房產一直是資產配置中的剛性需求，
從個人投資者到大型企業，
都或多或少在房產領域有一定的投資。
在國人的意識裡，
房產是一個穩賺不賠的投資模式。
和虛無的股票、證券、期貨相比，
房產實實在在存在的。
一個北上廣深的普通阿公阿婆，
可能就同時手握3套房產，
每年靠租金收入完全滿足生活需要。
但海外房產怎麼就成了
投資領域的剛性需求？
近兩年，
對於國內投資者而言，
日子很不好過。
2015年以後新一輪房價上漲，
在2017年政府的一紙“限購令”下戛然而止；
18年股市再次迎來一輪“崩盤”；
中美貿易戰讓國內經濟下行壓力不斷增大........
放眼國內，
理想的投資方式已經鳳毛麟角。
有些想去海外市場的國內的投資者，
發現海外市場更加複雜，
資產種類龐雜，
加上語言障礙，
缺乏專業知識和專業人士指導，
極易落入陷阱。
而相比股票、期貨、國際匯率等投資形式，
海外置業“玩法”相對要簡單許多。
而且海外房產擁有一些“獨有特點”，
讓它相比國內房產投資更有優勢。
海外房產有哪些“獨有特點”？
房屋產權
中國房子的產權一般為40年、50年、70年，
而購買海外房產，
購房者一般享有至少99年的產權，
大多數都是永久產權。
首付比例
中國房產首付佔全款的比例至少在35%
（實際佔比50%左右），
而海外房產首付金額佔比從5%-50%不等。
租金回報
國內房產的租金回報多數在2%以內。
海外房產，
比如迪拜等，租金回報多數都在8%以上。
得房率
國內房產說的都是建築面積，
大多數還都是毛坯房，
海外房產講的室內使用面積，
且交房標準都是精裝修，
有些還帶傢俱包。
海外房產在哪些方面
滿足了投資者需求？
整體上，
除了自住這樣的基礎需求，
海外置業能在教育、資產配置、
對沖單一貨幣風險、純投資理財、
傳承、稅務規劃等方面發揮作用。
據統計，
在選擇海外置業的高淨值人群中，
自住、移民目的現在已經屈居第三，
投資和子女教留學教育成為最重要的兩個目的，
二者佔比分別約為75%和56%。
這些置業需求和目的的出現，
與海外置業的主要作用是分不開的。
具體來說，配置海外置業的作用體現在：
分散單一貨幣的風險
股神巴菲特說過，
投資最基本的三條規則：
第一，保住本金；
第二，保住本金；
第三，時刻牢記前兩條。
高淨值人群進行全球資產配置、
優化投資組合，
主要目的就是分散單一投資配置
和單一市場配置帶來的風險。
當風險降臨，
一籃子雞蛋的損失可以通過其他籃子裡的盈利來彌補，
這就是風險對沖，
最大化的抗跌保值。
完成“分散風險”第一步後，
初始本金能夠相對安全地實現最大化積累。
接下來投資者，
需要考慮的是如何從海外房產配置中獲取收益。
房屋增值及租金收益
大部分海外房產，
不實行“限購限貸”政策，
這為房產投資者提供了施展拳腳的舞臺。
通過投資海外房產，
獲得可觀的房產增值收益。
同時，
也可以將房子出租，
獲取租金收益。
以房生房
巴菲特曾說過：
“人生就像滾雪球，
同樣財富也需要滾雪球”。
投資海外房產同樣可以滾雪球。
在核心地帶購買一套具備升值潛力的優質房產，
購房者利用未來房產升值部分，
投資下一套房產的首付，
第二套房產如上操作，
實現“房產的裂變”。
以房養老
以房生房，
到了年老之時擁有多套海外房產，
而且通過租金早已還清貸款。
以後每月產生的租金
就相當於給自己發養老金。
等於花很少部分的錢
提早給自己買了一份養老保險，
老有所依。
而且，
如果是海外旅遊地區房產，
還能每年去自己的房子裡度假，
享受一下異域環境，
豐富退休生活。
候鳥式養老自住
隨著全球化進程步履的加快，
人們對退休後的居住地有了越來越多的選擇。
以前常有北方人冬季去海南養老，
如今養老的選擇不僅侷限於國內，
海外養老的熱潮逐漸興起。
國外養老有著諸如基礎設施建設完善、
醫療體系相對健全、季節性疾病預防、
環境氣候適宜等優勢，
更能適合對養老條件有追求的退休老人。
以房養學
留學生海外求學，
“住”是一個要解決的大問題，
房租年租金是一筆不小的支出。
但是，
“以房養學”
就能讓留學生既解決了“住”又解決了“學”。
比如家長在學校所在城市購買房產，
其中一間留給孩子用，
將其它房間出租。
利用房屋租金去償還部分貸款，
剩餘的作為孩子生活費的一部分。
等孩子學成回國的時候把房子賣出，
這年的升值部分完全可以覆蓋在外留學期間的費用。
資產傳承
對於高淨值人群來說，
購買海外房產除了投資和自住，
最看重的便是“資產傳承”。
海外房產一般都具備永久產權，
意味著購房者購置的房產具備傳承性，
可傳承給後代。
而且大部分海外國家，
無遺產稅，
房屋可世代繼承。
稅務規劃
海外房地產作為非金融類資產，
不在CRS披露的範圍內，
有效可規避CRS。
另外，
國內購房者的個人信息亦會受到隱私保護，
不會公開曝光。
海外房產從最初的自住功能到今天的資產配置功能，
其重要性已逐漸被投資者所認知。
伴隨著人們來自
“教育”、“稅務”、“自住”
等各種需求的增長，
海外房產更像是資產規劃的“優惠套票”，
滿足購房者的多重需求。
- 海外房產 -
正是因為滿足當下主流投資群體的各種需求，
成為投資者剛需。
ＮＯＷ現在行動！
