的相關資料。”可以證明，涉案房屋在被查封前由於中建一局安裝公司未按約定提交相關資料，導致涉案房屋無法辦理產權登記變更手續。中建一局安裝公司認為，涉案房屋雖在查封前不具備辦理產權過戶的條件，但是可以完成房屋網籤備案，其在申請法院查封華霖公司名下房產時僅對尚未辦理網籤備案的房屋進行了查封，說明涉案房屋未辦理產權變更登記的原因在於王某某不及時要求與華霖公司簽訂書面買賣合同並完成網籤備案，與（2016）魯06民初80號民事調解書所規定的交付工程竣工備案資料無關。
關於王某某名下是否有其他可用於居住房屋的問題。王某某提交龍口市國土資源局不動產檔案查詢證明材料一份，證明其在涉案房屋所在地無其他用於居住的房屋。中建一局安裝公司對該證據的真實性無異議，對其證明內容不予認可，稱該證明僅能證實王某某在龍口市沒有已經登記備案的房屋，鑑於王某某的已婚狀態，其應繼續提供配偶及子女的無房證明。王某某尚無子女，其於一審法院規定期限內提交了龍口市國土資源局出具的房屋權屬登記信息，證明配偶王洋的名下沒有房屋。
對當事人爭議的事實：1.關於華霖公司欠付中南公司工程款並以涉案房款抵頂工程款的事實。由於王某某提交的《建設工程施工合同》、《外牆塗料工程專業分包合同》中約定的施工日期均早於合同簽訂日期，且工程結算彙總表、以房抵款審批表、中南公司出具的證明等證據均存在瑕疵，無法形成證據鏈，故一審法院對其主張的上述事實不予採信。2.關於王某某是否於法院查封前支付了涉案房款的事實。一審法院認為，第一，王某某庭審中主張其與王明昱約定的涉案房款為505000元，但華霖公司出具的收款收據載明房款為679784元，在一審法院對王某某所做調查筆錄中其亦陳述涉案房款為680000元左右，且關於付款方式其前後陳述亦相互矛盾；第二，王某某庭審中提交的提款記錄、轉賬記錄的交易時間均是在涉案房屋被查封之後。綜上，對於王某某主張的其已於法院查封前支付了涉案房款的事實，一審法院不予採信。3.關於王某某是否在法庭採取查封措施前已佔有涉案房屋的事實，王某某提交的證據不足以證明其在法院查封之前已佔有涉案房屋，一審法院對此不予支持。4.關於王某某名下是否有其他可用於居住房屋的問題。一審法院認為，根據王某某提交的其與配偶王洋於龍口市國土資源局不動產檔案查詢證明資料，可以證明其二人名下尚無其他登記備案的房屋。
裁判原文節選
一審【案號：山東省煙臺市中級人民法院（2019）魯06民初125號】本案爭執焦點是王某某是否取得涉案房屋的民事權益，能否對抗中建一局安裝公司的執行申請。王某某提出執行異議，應當就其對執行標的物享有所有權或者其它足以阻止執行標的物轉讓、交付的實體權利所依據的事實承擔舉證責任。王某某主張《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條規定了買受人能夠排除執行的兩種情形，只要滿足其一即可取得涉案房屋的民事權益，足以排除執行。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定“錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”和第二十九條規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”王某某與華霖公司簽訂的是認購書而非正式的商品房預售合同或商品房買賣合同，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條，當協議具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定商品房買賣合同主要內容，且已經按照約定收受購房款的，可以認定為商品房買賣合同。但王某某與華霖公司簽訂《華霖·九里現代城認購協議書》只約定了房屋面積及價格，對於房屋交付、產權登記、面積差異等商品房買賣合同的主要內容沒有約定，且如事實認定部分所述，王某某所提交的證據不足以證明其已支付房款，且在法院查封之前就已經佔有涉案房屋。因此，王某某與華霖公司簽訂的《華霖·九里現代城認購協議書》不具備商品房買賣合同的主要內容，不能認定王某某與華霖公司在法院查封涉案房屋前簽訂了合法有效的書面買賣合同。
綜上所述，王某某對涉案房屋所提異議既不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的情形，也不具備第二十九條規定的情形，其權利不能排除對涉案房屋的強制執行。中建一局安裝公司請求准許對龍口市九里現代城17號樓1-2801房屋的執行，一審法院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第三百一十一條、第三百一十三條之規定，一審法院判決：准許執行煙臺市中級人民法院（2016）魯06民初80-1號民事裁定查封的華霖公司名下的位於龍口市××樓××號房屋。案件受理費10598元，由王某某及華霖公司負擔。
二審【案號：山東省高級人民法院（2019）魯民終2167號】本案二審爭議焦點問題為王某某對涉案房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。
本院認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條和第二十九條的規定，買受人只要符合上述任一條規定即能排除強制執行。本案二審中，王某某明確主張本案應適用第二十九條的規定。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。故本院著重審查王某某是否符合該條約定的條件。
第一，關於王某某與華霖公司在法院查封之前是否已簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。本案中，就王某某與華霖公司簽訂《華霖·九里現代城認購協議書》來看，該認購書形式簡單，缺乏華霖公司印章，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同所要明確的主要條款。因此，該認購書是否為王某某與華霖公司的真實意思表示無法確定。且該認購書的第二條明確約定，乙方（王某某）應當自《認購協議書》簽訂之日起七日內與甲方（華霖公司）簽訂《商品房預售合同》；第三條約定，若王某某在《認購協議書》簽訂之日七日內未能與華霖公司簽訂《商品房預售合同》及其補充協議的，王某某所交納的購房定金不予退還，且華霖公司有權另行處置本協議所約定的商品房。因此，即使該認購書為王某某與華霖公司的真實意思表示，也僅系認購協議而非正式的書面買賣合同，系預約而非本約。當事人預約合同的履行結果是簽訂本約，而本約的簽訂才能視為建立合法有效的商品房買賣合同關係。故，王某某二審中主張該認購協議書效力等同於正式的書面商品房買賣合同，於法無據，本院不予支持。
第二，關於王某某已支付的價款是否超過合同約定總價款的百分之五十的問題。本案中，王某某為證明其支付了房屋價款，提交了大量的證據，本院分析如下：
關於華霖公司與中南公司之間以房抵頂工程款的問題。本案一審中，中建一局安裝公司對華霖公司提交的《建設工程施工合同》、《外牆塗料工程專業分包合同》和工程結算彙總表等證據均不予認可，二審中王某某提交了中南公司開戶許可證、華霖公司企業信息查詢結果、中南公司賬單查詢打印件、中南公司與華霖公司2013年和2014年部分往來賬目查詢和工程款收據等證據，並主張華霖公司與中南公司之間存在外牆塗料工程發包關係，華霖公司欠付中南公司工程款並以涉案房款抵頂工程款的事實存在且合理，但上述證據中顯示的陳堅作為華霖公司股東，其向中南公司支付的款項並不能代表華霖公司所為，且上述工程款收據存在編號和時間前後矛盾、缺乏相關印章等瑕疵，對此王某某二審中均未作出合理解釋，故對於華霖公司與中南公司之間以房抵頂工程款的真實性，本院無法確認。退一步講，假設本案中以房抵頂工程款真實存在，本院認為，以房抵款行為的真實目的是為了消滅債權，並不是為了取得物權。在涉案房屋完成不動產法定登記之前不足以形成優先於一般債權的利益，尤其本案中華霖公司與中南公司合意將涉案房屋抵頂給案外人王某某，故王某某對涉案房屋不能據此產生物權期待權。
關於王某某支付房屋價款的問題。首先，涉案認購協議書載明的涉案房屋價格為679784元，華霖公司出具的編號為0003687和0003691房款收據載明的付款金額亦為679784元，王某某在一審法院調查時亦陳述房屋價款68萬元左右，上述證據及陳述均與王某某一審提供證據及所主張實際支付505000元購房款不符；其次，王某某二審中自認其於2018年1月4日向王明昱轉賬支付剩餘房款255000元，但是華霖公司卻於2016年3月13日就向其出具了679784元的收據，與常理不符；再次，王某某主張上述505000元購房款中存在部分現金支付，但通過本案一、二審中其提交的取款憑證，無法證明為涉案購房款。即使王某某所主張的購房款支付行為均真實有效，也均發生在涉案房屋查封之後，故截止涉案房屋查封時即2016年6月14日，王某某所支付的購房款尚未超過認購協議書所載明總價款的百分之五十。
綜上，本案中王某某與華霖公司尚未締結正式的書面買賣合同，王某某支付購房款的行為亦不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定，故王某某對涉案房屋並不享有足以排除強制執行的民事權益。
綜上所述，王某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費10598元，由上訴人王某某負擔。
本判決為終審判決。
案例二：恆浩公司與韓某巖，夏某、王某惠、夏某虎，王某、康橋公司案外人執行異議之訴案
案情簡介：恆浩公司申請再審稱：本案符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第六項之規定，應予再審。主要事實和理由是：（一）恆浩公司有新的證據，足以推翻原判決。恆浩公司新提交的（2014）青金初字第12-3號裁定書、（2014）青金初字第154號民事裁定書、協助執行通知書，韓某巖與楊婕在2015年11月向青島市中級人民法院申請變更申請執行人的申請書，可以證明2014年9月10日因為超標的查封，青島市中級人民法院已經將案涉房屋全部解封，2015年11月韓某巖申請變更其為申請執行人楊婕與被執行人夏某、王某惠、夏某虎、王某、康橋公司民間借貸糾紛強制執行案的申請執行人，案涉房屋被保全查封的時間在2015年11月後，恆浩公司對案涉房屋享有權益遠早於保全查封時間，本案不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十六條第二款“金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結後作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持。”的規定。（二）原審判決關於恆浩公司對案涉房屋享有的民事權益是仲裁裁決確定的所有權的認定是錯誤的。恆浩公司系案涉房屋建設工程施工承包人，因發包人康橋公司未能按約定支付工程款，2013年5月，雙方同意以案涉房屋折抵工程款14881688元。發包人交付了案涉房屋，且該建設工程的性質不屬於不宜折價、拍賣的工程，依據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條、《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第一條的規定，本案應當認定恆浩公司的建設工程優先權已經成立生效並優於抵押權和其他債權。法定的權利不需要法律文書確定，原審判決關於以仲裁裁決作為房屋確權的生效法律文書的認定沒有事實與法律依據。該裁決也不是恆浩公司請求停止強制執行的依據，恆浩公司提出執行異議的依據是基於法定優先權享有的對案涉房屋的所有權，該權利2013年已經成立，原審判決以仲裁裁決確立權利的時間系2015年8月25日，晚於保全查封的時間，依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十六條第二款規定，對恆浩公司的異議不予支持，系適用法律錯誤。（三）本案恆浩公司是基於法定的建設工程優先權而對案涉房屋享有排除他人執行的民事權益。法律明確規定建設工程價款優先受償權可以工程折抵價款的方式實現。2013年恆浩公司與康橋公司簽訂抵頂協議後，康橋公司也交付了案涉房屋，恆浩公司已經對案涉房屋享有物權期待權。該物權期待權能夠對抗韓某巖對案涉房屋執行的普通債權。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因自身原因未辦理過戶登記。”本案完全符合上述四個要件。首先，恆浩公司與康橋公司在法院查封之前已經簽訂了書面建築工程折價協議，該合同應認定為有效合同；其次，在房屋預查封之前恆浩公司對案涉房屋已經合法佔有、使用、收益；第三，未能辦理物權變更登記的原因不可歸責於恆浩公司，且仲裁委員會已經作出案涉房屋可以辦理變更手續的裁決，該裁決並未被撤銷或者不予執行。因此，恆浩公司對案涉房屋享有足以排除執行的權利，法院應停止對案涉房屋的執行。（四）恆浩公司已經將案涉房屋出售，購房人已與康橋公司簽訂買賣合同，辦理預告登記，支付部分或全部價款並在法院查封前實際入住，且案涉房屋還存在基於銀行貸款產生的大量抵押權，不應予以執行。恆浩公司在原審中提交了購房合同等證據予以證明，但原審判決對該重要證據不做任何的評價和認定。（五）《中華人民共和國仲裁法》第九條規定，仲裁實行一裁終局的制度。裁決作出後，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院不予受理。本案青島仲裁委員會已於2015年8月25日作出青仲裁字(2015)第396號裁決，將案涉房屋裁決歸恆浩公司所有，原審判決認定恆浩公司對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權，系變相改變仲裁裁決，違反了上述法律規定。
裁判原文節選【案號：最高人民法院（2019）最高法民申4169號】（一）關於恆浩公司能否以其對案涉房屋享有所有權為由排除執行問題。《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”本案恆浩公司雖然與康橋公司簽訂了以案涉房屋折抵工程款的協議，但未辦理物權變更登記，故依據上述法律規定，恆浩公司不能以其對案涉房屋享有所有權為由排除執行。青島仲裁委員會雖然作出青仲裁字(2015)第396號裁決，將案涉房屋裁決歸恆浩公司所有，但因該裁決作出於2015年8月25日，晚於案涉房屋被法院查封的時間，故原審法院依照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十六條第二款“金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結後作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持。”的規定，認定恆浩公司不能以仲裁裁決將案涉房屋確權歸其所有為由排除執行，並無不當。《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”該條法律規定的系建設工程價款優先受償權的行使方式，並未規定承包人與發包人協議將工程折價後，承包人即取得該工程的所有權。《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第一條規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。”依據該條司法解釋規定，也不能得出承包人行使優先受償權，與發包人協議將工程折價給承包人，承包人即取得所有權的結論。恆浩公司提出的其是案涉房屋的建設工程施工人，基於對案涉房屋享有的建設工程價款優先受償權，與康橋公司簽訂協議將案涉房屋折抵工程款給恆浩公司，恆浩公司即取得案涉房屋所有權的主張，於法無據。
（二）關於恆浩公司能否以其對案涉房屋享有物權期待權為由排除執行問題。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因自身原因未辦理過戶登記。”本案恆浩公司與康橋公司簽訂的是以案涉房屋折抵工程價款協議，並非上述司法解釋規定的買賣合同，故恆浩公司關於依據上述司法解釋規定，其對案涉房屋享有物權期待權，可以排除執行的主張，亦不能成立。
（三）關於恆浩公司提出的新證據問題。恆浩公司申請再審提交的青島市中級人民法院（2014）青金初字第12-3號民事裁定書，（2014）青金初字第154號民事裁定書、協助執行通知書，韓某巖2015年11月3日向青島市中級人民法院申請變更申請執行人的申請書，雖然記載青島市中級人民法院於2014年9月10日裁定解除案涉房屋查封，韓某巖於2015年11月向青島市中級人民法院申請變更其為申請執行人楊婕與被執行人夏某、王某惠、夏某虎、王某、康橋公司民間借貸糾紛強制執行案的申請執行人，但並未記載案涉房屋最後被法院查封的時間，不能證明案涉房屋最後查封時間為2015年11月後，不屬於《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項規定的足以推翻原判決的新的證據。
（四）關於恆浩公司提出的案涉房屋已出售給他人，不應予以執行問題。本案系恆浩公司提起的案外人執行異議之訴，主要審理恆浩公司對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益，案外人對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益以及案涉房屋是否存在其他不能執行的情形，並非本案審理範圍。原審法院對恆浩公司提出的上述理由及提供的相關證據未予審理，並無不妥。
（五）關於恆浩公司提出的原審判決變相改變仲裁裁決問題。本案雖然一審判決在說理部分確認恆浩公司對案涉房屋享有工程價款優先受償權不妥，但並未判決恆浩公司對案涉房屋享有工程價款優先受償權，且二審判決對此問題已予糾正。恆浩公司關於原審判決認定其對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權，系變相改變仲裁裁決，違反了《中華人民共和國仲裁法》第九條規定的主張，缺乏事實與法律依據。
綜上，恆浩公司提出的再審事由均不能成立，其再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關於適用的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下:
駁回青島恆浩建安發展有限公司的再審申請。
案例三：華融山西分公司與鑫漢宇公司案外人執行異議之訴糾紛案
案情簡介：2013年8月23日，昌盛公司與鑫漢宇公司簽訂《租賃協議》，約定：鑫漢宇公司租賃經營昌盛公司一套2200KVA精煉爐生產中、低碳鉻鐵，租賃期間為：2013年8月1日至2015年7月31日。2015年3月1日，雙方又簽訂《租賃協議》，約定：鑫漢宇公司承租經營昌盛公司第三分公司精煉設備及相關設施，租賃標的為：3200KVA，2200KVA精煉爐各一套及相關配套設備等，租賃期間為：2015年6月1日至2025年5月31日。2015年11月30日，昌盛公司將其第三分公司全部資產轉讓給江隆公司抵頂其所欠債務12053000元。同日，江隆公司將其受讓的昌盛公司第三分公司全部資產以1200萬元轉讓給鑫漢宇公司，並達成付款協議。鑫漢宇公司未按約定全額支付首期款項，2016年3月7日，江隆公司與鑫漢宇公司達成付款補充協議，約定鑫漢宇公司於2016年6月30日前支付300萬元及利息，昌盛公司向鑫漢宇公司交付土地手續。江隆公司於2017年4月25日將土地證交與鑫漢宇公司後，雙方於2017年5月6日就剩餘的600萬元款項支付又達成了補充協議。截止2017年4月27日，鑫漢宇公司支付江隆公司款項600萬元。鑫漢宇公司開始辦理資產轉讓過戶登記手續，委託評估機構對土地、房產進行評估，2017年5月26日，山西金匯豐地產評估有限公司出具《土地估價報告》，2017年9月29日，平陸縣天龍房地產評估諮詢有限公司出具《房地產估價報告》。2017年9月18日，鑫漢宇公司繳納房屋契稅。2017年7月17日，一審法院作出（2017）晉08執117號裁定書，9月29日查封了昌盛公司名下的不動產[證號：晉（2017）平陸縣不動產權第0000158號]。鑫漢宇2017年10月9日提出執行異議，2017年11月8日一審法院作出（2017）晉08執異114號裁定，駁回異議請求。
山西高院二審期間，根據合議庭的要求，昌盛公司提交了江隆公司借款給昌盛公司的進賬單，上訴人對該證據不予認可。本院認定如下：該證據加蓋有中國農業銀行平陸支行的印章，任懷江系江隆公司的法定代表人，該證據可以佐證昌盛公司和江隆公司有債權債務的事實，本院對該證據予以採信。
裁判原文節選
一審【案號：運城市中級人民法院（2018）晉08民初39號】鑫漢宇公司承租昌盛公司第三分公司的資產（即本案所涉的不動產）經營，在承租期間，昌盛公司將其第三分公司資產轉讓給江隆公司抵頂債務後。鑫漢宇公司以相應價款購買該資產，已支付價款600萬元。當事人簽訂的資產轉讓抵債協議和資產轉讓協議，系其真實意思表示，合法有效。且一審法院的執行查封於轉讓協議簽訂之後。現有證據能證明昌盛公司欠江隆公司債務，鑫漢宇公司辦理不動產登記過戶手續已繳納房產契稅的事實。申請執行人華融山西分公司享有的是普通債權，而昌盛公司以本案所涉的不動產抵債後，鑫漢宇公司從江隆公司購買該不動產已進行了實際佔有，具備了準物權的性質，其應優於普通債權。故本案爭議的不動產鑫漢宇公司享有所有權，其具有足以排除強制執行的民事權益。鑫漢宇公司的訴訟請求成立，予以支持。依照《中華人民共和國物權法》第三十三條、《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關於適用的解釋》第三百一十二條之規定，判決如下：一、不得執行平陸昌盛不鏽鋼爐料有限公司名下的不動產（證號：晉（2017）平陸縣不動產權證第0000158號）；二、平陸縣鑫漢宇爐料有限公司為證號：晉（2017）平陸縣不動產權證第0000158號不動產的所有權人。案件受理費22800元，由中國華融資產管理股份有限公司山西分公司負擔。
二審【案號：山西省高級人民法院（2018）晉民終681號】《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。具體到本案，2017年9月29日人民法院查封了訴爭不動產。（一）被上訴人與案外人在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面轉讓合同。2015年11月30日昌盛公司為償還江隆公司借款，將包含案涉不動產在內的昌盛公司第三分公司的全部資產以物抵債轉讓給江隆公司。同日，江隆公司又以1200萬元的價款將全部資產轉讓給被上訴人，並簽訂了《資產轉讓協議》。（二）被上訴人在人民法院查封之前已合法佔有訴爭不動產。2013年8月23日和2015年3月1日，被上訴人和昌盛公司兩次簽訂租賃協議，租賃訴爭不動產進行經營，在租賃期間與江隆公司簽訂轉讓協議，即時佔有了訴爭不動產。（三）關於被上訴人是否支付全部價款的問題。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條第三項所指的支付全部價款是指被執行人是否收到全部價款。本案中，作為被執行人的昌盛公司與江隆公司以物抵債時雙方各自的權利義務已經履行完畢。（四）被上訴人在一審期間提交的土地估價報告、房地產估價報告、鑑定費票據、房屋契稅票據等證據顯示在人民法院查封前被上訴人正在積極辦理訴爭不動產的過戶登記手續。
綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，華融山西分公司的上訴請求不能成立，應予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費22800元，由中國華融資產管理股份有限公司山西分公司負擔。
本判決為終審判決。
案例四：楊某翔與被上訴人張某枝、恆達瑞公司申請執行人執行異議之訴案
案情簡介：2012年5月24日，張某枝、案外人張某榮和恆達瑞公司就借款事宜達成一致，由張某枝和案外人張某榮向恆達瑞公司出借700000元，由恆達瑞公司向出借人出具借據一份，並就借款期限、利息等進行約定，並約定如恆達瑞公司到期不償還借款，上述借款作為購房款使用。2012年8月13日，張某枝和恆達瑞公司簽訂《房屋買賣合同》一份，約定將位於新鄉市人民東路39號九裕隆金座1單元14層11403號房屋以803124元價格出售給張某枝。2012年5月24日，張某枝和恆達瑞公司簽訂《商品房買賣合同補充協議》一份，將合同總價款約定為700000元，且辦理過戶前將案涉房屋作為房款的抵押物備案登記，但未辦理抵押登記手續。2013年12月5日，張某枝將共同借款中的400000元支付給案外人張某榮，原有權利歸張某榮享有。借款到期後，恆達瑞公司未償還借款，張某枝起訴至原審法院。原審法院作出（2014）衛濱民金初字第201號民事判決書，認定抵押行為無效，抵押權不成立。判令恆達瑞公司償還張某枝借款本金700000元及利息。2015年12月8日，新鄉市紅旗區人民法院作出（2015）紅民一初字第1490號民事判決書，駁回恆達瑞公司要求解除與張某枝簽訂的商品房買賣合同的訴訟請求。因恆達瑞公司未履行生效判決，張某枝向原審法院申請強制執行。原審法院於2016年9月6日作出（2014）衛濱法執字第410-4號執行裁定書，裁定拍賣案涉房產。2016年9月28日，楊某翔向原審法院提出異議，請求停止拍賣、執行案涉房屋。2016年11月11日，原審法院作出（2016）豫0703執異39號執行裁定書，裁定中止對涉案房屋的拍賣、執行。
另查明，2011年9月29日，原審法院作出（2011）衛濱民一初字第47號民事判決書，判決恆達瑞公司向楊某翔交付鵬盛一品苑小區1號樓西樓2單元2層東戶房屋一套，駁回恆達瑞的反訴請求。2013年8月12日，原審法院作出（2013）衛濱民二初字第95號民事調解書，就楊某翔、案外人新鄉市金諾商貿有限公司達成調解協議，向楊某翔、楊某領支付租金。2014年8月25日，楊某翔和恆達瑞公司簽訂《協議書》一份，約定就一品苑小區房屋、租金、利息、訴訟費等共計1011372.1元，同意將恆達瑞公司的案涉房屋進行置換，以抵償欠款。恆達瑞公司向楊某翔交付案涉房屋後，楊某翔裝修並實際佔有使用。
新鄉市不動產登記和交易中心於2017年7月11日出具的新鄉市不動產查詢證明顯示：根據楊某翔的申請，於2017年7月11日11時16分在本轄區內查到楊某翔有一套非居住用房，即平原路30號金諾商廈1層A18號攤位。新鄉市不動產登記和交易中心於2017年7月19日出具的新鄉市不動產查詢證明顯示：根據杜長民、楊某領的申請，於2017年7月19日16時13分在本轄區內查到杜長民、楊某領有四套居住用房。
裁判原文節選
一審【案號：新鄉市衛濱區人民法院（2016）豫0703民初2050號】案涉房屋能否繼續拍賣、執行的前提，是案外人異議之訴是否需要確認房屋所有權以及是否符合排除強制執行的法律規定。在案外人異議之訴中，人民法院僅需從案外人異議之訴的成立條件審查是否符合最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定之情形。即審查案涉房屋是否能辦理過戶登記、楊某翔是否已支付全部價款並實際佔有、楊某翔對未辦理過戶登記手續是否有過錯等方面。根據本院查明的案件事實，新鄉市紅旗區人民法院駁回恆達瑞公司要求解除與張某枝房屋買賣合同的訴訟請求，視為該買賣合同自始有效，且該合同已在房產管理部門備案登記，具有對外公示效力，恆達瑞公司應按照合同約定積極履行交付房屋和協助辦理過戶登記的義務。恆達瑞公司與楊某翔簽訂抵償協議屬於無權處分行為。楊某翔與恆達瑞公司簽訂抵償協議時，該房屋已不屬於恆達瑞公司所有，在原房屋買賣合同未解除、備案登記未註銷之前，案涉房屋已不能再行出售和辦理過戶登記手續。備案登記具有對外公示公信效力，楊某翔應明知該房產情況，對此存在過錯。因此，張某枝主張繼續對登記在張某枝名下的新鄉市人民東路39號九裕隆金座1單元14層11403號房產的執行，於法有據，予以支持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）款、第六十條、最高人民法院《關於適用執行程序若干問題的解釋》第二十四條之規定，原審判決：自判決生效之日起十日內恢復對鄉市人民東路39號九裕隆金座1單元14層11403號房產的執行。訴訟費100元，由恆達瑞公司承擔。
二審【案號：河南省新鄉市中級人民法院（2017）豫07民終1997號】《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”《最高人民法院關於適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。”第一百零九條規定：“當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該事實存在。”第三百一十三條規定：“對申請執行人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決准許執行該執行標的；（二）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。”《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
本案中，張某枝與恆達瑞公司之間的基礎法律關係為民間借貸，其申請執行恆達瑞公司亦屬普通債權執行。楊某翔與恆達瑞公司達成以房抵債協議，實質上應屬房屋買賣協議，楊某翔作為買受人符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，且其已實際裝修入住，應認定其享有排除強制執行的權益。此外，張某枝抗辯所稱楊某翔與恆達瑞公司之間惡意串通，按照上述法律及司法解釋的規定，張某枝負有舉證證明責任但其提交的證據尚未達到能夠排除合理懷疑的證明標準，故應由張某枝承擔舉證不能的不利後果。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：
一、撤銷新鄉市衛濱區人民法院（2016）豫0703民初2050號民事判決；
二、駁回張某枝的訴訟請求。
一審案件受理費100元，二審案件受理費100元，均由張某枝負擔。
本判決為終審判決。
再審【案號：河南省高級人民法院（2018）豫民再1235號】本案爭議的焦點是楊某翔是否享有對案涉執行標的排除強制執行的民事權益。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條規定：“對申請執行人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決准許執行該執行標的；（二）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。本案中，張某枝提起申請執行人執行異議之訴是否符合上述規定，關鍵在於楊某翔對案涉房屋是否享有排除強制執行的民事權益。根據已查明事實，2014年8月25日，楊某翔和恆達瑞公司簽訂《協議書》一份，約定就一品苑小區房屋、租金、利息、訴訟費等共計1011372.1元，同意將恆達瑞公司的案涉房屋進行置換，以抵償欠款。該協議簽訂時楊某翔未滿14週歲，並沒有獨立的經濟來源，實際權利人應為楊某翔的父親楊某領。根據協議書約定的內容可以認定該協議書系以房抵債協議書，楊某領與恆達瑞公司通過以房抵債的形式來達到實現金錢債權的目的。根據債權平等原則，楊某領的債權不應優先於其他金錢債權。案涉房屋早在2012年8月13日，恆達瑞公司就已經和張某枝簽訂了《房屋買賣合同》，並且已在房產管理部門辦理了備案登記，恆達瑞公司再將房屋抵償給楊某翔存在明顯過錯。備案登記具有對外公示效力，作為債權人楊某領應當明知案涉房屋涉及他人利益，而仍與恆達瑞公司簽訂以房抵債協議，也存在一定的過錯。再審中，楊某領認可其名下在新鄉有四處住房，以及楊某翔一直與其共同生活的事實。依照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”本案楊某翔主張其已經實際取得房屋的理由也不符合上述規定，不應支持。楊某翔對案涉執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益。一審判決恢復對案涉房產的執行並無不當，應予維持。楊某翔與恆達瑞公司之間債權債務關係可另行協商解決。
綜上所述，張某枝的再審請求及訴訟理由成立，本院予以支持。二審改判一審判決適用法律錯誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（一）、（二）項之規定，判決如下：
一、撤銷河南省新鄉市中級人民法院（2017）豫07民終1997號民事判決；
二、維持新鄉市衛濱區人民法院（2016）豫0703民初2050號民事判決。
一審案件受理費100元，二審案件受理費100元，均由楊某翔負擔。
本判決為終審判決。
案例五：丁某與恆通公司、蘇鑫公司、江南公司案外人執行異議之訴案
案情簡介： 恆通公司與江南公司、蘇鑫公司借款合同糾紛一案，海南仲裁委員會於2016年5月18日作出（2016）海仲字第216號裁決，主要內容如下：一、江南公司、蘇鑫公司應自本裁決生效之日起10日內向恆通公司償還欠款949.05萬元及自2016年1月10日起以949.05萬元為基數，按年利率24%計至債務付清之日止的利息；二、駁回恆通公司提出的其他仲裁請求。2016年6月15日，恆通公司向一審法院申請強制執行。2016年6月22日，一審法院作出（2016）瓊72執339號執行裁定，凍結、扣劃江南公司、蘇鑫公司在金融機構的存款人民幣10671198元或查封、扣押其相應價值的財產。2016年7月20日，一審法院實際查封包括案涉房產在內的28套房產。案外人丁某提出執行異議，一審法院以（2016）瓊72執異76號執行裁定駁回了丁某的異議請求。遂成訴。
另查明，2012年7月3日，蘇鑫公司向案外人海南中平房地產開發有限公司（開發商）購買了案涉房產，並於同日在海口市住房和城鄉建設局辦理商品房買賣合同備案，至今未辦理初始登記。2015年12月31日，丁某與恆通公司、蘇鑫公司簽訂了《以房抵債買賣協議書》，各方約定：蘇鑫公司以其名下原抵償給恆通公司的案涉房產以660000元的總價轉賣給丁某，用於抵償蘇鑫公司、江南公司以及豐漁公司拖欠丁某的400000元債務。丁某應支付給恆通公司260000元現金，後丁某收取蘇鑫公司的鋪面的租金用以歸還餘款（400000元），且應於2016年12月31日前支付完畢。2015年10月28日，丁某向中平廣場物業管理處交納5000元費用。
經一審法院勘察現場，案涉房產現狀為毛坯房，內無任何物品置放。案涉房產實際內部連成一體，物業管理方為便於管理，現將其編號為中平廣場C棟501房。
二審查明：2015年12月31日，武新克作為恆通公司當時的法定代表人簽署了《以房抵債買賣協議書》，其在一審的詢問筆錄中承認其已代恆通公司收取了丁某支付的款項，並認可了丁某提交的銀行轉賬憑證以及293600元購房款收據的真實性。蘇鑫公司已將案涉房產的鑰匙交給丁某，丁某與物業公司簽訂了《物業管理委託協議》，並已就案涉房產向物業公司交納了2016年1月至2017年4月的物業管理費。
裁判原文節選
一審【案號：海口海事法院（2016）瓊72民初404號】本案的爭議焦點為案外人丁某對案涉房產是否享有足以排除強制執行的權益。根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十四條的規定，對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：（一）案外人是否系權利人；（二）該權利的合法性與真實性；（三）該權利能否排除執行。本案丁某就案涉房產雖與被執行人蘇鑫公司簽訂了《以房抵債買賣協議書》，但其在本案審理期間陸續提供的總金額為661200元的15張銀行匯款憑證，系丁某、辛喜玲、海南富達物業管理有限公司支付至武新克的個人賬戶，不足以證明其已向蘇鑫公司指定的收款方恆通公司支付了《以房抵債買賣協議書》所約定的購房價款。經一審法院現場勘查並詢問物業管理人員，查證丁某並未實際佔有案涉房產。因此，丁某對案涉房產不具有排除強制執行的權益。一審法院根據申請執行人恆通公司的申請，依照生效仲裁裁決作出（2016）瓊72執339號執行裁定，查封案涉房產，符合法律法規的規定。綜上，丁某的”停止對（2016）瓊72執339號執行裁定的強制執行，解除對案涉房產的查封，並確認案涉房產歸其所有”的訴請，缺乏事實和法律依據，一審法院不予支持。一審法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關於適用的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十四條的規定，判決：駁回丁某的訴訟請求。一審案件受理費10400元，由丁某負擔。
二審【案號：海南省高級人民法院（2017）瓊民終181號】本案系案外人執行異議之訴。本案的爭議焦點為上訴人丁某對案涉房產是否享有足以排除強制執行的民事權益。依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條關於”金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”的規定，本案需從以下四個方面對上訴人丁某是否享有足以排除強制執行的民事權益進行分析認定：一是案外人丁某是否在人民法院查封之前與被執行人簽訂了合法有效的書面買賣合同。根據已查明的案件事實，2015年12月31日，丁某與被執行人蘇鑫公司、江南公司簽訂了《以房抵債買賣協議書》，約定丁某向蘇鑫公司購買案涉房產，將購房款直接支付給申請執行人恆通公司，丁某、蘇鑫公司以及恆通公司均在《以房抵債買賣協議書》簽字蓋章，因此，該《以房抵債買賣協議書》是當事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規的強制性規定，是合法有效的；二是丁某是否在人民法院查封之前已合法佔有案涉房產。本院認為，佔有是指權利人對物的事實上的管理支配力。具體到房產而言，判斷是否佔有的最重要的前提為房產是否交付，在此基礎上，通過分析是否裝修入住、是否交納物業管理費、水電費等因素來綜合判斷。本案中，被上訴人蘇鑫公司已將案涉房產的鑰匙交給丁某，這說明蘇鑫公司已將案涉房產交付給丁某。雖然丁某並未對案涉房產進行裝修併入住，但其已與物業公司簽訂了《物業管理委託協議》，並且已就案涉房產交納了2016年1月至2017年4月的物業管理費，故其已作為業主對案涉房產進行了事實上的管理和支配，即其已在法院查封之前佔有了案涉房產。一審法院認為案涉房產現狀為毛坯房，內無任何物品置放，據此認定丁某並未實際佔有案涉房產不當，本院予以糾正；三是丁某是否已支付全部價款。本案中，根據已經查明的案件事實，2015年12月31日，丁某與恆通公司、蘇鑫公司簽訂了《以房抵債買賣協議書》，各方約定：蘇鑫公司以其名下原抵償給恆通公司的案涉房產以660000元的總價轉賣給丁某，用於抵償蘇鑫公司、江南公司以及豐漁公司拖欠丁某的400000元債務。丁某應支付給恆通公司260000元現金，後丁某收取蘇鑫公司的鋪面的租金用以歸還餘款。也就是說蘇鑫公司將案涉房產以總價660000元出賣給丁某，以蘇鑫公司、江南公司以及豐漁公司拖欠丁某的400000元債務抵償購房款，丁某還應支付260000元購房款。又因為蘇鑫公司、江南公司欠恆通公司債務，所以要求丁某直接將260000元房款支付給恆通公司，剩下的400000元由丁某代蘇鑫公司、江南公司向恆通公司償還。本案中，上訴人丁某主張其已向恆通公司支付了260000元的購房款，恆通公司向其出具了收據且作為恆通公司當時的法定代表人武新克也認可該事實。因為案外人執行異議之訴主要解決的是執行案外人與申請執行人之間的利益衡平問題，即在該訴中，執行案外人與申請執行人是直接對立的訴訟主體，故任何一方對己不利的認可，均可作為對對方主張成立的事實而被法院確認。根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第七十四條關於”訴訟過程中，當事人在起訴狀、答辯狀、陳述及其委託代理人的代理詞中承認的對己方不利的事實和認可的證據，人民法院應當予以確認，但當事人反悔並有相反證據足以推翻的除外。”的規定，恆通公司及其原法定代表人武新克均認可丁某已經支付了全部購房款，這一事實對恆通公司不利，據此可以認定丁某已經支付了全部的價款。一審法院認定丁某提交的證據不足以證明其支付了購房款不當，本院予以糾正；四是是否非因丁某自身的原因未辦理過戶登記。本案中，案涉房產的開發商海南中平房地產開發有限公司下落不明，無法協助辦理過戶登記手續，因此，非因丁某的原因未辦理過戶登記手續。綜上，丁某對案涉房產享有足以排除強制執行的民事權益。
針對上訴人丁某的第二項關於”確認案涉房產歸上訴人所有”的上訴請求，本院認為，依據《中華人民共和國物權法》第九條關於”不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”的規定，不動產物權的變更只有經依法登記才發生物權變動的效力。具體到本案，丁某雖然對案涉房產享有足以排除強制執行的民事權益，但由於案涉房產未辦理過戶登記手續，所以不發生物權變動的效力，即丁某對案涉房產不享有所有權。因此，其主張確認案涉房產歸其所有的訴訟請求，沒有法律依據，本院不予支持。
綜上所述，丁某對案涉房產享有足以排除強制執行的民事權益，其排除強制執行的上訴請求成立，本院予以支持。一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，應予糾正。依照《中華人民共和國物權法》第九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、第一百七十五條、《最高人民法院關於適用的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條、《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第六十九條、第七十四條之規定，判決如下：
一、撤銷海口海事法院（2016）瓊72民初404號民事判決；
二、不得執行位於海口市××區房、504房；
三、駁回上訴人丁某的其他訴訟請求。
一審案件受理費為10400元，由上訴人丁某負擔5200元，由被上訴人海口恆通典當有限責任公司負擔5200元;二審案件受理費為10400元，由上訴人丁某負擔5200元，由被上訴人海口恆通典當有限責任公司負擔5200元。
本判決為終審判決。
海口海事法院（2016）瓊72執異76號執行裁定於本判決生效時自動失效。
案例六：望某某與劉某某、嘉厚公司案外人執行異議之訴一案
案情簡介：2015年6月27日，嘉厚公司作為借款人與出借人劉某某簽訂《借款合同》。2015年6月29日，雙方當事人向北京市公明公證處申請辦理前述《借款合同》公證，北京市公明公證處於2015年6月29日作出（2015）京公明內經證字第530號公證書，確認：“自前面的《借款合同》生效及債權債務形成之日起，本公證書具有強制執行效力”。2017年12月4日，北京市公明公證處作出（2017）京公明證執字第54號執行證書，主要內容：被執行人為嘉厚公司；執行標的為：1、借款本金：人民幣2000萬元。2、利息：2000萬元×18%（年息）×應付息期限（自2017年4月30日起至被執行人清償全部債務之日止）。3、違約金：2000萬元×3‰（日）×逾期期限（2017年4月30日起至被執行人清償全部債務之日止）。4、申請執行人為實現債權支出的公證費用、財產保全費用、律師代理費、執行費、差旅費等（均以實際發生數額計算）等。根據《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第三十條之規定，上述執行標的2、3、4項總計不超過年利率24%等。後劉某某持公證書、執行證書向一審法院申請強制執行。執行過程中，一審法院依法查封了嘉厚公司名下多處房屋，含本案所涉位於北京市平谷區房屋（以下簡稱723號房屋），查封期限3年。望某某作為案外人曾向一審法院提出執行異議申請，要求解除對涉案房屋的查封措施。一審法院作出執行裁定書，駁回瞭望某某的執行異議。望某某在法定期間內向一審法院提起本案訴訟。
望某某向一審法院提出執行異議申請過程中稱，涉案房屋系案外人抵賬獲得，後其又從案外人處購買涉案房屋。望某某作為買受人與嘉厚公司作為出賣人簽訂了一份日期為2013年1月31日的《北京市商品房預售合同》（商業、辦公等非住宅類），但未辦理網籤備案。合同中約定望某某所購房屋的房號、建築面積、單價、總價款。合同中另約定：該商品房所分攤的土地使用權已經設定抵押，抵押權人為北京份銀行股有限公司平谷支行，抵押登記部門為北京市國土資源局平谷分局，抵押登記日期為2012年5月15日等。上述商品房預售合同附件三為北京銀行股份有限公司平谷支行出具的同意抵押房屋辦理商品房預售許可的證明。2014年10月29日，嘉厚公司與望某某簽訂《補充協議》，約定實際房款419433元。嘉厚公司為望某某出具了日期為2014年10月29日的收據，載明：望某某（723#）工程款抵房款，金額419433元。
一審另查一，自2015年起，嘉厚公司作為出賣人與買受人劉某某分別於2015年10月27日、2016年6月28日、2017年3月2日簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定劉某某購買嘉厚公司開發建設的北京市平谷區66套房屋，其中包括涉案房屋。劉某某認可其與嘉厚公司之間多次簽訂房屋買賣合同，多次辦理網籤備案手續，但雙方之間並不是房屋買賣合同關係，而是以簽訂房屋買賣合同的形式為嘉厚公司向劉某某的借款提供擔保。
一審另查二，涉案房屋的網籤人為劉某某，第一次網籤時間為2015年6月27日。
一審另查三，嘉厚公司已於2014年11月14日取得涉案房屋的所有權初始登記，不動產權證書號為X京房權證平字第XX**號。
裁判原文節選
一審【案號：北京市平谷區人民法院作出的（2018）京0117執異169號】案外人執行異議之訴案件中，案外人應當就其對執行標的物享有所有權或者其他足以阻止執行標的物轉讓、交付的實體權利所依據的事實承擔舉證責任。被執行人對案外人的主張表示承認的，不能免除案外人的舉證責任。
被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議成立且能夠排除執行需要符合下列條件：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，望某某主張其作為買受人對涉案房屋享有權利，並提出異議以及要求排除執行需同時符合上述四項條件。具體到本案，望某某提供的證據不足以證明其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。其一，望某某稱涉案房屋系抵付工程款後轉賣所得，在完成涉案房屋法定登記手續之前，望某某基於以房抵債關係受讓涉案房屋並不優先於其他一般債權。其二，望某某與嘉厚公司已於2013年1月31日簽訂《北京市商品房預售合同》，且嘉厚公司於2014年11月14日取得涉案房屋的所有權初始登記，即具備辦理轉移登記的條件，但涉案房屋一直未過戶登記到望某某名下，望某某亦未舉證證明其已積極向嘉厚公司主張權利，應認定其對涉案房屋未辦理過戶登記存在一定過錯。望某某要求撤銷執行裁定書，並停止對涉案房屋的強制執行，並解除對房屋查封的訴訟請求，於法無據，一審法院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關於適用的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，判決：駁回望某某的全部訴訟請求。
二審【案號：北京市第三中級人民法院（2019）京03民終1995號】根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議成立且能夠排除執行需要符合下列條件：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
綜合本案各方的訴辯意見及相關法律規定，本院認為本案的爭議焦點為：一、望某某主張從案外人處購買涉案房屋產生的權利是否優先於陳麗華的債權，是否符合上述執行異議規定第二十八條第（三）項的情形；二、望某某未辦理網籤、過戶登記是否是基於其自身原因造成的；三、本案執行依據的公證文書是否存在無效的情形。
關於爭議焦點一，望某某上訴認為其系向案外人實際支付錢款而取得涉案房屋，屬於合法的購房人，所以享有排除執行的民事權利。對此，本院認為，首先，案外人是否與嘉厚公司存在真實債權債務關係並未經過司法確認，案外人亦未取得涉案房屋的所有權證。故即使望某某與案外人之間存在買賣房屋的合意，因案外人並未取得房屋所有權，所以雙方不存在處分涉案房屋的基礎；其次，望某某實際系與嘉厚公司簽訂的房屋預售合同，但望某某並未按合同約定將房款支付給嘉厚公司，而是將房款支付給案外人。望某某的支付行為並不符合執行異議規定第二十八條第（三）項規定的情形；最後，因案外人並未合法獲得房屋所有權，望某某向案外人支付款項的行為並不足以獲得涉案房屋的所有權或物權期待權，無法排除劉某某的債權執行。如望某某認為其與案外人、嘉厚公司存在其他債權債務關係，可以另行解決。
關於爭議焦點二，望某某上訴認為嘉厚公司未按約定為其辦理網籤及房屋過戶存在過錯。對此，本院認為，涉案房屋2014年11月14日已經取得房屋所有權初始登記，具備辦理轉移登記的條件。但雙方未辦理網籤備案手續，亦未向不動產登記部門申請辦理涉案房屋過戶登記。望某某雖主張嘉厚公司存在過錯，但其提交的證據不足以證明其已經積極向嘉厚公司主張過權利，故本院認為望某某作為《商品房預售合同》的簽訂方，未盡到審慎的注意義務，消極行使權利，對於涉案房屋一直未過戶登記到己方名下，具有一定的過錯。另外，2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會發布了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（京建發[2017]第112號），此後望某某不再具備購買涉案房屋的資格，涉案房屋已無法辦理過戶登記到望某某名下。
關於爭議焦點三，望某某上訴認為作為執行依據的借款合同借款利率高出法定標準，所以屬於無效的合同，因此執行依據的文書是無效的，本案房屋不應該被執行。對此本院認為，根據《最高人民法院關於適用的解釋》第四百六十五條之規定，案外人對執行標的提出的異議，經審查，按照下列情形分別處理：（一）案外人對執行標的不享有足以排除強制執行的權益的，裁定駁回其異議；（二）案外人對執行標的享有足以排除強制執行的權益的，裁定中止執行。駁回案外人執行異議裁定送達案外人之日起十五日內，人民法院不得對執行標的進行處分。另，《最高人民法院關於公證債權文書執行若干問題的規定》第二十四條規定，有下列情形之一，債權人、利害關係人可以就公證債權文書涉及的民事權利義務爭議直接向有管轄權的人民法院提起訴訟：（一）公證債權文書載明的民事權利義務關係與事實不符；（二）經公證的債權文書具有法律規定的無效、可撤銷等情形。……利害關係人提起訴訟，不影響人民法院對公證債權文書的執行。利害關係人提供充分、有效的擔保，請求停止相應處分措施的，人民法院可以准許；債權人提供充分有效的擔保，請求繼續執行的，應當繼續執行。本案中，劉某某與嘉厚公司簽訂《借款合同》經公證機關公證已經具有了強制執行力效力，一審法院據此對於嘉厚公司予以強制執行，並無不當。依據上述法律規定，望某某作為案外人僅有權在其對於執行標的享有足以排除強制執行的權益的情況下提出執行異議，故其主張執行依據的執行文書無效不屬於法院執行異議之訴的審查範圍，其應當依照法律規定另行主張權利，鑑於望某某並未提交充分證據證明本次執行依據的執行文書應屬無效或已被撤銷。故本院對其該項上訴理由不予採信。
再審【案號：北京市高級人民法院（2019）京民申5519號】《最高人民法院關於適用的解釋》第三百一十一條規定“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”本案中，望某某雖主張嘉厚公司拖欠其工程款未償還故以房抵債，但望某某享有的債權是基於以房抵債關係受讓涉案房屋，並不優先於其他一般債權。且望某某與嘉厚公司2013年1月已經簽訂《商品房預售合同》，涉案房屋2014年11月14日已經取得房屋所有權初始登記，具備辦理轉移登記的條件。但雙方未辦理網籤備案手續，亦未向不動產登記部門申請辦理涉案房屋過戶登記。望某某雖主張均是嘉厚公司的過錯導致，但望某某並未提交充分證據證明其已經積極向嘉厚公司主張過權利。故望某某作為《商品房預售合同》的簽訂方，未盡到審慎的注意義務，消極行使權利，對於涉案房屋一直未過戶登記到己方名下，具有一定的過錯。且2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會發布了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（京建發[2017]第112號），此後望某某不再具備購買涉案房屋的資格，涉案房屋已無法辦理過戶登記到望某某名下。望某某的再審理由於法無據。據此，兩審法院根據查明的事實並結合相應證據所作判決，並無不當。
綜上，望某某的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關於適用的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：
駁回望某某的再審申請。
