此前低調的杭派房企宋都基業投資股份有限公司（600077.SH，以下簡稱“宋都股份”），眼下正走在謀求規模進階的路上。
近日，宋都股份發佈公告稱，其全資子公司杭州宋都房地產集團有限公司（以下簡稱“宋都集團”）與中冶建工中標瑞安市3.84億元地塊改造工程，而其1月亦以聯合體形式，中標溫州10.05億元城中村改造安置房工程代建開發項目。
宋都股份方面對於其上述代建業務稱：“符合公司積極推進代建業務的發展戰略。”其相關負責人則對《中國經營報》記者表示：“代建業務是房地產開發商比較正常的一個經營業務。”
而稍早前，宋都股份發佈2019年年度業績預增公告，預計實現歸母淨利潤同比增長31.05%～57.8%，一舉扭轉前三季度業績虧損局面，彼時其歸母淨利潤同比下滑140.28%，扣非淨利潤更是下滑216.8%。
梳理可發現，這幾乎是宋都股份近年來加速擴張的縮影。克而瑞2019年中國房地產企業新增土地TOP100榜單顯示，宋都集團以120億元的新增土地價值位列第71位，而宋都股份2018年的銷售額才剛剛突破百億元大關。
對於業績發展狀況，記者此前致電致函宋都股份方面，其回覆稱：“公司整體規模從歷年發展看一直保持在穩健增長的水平，而持續獲取土儲是保持公司規模穩健增長的基礎。”
加速擴張
“提升‘高週轉’的運營能力”，自2017年起連續兩年出現在宋都股份年報中，而這似乎為宋都股份吹響了拿地的集結號。
宋都股份官網信息顯示，其旗下的地產集團創立於1984年，前身是原江乾區房屋建設開發公司，是杭州最早“老十八家”知名專業房地產開發企業之一。天眼查顯示，目前其第一大股東為浙江宋都控股有限公司，實控人為俞建午。
儘管擁有30多年的歷史，但宋都股份此前並不顯山露水，直到2017年開始，年報“公司發展戰略”中出現的“高週轉”字樣，似乎成為其高速擴張的前奏，彼時年報如此描述：“提升‘高週轉’的運營能力。提升在土地儲備、產品結構及系統運營這三方面的能力，在此基礎上繼續實現‘高週轉’。”
相關信息顯示，在2016～2017年，宋都股份的新增地塊分別為5塊、16塊，2017年相比2016年足足增長3倍多，2018年則“新增土地儲備約36萬平方米”，而讓宋都股份引起市場廣泛注意的則是2019年。
克而瑞2019年中國房地產企業新增土地TOP100榜單顯示，宋都集團以120億元的新增土地價值位列排行榜第71位。值得注意的是，2019年4月，宋都股份股東大會授權經營管理層的拿地額度為“不超過300億元”。
在此情況下，宋都股份開始在土拍市場“大舉進攻”。2019年5月10日，經過50輪競價後，宋都股份以總價6.62億元拿下舟山市新城LC-13-03-26地塊，成交樓面價8935元/平方米，溢價率22.3%。
宋都股份在寧波、南京土拍市場的動作也引起外界不小的關注，5月24日，宋都股份以成交總價2.65億元競得寧波市的浙江醫藥高等專科學校片區GJ01-06、07、09地塊，溢價率112.54%。
約10天之後的6月5日，經過120輪競價，宋都股份以32.3億元的地塊成交總價及自持的代價拿下南京雨花臺區板橋G18地塊，樓面價15453元/平方米，成為板塊新地王。
除此之外，宋都股份還在杭州、舟山等多地拿地，並於5月份投資23.28億元與禹洲地產合作開發杭州地塊，從而獲得該項目公司50%的股權。
那麼，在當下市場環境下持續拿地，宋都股份是否走向激進？
對此，宋都股份方面此前回復記者稱，“保持主營業務的持續穩定發展也是公司一直以來的目標，而持續獲取土儲是保持公司規模穩健增長的基礎”，未來其仍將以“穩健”經營為宗旨。
而對於股權合作形式，宋都股份方面此前回複稱：“股權合作是房地產開發商獲得土儲的常規方式之一，公司通過一二級市場的聯動來獲得土儲也是公司主營業務的有益拓展，符合公司整體戰略規劃及長遠發展需求。”
浙江當地一位地產行業人士對記者表示，判斷拿地規模大小，要看看拿地比銷售的情況，一般認為：“拿地比銷售小於40%，偏收縮、維穩，大於40%則呈現出規模逐漸增長。”
而中指研究院信息顯示，宋都2019年拿地銷售比達到45%，其對此認為：“宋都集團2019年在土地市場頻頻出手，年度拿地金額甚至超過2018年全年銷售額。”
債務攀升
伴隨著在土地市場上的四處出擊，宋都股份的債務規模也在持續攀升。
宋都股份2019年第三季度報告顯示，報告期內，其經營活動產生的現金流量淨額為-12.61億元，而上年同期為24.51億元，同比下滑幅度高達151.46%。宋都股份第三季度報告對此認為，主要系本期支付項目土地款增加所致。
與此同時，宋都股份的負債規模持續攀升。Wind數據顯示，其在2015～2018年的負債合計額分別為98.3億元、57.68億元、137.35億元、194.08億元，整體呈現出逐年增長的趨勢，而到了2019年第三季度末，宋都股份的負債合計額更是達到了327.93億元。
對此，宋都股份方面此前回複稱：“企業負債增加主要系隨著公司房產預售，預收賬款增加所致。”
在此情況下，宋都股份也多次發債融資，其2019年非公開發行住房租賃專項公司債券的第一期、第二期，分別於當年的6月10日、9月5日在上交所掛牌，發行額共計10億元。而2019年12月份，“浙商-宋都股份購房尾款資產支持專項計劃”也已獲上交所通過。
宋都股份方面對此認為：“融資渠道的多元化是公司籌資層面有益的發展方向，也有助於調整公司有息負債結構，符合公司長遠發展的需求。”
此外，更令其尷尬的是，儘管宋都股份拿地足跡遍佈多地，但是仍然呈現出依賴浙江一省的狀況。
相關信息顯示，宋都股份是最早出省佈局的浙系房企之一，但迄今為止，浙江一省仍然佔據絕對比例，其2018年財報顯示，浙江地區營業收入佔94.36%，安徽地區佔1.96%，江蘇地區佔0.45%，合計佔比96.77%，僅從營收層面來看，宋都股份似乎並未真正“走出浙江”。
但是宋都股份的目標似乎並不小，2019年7月，宋都集團董事長俞建午在《致全體宋都人一封信》中表示：“在跨越300億元目標的過程中，宋都將堅定地實施‘3+’戰略。”
值得注意的是，宋都股份在2018年銷售剛剛突破100億元大關，其年報信息顯示，2018年銷售額為101.40億元，而其在2016～2017年的銷售額分別為55.81億元、70.2億多元。克而瑞榜單顯示，2019年，宋都集團以185.9億元的全口徑金額排在第125位。
對此，宋都股份方面此前回複稱，關於300億元的銷售目標，“是激勵公司往前走的發展方向，也是結合公司目前發展的狀態，對於長遠發展過程中提出的合理目標”。
對於中小型房企衝擊較大目標的情況，上述浙江地產行業人士表示：“主要是看貨值，如果貨值到位，一般都能完成，因為銷售端是不差的。”
而在地產白銀時代，行業“大魚吃大魚”現象已不鮮見，中小型房企生存空間或在不斷受到壓縮。瑞銀投資研究部瑞銀中國香港地區房地產投資研究部主管林鎮鴻就對記者直言，行業裡大魚吃大魚的現象，“接下來會越來越多”。
但對當下的宋都股份而言，解決在建項目安全生產問題似乎更值得關注。
今年 3月份，合肥市城鄉建設局官網發佈通報稱，宋都江宸府北區項目因存在多棟樓號均未設置安全通道，墜落半徑未設置防護欄杆等問題，被責令全面停工整改，並列為重點監管對象，重點監管時間為半年。
對於上述安全生產問題及企業發展狀況，記者致電致函宋都股份方面，但其相關負責人表示，因在年報窗口期，不能接受採訪。
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