這幾天，大家都在討論央行發佈的城鎮居民家庭資產。
結論其實是可預期的，只不過當大家看到具體數據的時候，還是有相當多的感慨：
"又被平均了"、 "為什麼大家還在搶房子"、"為什麼房價還不跌"……
先來看央行這份"2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查"中的跟房子有關的幾個關鍵數據：
1、房貸佔家庭總負債的75.9%。
2、房產佔家庭總資產比重為59.1%，美國僅為30.6%。房產佔家庭實物資產佔比近7成。
3、城鎮居民家庭住房擁有率為96%，有一套房的佔比58.4%，有兩套房的佔比31%，有三套及以上的佔比10.5%。
4、戶均擁有1.5套，人均住房面積超過40平米。該項指標也遠遠領先於美國。
以房住不炒的思維來判斷，中國的住房已經完全夠了。
但我們同時看到，在深圳，在上海，在杭州等地，依然需要搖號，即便在北京遠郊區的順義，近期的一個共有產權房項目，一共1000多套房，也有超過3650個家庭申請搖號。
在深圳，據財聯社的報道，為了遏制樓市過熱，深圳住建局將於本週嚴查各中介門店，並就房間熱傳的"二手房指導價"開展研究，此舉可謂直指一大批炒房客的"七寸"。
而在其他城市，比如江蘇淮安熱傳的外地人不限購政策被闢謠，湖北荊州的三條"公積金貸款提額，契稅優惠，降首付比例"均隔日被撤回。今年以來，撤回相關政策的城市還有駐馬店、包機、海寧等城市。
這種不同城市截然相反的政策，正好能回答大家對央行城鎮居民家庭資產調查報告中的疑問。
戶均住房1.5套，人均住房超過40平米，並不意味著住房真的就夠了。
這裡面最大的原因是房子供應和需求是背離的。如果把住房供應細分為一二三四線城市，你會發現，一二線城市遠遠不及三四線城市。根據恆大研究院首席經濟學家任澤平團隊的研究成果，截至2018年底，一二線戶均住房均不及1套，而三四線戶均住房超過了1.1套。
在部分熱點城市，比如深圳戶均住房更是遠低於平均水平。
俗話說，人要往高處走，這個高處，當然指的是個人事業，跟房子沒太大關係，但符合大家預期的城市也就那麼幾個，主要集中在珠三角和長三角。但問題是，所有的城市都依賴房地產，依賴土地，即便是那些收縮型城市，房地產仍然在擴張。
這也給了我們以信號，房地產市場在繼續分化中，那些中小城市的房子，即便房價不跌，也依然是跑輸平均水平的。這還僅僅是估值的差距，如果要進入流通環節，真正到了要把房子換成錢的時候，差距會更明顯，人都走了，房子賣給誰呢？
人均住房面積越高，戶均住房套數越高，買房越得慎重。
所以你看到，相當多的城市突破"三限"的意願十分強烈。無人問津，只能自己來。
未來10年，是他們最後的機會。
2019年，中國的城鎮化率是60.6%，每年差不多增加1個百分點，未來10-15年要把城鎮化率提高至70%以上，這些人會以何種方式進城，去往哪裡，最關鍵。
這裡壓力最大的當然是小城市，能否留住未來2億進城人口，決定了他們的未來。
對於大中城市來說，壓力也不小，人越來越多，大家都想買房子，怎麼辦？
一方面，置換土地建設指標，把更多的耕地指標交易出去，換來建設用地指標，拓展供應潛力，但難以一蹴而就。
另一方面，開展大規模的老舊小區改造，讓更多的老破小煥發"第二春"，那些曾經無人願意買的老破小入市，帶來了更多的二手房供應，進而穩住房地產。
房價有沒有可能下跌？
不漲就是跌，現在依然適用。
住宅的背後是土地，土地決定了城市的收入，土地價格難跌，住宅價格也不大會跌。但能漲得有價值城市不太多。在領漲的城市中，唐山、中山、佛山、南通、嘉興等城市，這裡的唐山是最尷尬的，領漲的結果就是迅速透支未來的購買力。
特別是疫情讓人們越來越意識到，並不是所有的房子都值得買，那些避險購房需求都集中在個別城市。這方面數據最能說明問題，根據價值線的統計，一季度深圳、杭州、佛山和蘇州的本外幣存款總量增幅分別達到了17%、17%，15%、13%，領先其他城市。
本輪寬鬆之後，只有個別城市房地產獲得利好，這與2015年那一輪完全不同。由於沒有大規模棚改和貨幣化安置，資金流向完全代表了人們對城市的信心。
